Factores que influyen en el valor de tasación de una vivienda

A la hora de comprar, vender o solicitar una hipoteca sobre un inmueble, conocer el valor de tasación de una vivienda es fundamental. Esta cifra no se elige al azar ni se basa únicamente en la percepción del mercado, tampoco se basa en unas tablas, sino que responde a un análisis técnico y riguroso realizado por un tasador profesional. Entender los factores que influyen en la tasación de una vivienda no solo permite interpretar mejor los informes de valoración, sino también tomar decisiones en el ámbito inmobiliario.

En este artículo, vamos a desgranar cuáles son los principales factores de tasación de una vivienda, cómo se lleva a cabo este proceso y qué aspectos puede tener en cuenta un propietario para mejorar la valoración de su inmueble. Además, responderemos a preguntas frecuentes como qué influye en el valor de una vivienda o cómo saber el valor de una vivienda antes de venderla.

5 factores determinantes que influyen en el valor de una vivienda

El tasador analiza numerosos elementos durante su visita e investigación documental. Entre todos ellos, existen cinco aspectos clave que determinan en gran medida el resultado final de la valoración.

La ubicación

La localización geográfica es uno de los factores más relevantes en la valoración de un inmueble. No es lo mismo una vivienda en el centro de una ciudad que en un barrio periférico o en un entorno rural. Zonas con buena comunicación, servicios, zonas verdes y baja criminalidad suelen tener un mayor valor de mercado.

Además, en función de la ciudad o municipio, el valor del suelo varía considerablemente, lo que impacta directamente en el valor de tasación. A este respecto, los tasadores consultan bases de datos de ventas recientes y herramientas de valoración estadística, como los informes del Catastro o del portal de valores del Ministerio de Vivienda.

El estado de la vivienda

Una vivienda bien conservada siempre tendrá una mejor valoración que otra en mal estado. El tasador analiza de forma visual los elementos estructurales, el estado de instalaciones, los acabados interiores y el mantenimiento general del inmueble.

Acabados de una vivienda

Los acabados engloban tanto los materiales utilizados como la calidad de la instalación: suelos, carpintería, pintura, alicatados, fontanería, instalación eléctrica, sanitarios y mobiliario fijo (como cocina o armarios empotrados). Unos acabados de gama alta pueden incrementar notablemente el valor de la tasación frente a otros más básicos o deteriorados.

¿Cómo influyen las calidades en el valor?

Las calidades no sólo se valoran en términos estéticos, sino también en relación con su durabilidad, eficiencia energética y funcionalidad. Una vivienda con ventanas de PVC con rotura de puente térmico y cristales climalit, por ejemplo, aporta un valor añadido frente a otras con carpintería antigua. Además, la existencia de sistemas de calefacción o refrigeración eficientes también impacta en positivo sobre el valor tasado.

El tipo de vivienda

Los pisos, chalets, adosados, áticos o bajos con jardín tienen comportamientos de valor distintos. El tipo de vivienda influye tanto en su cotización media en la zona como en la demanda del mercado. Por ejemplo, un ático con terraza puede tener una demanda más alta en determinadas zonas urbanas, lo que repercute en el valor.

Además, dentro del mismo tipo de inmueble, hay características que aportan un plus: techos altos, espacios diáfanos, orientación exterior o presencia de elementos singulares como vigas de madera o techos artesonados.

La superficie construida

La superficie útil y construida son dos métricas diferentes, pero ambas se tienen en cuenta en la valoración. Aunque la superficie útil es la que más interesa al comprador, en tasación se parte generalmente de la superficie construida con inclusión de elementos comunes, según el catastro o la escritura.

A más metros construidos, mayor suele ser el valor, aunque el precio por metro cuadrado puede disminuir ligeramente conforme aumenta la superficie total.

Antigüedad de la construcción

El año de construcción también es un dato esencial. Las viviendas más recientes, construidas bajo normativas modernas y con mejores materiales, suelen obtener una valoración más alta, especialmente si no requieren reformas. En cambio, los inmuebles antiguos pueden sufrir depreciación por el desgaste o necesidad de rehabilitación.

No obstante, si una vivienda antigua ha sido rehabilitada íntegramente, su valor puede equipararse e incluso superar al de una vivienda de nueva construcción si mantiene elementos arquitectónicos originales y está en perfecto estado.

Otros aspectos que influyen en la tasación

Más allá de los elementos principales, existen otros factores complementarios que también pueden modificar el valor de tasación de un inmueble. No deben pasarse por alto, ya que pueden suponer una diferencia importante en la valoración final.

Orientación y distribución de la vivienda

La orientación influye directamente en la eficiencia energética y el confort térmico. Una vivienda orientada al sur, por ejemplo, disfruta de mayor luz natural durante todo el año, lo que puede revalorizar el inmueble.

La distribución interior también es clave. Un piso con espacios bien aprovechados, sin largos pasillos ni estancias residuales, tendrá una mejor valoración. Igualmente, se valora que las zonas de día (salón, cocina) estén separadas de las zonas de noche (dormitorios), o que cuente con baños en suite o zonas de almacenamiento.

La reforma de la vivienda

Una reforma integral reciente puede elevar el valor de una vivienda considerablemente. No sólo se tienen en cuenta los materiales, sino también la adaptación a las normativas actuales, la modernización de instalaciones y la mejora del confort.

Eso sí, no todas las reformas suman de igual modo. Una reforma que haya eliminado habitaciones, por ejemplo, puede restar valor en ciertos casos. También es importante conservar la documentación de la reforma para que el tasador pueda valorar su alcance.

Servicios comunitarios

En edificios residenciales, la existencia de zonas comunes como piscina, gimnasio, portero físico, zonas ajardinadas o trastero incide positivamente en la tasación. Estos elementos suponen un valor añadido, sobre todo en urbanizaciones cerradas o con vigilancia.

También se valora la accesibilidad del edificio: ascensores, rampas, puertas automáticas y ausencia de barreras arquitectónicas son elementos que incrementan la puntuación de la tasación.

Accesos o vías de servicio

La proximidad a infraestructuras clave como estaciones de metro, líneas de autobús, salidas a autovías o colegios también influye. Una vivienda bien comunicada suele ser más atractiva para los compradores y, en consecuencia, para el valor de tasación.

Además, el acceso a zonas comerciales, sanitarias o culturales también se tiene en cuenta. Incluso la existencia de ruidos o proximidad a vías con alta contaminación acústica pueden penalizar la tasación.

Normativa urbanística

El cumplimiento de la normativa urbanística vigente es un aspecto que todo tasador debe verificar. Si la vivienda incumple el Plan General de Ordenación Urbana o se encuentra afectada por servidumbres, expropiaciones u otras limitaciones administrativas, o simplemente son viviendas fuera de ordenación, su valor se verá afectado negativamente.

Por el contrario, las viviendas plenamente regularizadas, con licencia de primera ocupación y sin incidencias urbanísticas, ofrecen mayores garantías y, por tanto, mejor valoración. También se valoran positivamente las viviendas ubicadas en zonas con desarrollo urbanístico consolidado o bien planificado.

Eficiencia energética

La calificación energética de la vivienda tiene un peso creciente en las tasaciones actuales. Las viviendas con etiqueta A o B —las más eficientes— no solo permiten reducir el gasto energético, sino que también aumentan su valor de mercado y su puntuación en la tasación.

¿Influye el valor medio de vivienda en el valor?

Sí, sin duda. El valor de mercado de viviendas similares en el entorno inmediato es uno de los criterios más empleados por los tasadores. Este dato, denominado valor de comparación, se obtiene a través de bases de datos de operaciones recientes y es esencial para contrastar el resto de factores objetivos.

Por ejemplo, si se valora un piso de 90 metros cuadrados en un barrio donde los pisos similares se están vendiendo a 2.000 €/m², esa referencia marcará un punto de partida, al que se sumarán o restarán otros factores como estado, orientación o reformas.

En zonas homogéneas, este valor medio puede representar hasta el 70% del peso de la tasación. En zonas muy dispares, el tasador tendrá que justificar con mayor detalle por qué el inmueble se desvía del valor medio.

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Como ves, el proceso de tasación es mucho más complejo que una simple estimación de mercado. Involucra el análisis detallado de múltiples factores técnicos, jurídicos y urbanísticos, que solo un tasador profesional está capacitado para valorar con rigor. Conocer todos los elementos que influyen en la tasación de una vivienda te permitirá anticiparte, mejorar tu inmueble y tomar mejores decisiones de compraventa o financiación.

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Preguntas frecuentes sobre la tasación de viviendas y los factores que influyen en el valor

¿Cómo puedo saber si mi vivienda se encuentra bien valorada?

Para conocer el valor real de tu vivienda es imprescindible solicitar una tasación profesional. Aunque puedes consultar precios de venta en portales inmobiliarios, solo un tasador acreditado puede ofrecer una valoración oficial ajustada a la normativa vigente.

¿Influye mucho la eficiencia energética en el valor de tasación?

Cada vez más. Las viviendas con buena calificación energética (A o B) pueden alcanzar un valor más alto, ya que ofrecen ahorro económico, confort térmico y menor impacto ambiental. Además, se valoran mejor en contextos de financiación o venta.

¿Puedo aumentar el valor de mi vivienda antes de tasarla?

Sí. Mejorar acabados, actualizar instalaciones, optimizar la distribución o aumentar la eficiencia energética son acciones que pueden elevar su valor. Antes de hacer reformas, conviene consultar con un tasador o técnico para asegurarse de que las mejoras se traduzcan en una mayor valoración.

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