Cuando adquirimos una propiedad, no solo adquirimos el derecho de habitarla o de realizar en ella ciertas actividades si no que también ganamos una serie de derechos asociados que pueden impactar en su valor, su funcionalidad y hasta el contexto legal en el que se inscribe.
Algunos de estos derechos están diseñados para proteger la posesión, mientras que otros facilitan la convivencia entre propiedades vecinas. En este post vamos a explorar en profundidad los derechos que pueden aplicarse a una propiedad, tanto en relación con su uso directo como con en caso de compraventa y la relación directa o indirecta con propiedades vecinas. Además, os vamos a detallar la legislación que regula cada uno de los derechos asociados a una vivienda.
Derechos asociados al uso de la vivienda
En primer lugar, vamos a desgranar aquellos derechos que afectan DIRECTAMENTE al uso de la vivienda. Encontramos 2, el derecho de habitación y el usufructo.
Derecho de habitación
El derecho de habitación otorga a una persona la posibilidad de ocupar y utilizar ciertas áreas de una vivienda. Este derecho es común cuando una persona necesita asegurar el uso de una vivienda sin llegar a ser el propietario de la misma. Suele estar contemplado en contratos de legado o en situaciones en las que el propietario desea otorgar este derecho a un tercero, como un familiar cercano. La diferencia fundamental con otros derechos de uso es que este no incluye la posibilidad de ceder el espacio a terceros, sino únicamente para el beneficiario.
Está regulado principalmente en el Código Civil español, en el Artículo 523 y siguientes. Este derecho se otorga a una persona para ocupar ciertas partes de una vivienda sin ser propietario, y suele ser intransferible y limitado al uso directo del beneficiario. Además, en algunos casos, este derecho puede ser concedido por sentencia judicial en situaciones de separación o divorcio.
Derecho de uso y disfrute (usufructo)
El usufructo es uno de los derechos de uso más completos que existen en el ámbito inmobiliario. Permite a una persona utilizar y obtener el beneficio de una propiedad que no es de su propiedad plena. Es un derecho muy común en situaciones hereditarias, donde uno de los herederos mantiene el usufructo de la vivienda mientras los otros son los propietarios. El usufructuario, o titular de este derecho, tiene la responsabilidad de mantener la propiedad en buen estado, respetando los términos acordados. Este derecho puede ser vitalicio o temporal, y es una figura útil para planificar el uso de la propiedad sin necesidad de cambiar su titularidad.
El usufructo se regula en el Código Civil, en los Artículos del 467 a 522.
Derechos de una propiedad asociados a una posible compraventa
Derecho de compra
El derecho de compra se refiere a la potestad que tiene una persona para adquirir la propiedad de un bien cuando este es puesto en venta. Este derecho es particularmente relevante en el caso de copropiedades o de inmuebles compartidos entre varios propietarios, ya que permite dar prioridad a ciertos compradores interesados en adquirir la totalidad de la propiedad. Generalmente se establece por acuerdo mutuo y se inscribe en el registro correspondiente.
El derecho de compra suele incluirse en acuerdos de compraventa o contratos de arrendamiento, y se ampara en el Artículo 1255 del Código Civil, que permite la libertad contractual entre las partes. En algunos casos, este derecho puede incluirse en el contrato de copropiedad o en un acuerdo de comunidad, y también en contratos específicos de arrendamiento de bienes inmuebles.
Derecho de retracto y tanteo
El derecho de tanteo y retracto permite que un comprador, normalmente un vecino o colindante, tenga la oportunidad de adquirir la propiedad cuando esta es vendida a un tercero. En la práctica, el tanteo se ejercita antes de que se concrete la venta, mientras que el retracto entra en juego cuando la compraventa ya ha sido acordada, permitiendo al titular de este derecho comprar la propiedad en iguales condiciones. Ambos derechos se implementan para proteger a los propietarios de posibles cambios que puedan afectar la convivencia o su propio disfrute de la propiedad.
Los derechos de tanteo y retracto están regulados en el Código Civil, específicamente en los Artículos 1521 a 1524. El tanteo permite a una persona adquirir una propiedad antes de que se concrete su venta a terceros, mientras que el retracto se aplica después de la venta. Estos derechos se establecen también en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para los contratos de arrendamiento, y se les concede a los inquilinos de vivienda cuando el propietario decide vender el inmueble.
¿Puede tener una propiedad derechos sobre otra?
Las propiedades pueden establecer derechos que afecten directamente a otras colindantes, con el objetivo de facilitar el acceso, el aprovechamiento de vistas o incluso la construcción. Estos derechos, conocidos como servidumbres o derechos reales sobre propiedad ajena, juegan un papel importante en el ámbito de la convivencia y la planificación urbana.
Servidumbre de paso
La servidumbre de paso es uno de los derechos más comunes cuando se trata de propiedades que no tienen acceso directo a una vía pública. Este derecho permite a una propiedad tener un acceso a través del terreno de otra, con la condición de que se establezcan límites claros sobre el uso de este paso y su mantenimiento.
Las servidumbres de paso suelen registrarse en la escritura y deben cumplirse para garantizar que todas las partes implicadas respeten los derechos de paso acordados. Es importante conocer que este derecho debe quedar claramente especificado para evitar conflictos y problemas legales.
La servidumbre de paso está detallada en el Código Civil, en los Artículos 530 a 604. Estas disposiciones establecen los casos en los que una propiedad tiene derecho a acceder a través de otra, como ocurre con terrenos que no tienen salida directa a una vía pública. La servidumbre de paso puede constituirse por acuerdo entre las partes o por necesidad, y debe quedar inscrita en el registro para evitar futuros conflictos.
Derecho de superficie
El derecho de superficie es una figura legal que otorga a una persona el derecho a construir sobre el terreno de otra. Es común en proyectos urbanísticos o en terrenos donde se necesita una construcción temporal o en proyectos compartidos. El propietario del suelo conserva la titularidad del mismo, pero permite que un tercero utilice el espacio para edificar, siendo los términos y duración del derecho de superficie parte del acuerdo. Esto ofrece una flexibilidad considerable en el aprovechamiento de terrenos y facilita ciertos proyectos que benefician tanto al dueño del terreno como al titular del derecho de superficie.
El derecho de superficie está regulado en la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre), en su Título III. Este derecho permite edificar sobre suelo ajeno, de modo que el superficiario (el titular del derecho) puede construir en un terreno que no es de su propiedad. Este derecho tiene una duración determinada y puede ser revocable según los términos acordados. También, algunas comunidades autónomas pueden tener normativas adicionales sobre el derecho de superficie.
Derecho de luces
El derecho de luces permite que una propiedad cuente con aperturas, tales como ventanas, que le den acceso a la luz natural desde otra propiedad colindante. Este derecho puede influir directamente en el valor de la propiedad, especialmente en áreas urbanas densamente pobladas donde la iluminación natural es escasa. Generalmente, el derecho de luces se establece en el registro para garantizar que ambas propiedades respeten los límites y no se impida el acceso a la luz natural. Los conflictos por derecho de luces son comunes y su correcta inscripción es clave para prevenir disputas futuras.
El derecho de luces se regula en el Código Civil, en los Artículos 581 y 582. Este derecho permite que una propiedad tenga ventanas o aperturas que le permitan obtener luz natural desde el terreno de otra propiedad. La ley establece ciertos límites, por ejemplo, para las distancias mínimas entre ventanas y propiedades vecinas, con el objetivo de respetar la privacidad y el uso adecuado de ambas propiedades. Este derecho debe ser inscrito para evitar conflictos legales y garantizar su protección.
Derecho de vistas
El derecho de vistas permite que una propiedad mantenga una vista o panorama sin que otra construcción interfiera o limite dicho paisaje. Este derecho se aplica, por ejemplo, cuando una propiedad cuenta con una terraza o un ventanal que ofrece vistas de gran valor estético o recreativo. Este derecho suele inscribirse para preservar el valor de la propiedad, ya que una vista sin obstrucciones es un factor de valorización importante, especialmente en zonas con paisajes atractivos. Sin embargo, este derecho no se puede imponer unilateralmente, sino que debe acordarse y formalizarse entre ambas propiedades.
El derecho de vistas también se encuentra en el Código Civil, particularmente en el Artículo 583. Este derecho permite que una propiedad mantenga ciertas vistas o aperturas sin que una construcción vecina pueda obstruirlas. Para proteger el derecho de vistas, el Código Civil regula las distancias mínimas y establece que estos derechos pueden concederse por acuerdo mutuo entre vecinos, garantizando así el mantenimiento de una vista sin obstrucciones en áreas donde esta tenga un valor relevante.
En conclusión, conocer y entender los derechos asociados a una propiedad no solo es clave para el propietario, sino también para aquellos interesados en adquirir una vivienda o terreno. Estos derechos afectan directamente la relación con las propiedades vecinas, el valor de la misma y hasta el uso diario que se puede hacer de la propiedad. Consultar a un experto en derecho inmobiliario o en tasación puede ser de gran ayuda para clarificar estos conceptos y para asegurar que los derechos asociados a una propiedad están correctamente inscritos y protegidos.
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