En este expediente, nuestro cliente es una comunidad de vecinos que acudió a Perytas con el objetivo de conseguir cerrar 30 plazas de garaje del sótano de su comunidad, una edificación con viviendas plurifamiliares, sótano destinado a aparcamientos, zonas comunes y una placeta que divide los dos bloques de aparcamientos.Para conseguir alterar esa zona común de cocheras, había que tener en cuenta tres puntos. En primer lugar, el material de cerramiento a instalar, pues no debe alterar las instalaciones de salubridad y la protección contra incendios. En segundo, el acuerdo a aprobar en una junta vecinal de las obras a ejecutar. Y en tercer lugar, la valoración de las obras necesarias para adecuar la dependencia a la nueva distribución.
Lo primero a tener en cuenta para analizar la posibilidad de cerrar esas cocheras que los vecinos querían convertir en trasteros, eran las leyes CTE-DB-SI/1[1] de seguridad en caso de incendio, y la CTE-DB-HS/3[2] de salubridad y la calidad del aire en el interior, la cual indicaba la imposibilidad de cerrar las plazas de aparcamiento mediante elementos constructivos permanentes, pues se alterarían superficies, geometrías y volúmenes de la estancia a ventilar.
Con esto claro, en cuanto al primer punto anterior, el material de cerramiento a instalar sin alterar las instalaciones de salubridad y protección contra incendios, la única posibilidad era instalar elementos que no impidieran la ventilación, con lo que sólo se podían instalar rejas (desde el suelo al techo) que no dificultasen la circulación del aire, por lo que no se podrían instalar cerramientos opacos.
En cuanto al segundo punto, el acuerdo a aprobar en una junta vecinal, había que tener presente los artículos 5[3] y 17.1[4] de la Ley 49/1960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal, por la cual, en el caso de ejecutar los cerramientos permanentes en las plazas de garaje, es necesario un acuerdo unánime de la junta de propietarios.En respecto al último punto, el de la valoración de las obras necesarias para adecuar la dependencia a la nueva distribución en caso de ejecutar cerramientos permanentes opacos, por lo anterior descrito, habría que ejecutar, además del cerramiento, obras de acondicionamiento para adaptar las condiciones de salubridad y protección contra incendios a la nueva morfología que obtendría la dependencia.
Para la ejecución de la obra sería imprescindible seguir unos pasos: aprobación por unanimidad de la junta de propietarios de las actuaciones a realizar y del presupuesto, proyecto de obra, estudio básico de seguridad y salud, tramitación del registro de la propiedad, comunicación a la compañía de seguros, tramitación de la licencia de obra, nombramiento de una dirección facultativa, contratación y ejecución de las obras. Según nuestros técnicos, el coste aproximado que tendrían estas obras sería de 76.295,84€, unos 2.500€ por plaza de garaje.
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[1] CTE-DB-SI/1 (Seguridad en caso de incendio) Propagación interior: Específica para uso de aparcamiento: “Debe constituir un sector de incendio diferenciado cuando esté integrado en un edificio con otros usos. Cualquier comunicación con ellos se debe hacer a través de un vestíbulo de independencia”.
[2] CTE-DB-HS/3 (Salubridad) Calidad del aire interior: En la citada sección del código técnico especifican las condiciones de salubridad en los edificios. La instalación de ventilación se diseña atendiendo a diversos factores detallados en la normativa mencionada, como son superficies y geometría de la estancia a ventilar. Teniendo en cuenta dichos factores se plantea el dimensionado de los conductos, materiales utilizados, aberturas de ventilación, número y localización de los puntos de extracción, caudales, etc.
[3] Artículo 5: “El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano”.
[4] Artículo 17.1: “Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas: La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad”.
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