Caso real | Informe de daños en la construcción

En este expediente, nuestro cliente es una comunidad de propietarios, y acudió a Perytas para la realización de un informe que reflejara los defectos de construcción y proyecto tanto en las viviendas como en las zonas comunes, además de sus causas y las mejores soluciones de reparación y terapéuticas. Nuestros técnicos comprobaron que el proyecto de ejecución de las viviendas, obtenido en el ayuntamiento del municipio en cuestión, fue redactado en vigencia de las Normas Tecnológicas de Edificación (NTE), como además se especifica en la memoria constructiva de dicho proyecto. Por ello, el informe que redactaron los técnicos, y que ahora aquí se resumen, está realizado en base a la citada norma.

La gran lista de daños observados comienza con la acumulación de agua en cubiertas transitables, debido a que el diámetro de los sumideros y las bajantes era inferior (40 mm inferior) al establecido (de 90 mm) según la NT-ISS, lo cual provocaba que, al no poder recoger los sumideros toda el agua, se produjeran inundaciones tanto en el exterior como en el interior de la vivienda, pues al no poder salir el agua, entraba dentro, lo cual tuvo a su vez como consecuencia serias humedades. Además, en los planos del proyecto se pudo comprobar que las terrazas no tenían un diseño de red de sanamiento y que vertían el agua de lluvia directamente sobre las terrazas de la segunda planta. No superaban las condiciones solicitadas en la NTE QAT.

Las escaleras de acceso a la viviendas no estaban impermeabilizadas, por lo que no dejaban de producirse filtraciones hacia el sótano cuando llovía. Estas, al ser unos elementos de la construcción expuestas a lluvias y otros agentes meteorológicos (objetivos), y de acuerdo de nuevo con la norma NTE QAT, debían llevar incorporadas barreras impermeabilizantes. Estas filtracciones se tradujeron en humedades bajo las escaleras de entrada que a su vez llevaron al desprendimiento del revestimiento interior, llegando a pasar el agua en forma de chorros de agua.La junta estructural del edificio no se había continuado sobre los paramentos verticales, provocando fisuras y grietas, tanto horizontales como verticales, sobre la fábrica de ladrillo existente, algo que infringe de nuevo la norma NTE-PTL. La junta de dilatación es un elemento flexible que se diseña para absorber los movimientos estructurales de dilatación y retracción propios de los elementos de construcción, por ello, al cerrarlo con un elemento rígido como el ladrillo, éste se fractura, dando lugar a dichas fisuras y grietas. En algunos casos, hasta se llegó a partir el alicatado interior.

También aparecieron más fisuras y grietas en la rampa de acceso al garaje por haberse construido en dos zonas: una formada por una losa de hormigón volada que apoya sobre una viga inferior, y otra formada también por una losa de hormigón pero, esta vez, apoyada sobre el terreno. Al producirse pequeños movimientos de flexión propios de las estructuras de hormigón armado entre ambas partes, se habían ido produciendo esas pequeñas fisuras y grietas tanto en la rampa como en otros elementos como los paramentos que apoyan sobre la misma. Y estas, a su vez, habían dado lugar a humedades, por favorecer la entrada del agua.

La carpintería tampoco se libraba, pues incumplía la norma anterior en lo referente a la fachada y cerramientos de aleaciones ligeras, provocando que el agua entrara sin ningún problema a través de estos cerramientos y provocara grandes humedades.Los aleros de cubierta tampoco se habían ejecutado correctamente, pudiéndose observar fácilmente como el dintel metálico, al no estar correctamente empotrado, producía una rotura en la fábrica de ladrillo; un dintel que además se encontraba desprotegido ante agentes externos, lo que facilitaba la corrosión de dicho elemento, como mostraban las manchas de óxido:

También había problemas de humedades en la cara interior de los paramentos exteriores, esta vez por incumplir la normativa referente a fachadas exteriores, en las que debe haber,  con todas las capas de mortero, ladrillo, cámara de aire, aislamiento térmico, etc. incluidas, al menos 26,50 cm, mientras que en este caso el espesor era de 21, 50 cm. Esto, naturamente, dio lugar a graves problemas de humedades por condensaciones.

Y ya por último, nuestros técnicos se dieron cuenta de que, además, había varias partidas sin ejecutar: barandillas en las escaleras, que además sí aparecían y se presupuestan en el proyecto básico (como se puede ver en la siguiente fotografía, no están construidas); y sumideros en la planta sótano, que también se observan en los planos de obra.

Así que, por todo lo anterior, se dedujo que los daños observados en dichos inmuebles, incumplían la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación en su Capítulo II: Exigencias técnicas y administrativas de la edificación[1]. Y como soluciones de reparación y terapéuticas, se establecieron los siguientes pasos como los idóneos para conseguir que los inmuebles estuvieran como deberían. Las bajantes de aguas pluviales debían ser sustituidas en su totalidad por bajantes con el diámetro adecuado; habría que levantar las cubiertas para volver a reconstruirlas con la pendiente mínima necesaria; construir los sumideros proyectados en el sótado y las barandillas presupuestadas; levantar la solería de las escaleras para otorgarles la impermeabilización que debían haber tenido; picar las zonas afectadas por las grietas en la junta estructural del edificio y rellenar dicha junta con un cordón elástico para colocar después un cubrejutas; reparar las grietas de la rampa no sin antes picarlas para cubrirlas de un mortero elástico y malla de fibra; colocar un perfil metálico en la parte inferior de las puertas de acceso a las terrazas superiores y sellarlas con el fin de proporcional estanqueidad e impedir el paso del agua al interior; reponer el dintel y cubrirlo con una capa de mortero protectora; ejecutar un trasdosado con placas de pladur para proporcionar a los paramentos exteriores el aislamiento suficiente para evitar las condensaciones; y raspar y pintar todas las dependencias afectadas. La valoración en este caso fue de 163.300,66€.

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