Patologías e incoherencias entre proyectos.

En este expediente, nuestro cliente acudió a Perytas por una reclamación de daños por patologías y fallos en el Proyecto de la vivienda rural donde reside permanentemente.

Cuando nuestros técnicos visitaron el inmueble en cuestión, descubrieron numerosas patologías que clasificaron en varios grupos:

1.- Diferencias e incoherencias entre el Proyecto de Actuación y el Proyecto Básico y de Ejecución.

• Cimentación: En el proyecto de actuación de contemplaba una cimentación superficial de zapatas aisladas, pero en el básico, se proyectó una losa contínua de hormigón, que fue lo ejecutado en obra.
• Gestión de los residuos sólidos urbanos: En el proyecto de actuación se mencionaba que el promotor se comprometía a ejecutar una fosa séptica, estanca e impermeable; en el básico se mencionaban sólo las mediciones, pero no como partida independiente, y sin mencionar las características anteriores.
• Abastecimiento del agua: El proyecto de actuación mencionaba el pozo existente en la finca como origen del suministro, pero en el proyecto básico y de ejecución, sólo se mencionaba una acometida supuestamente conectada con la red de abastecimiento de agua de la zona.

2.- Deficiencias e incoherencias existente sentre la memoria, las mediciones, el presupuesto y la documentación gráfica del Proyecto Básico y de Ejecución.

• El volumen edificado no aparecía en la Declaración de Condiciones Urbanísticas.
• El técnico afirmaba que el terreno era “firme de pavimentación sobre terreno compacto con resistencia superior a 2.000 kg/m²”, algo que no se podía demostrar, pues no se hizo en su momento el estudio técnico que determinara ese dato.
• El técnico indicaba que se instalaría un hidrante a la entrada del edificio, cuando para una vivienda rural no es obligatoria la instalación.
• Añaden un apartado de “Vías de evacuación”, algo que no era de aplicación en este proyecto, pues no encontrábamos ante un único sector rodeado de espacio exterior seguro.
• En las características constructivas, se especificaban distintos espesores de tabicón para las divisiones interiores, pero en los planos, el grosor grafiado para estos elementos es siempre el mismo (7 cm), sin distinguir entre las distintas estancias.
• En las instalaciones de electricidad, el técnico indicó tanto en memoria como en planos, que se instalaría un sistema de 4 circuitos independientes que no cumplía el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT), que exige un mínimo de 5 circuitos.
• La antena de TV y FM se hizo individual y no colectiva tal y como se mencionaba en la memoria.
• Respecto a la cimentación, de nuevo sin estudio geotécnico que lo demostrara, el técnico también afirmaba que el terreno donde se pretendía cimentar, se le preveía una resistencia mínima de 1,5 kg/cm², basado en que la composición del suelo esa arcilloso.
• El forjado, según afirmaba el técnico, se realizaría mediante viguetas prefabricadas, autorresistentes en doble T para el forjado sanitario, pero en uno de los planos del proyecto, se indicaban viguetas semirresistentes.
• Se describía la puerta de entrada al garaje, pero no se había proyectado en ninguno de los documentos del Proyecto Básico y de Ejecución ningún garaje, y por lo tanto, ninguna puerta.
• En la ejecución de la cubierta se menciona que llevaría aislamiento térmico de 4 cm de fibra de vidrio, pero en el plano detalle constructivo, aparecía el detalle de dicho aislante colocado en la cara superior del forjado de cubierta.
• Se indica que el revestimiento de paredes y techo exteriores se haría con enfoscado de mortero hidrófugo, pero en las mediciones sólo se indica “mortero”.
• En las instalaciones de fontanería, el técnico proyectaba una red de cobre para agua fría y caliente cuyo trazado se ejecutaría por la tabiquería y el pavimento debidamente protegido de los yesos. Sin embargo, desde la publicación del B.O.E. 13/1/1976, por el que se aprueban las Normas Básicas para Instalaciones Interiores de Suministro de Agua, está prohibido alimentar los aparatos por debajo.
• Se especifica que la red general de saneamiento de la vivienda conectaba con la red general (inexistente), mientras que en una de las líneas de medición, aparecía la fosa sin la descripción de sus características de estanqueidad e impermeabilidad.
• En cuanto a la instalación de electricidad, se indicaba que los interuptores de los baños se instalarían fuera de los mismos, sin embargo, en la documentación gráfica se dibujaban dentro.
• En el aparatado de la instalación del agua caliente para calefacción y agua sanitaria, se habían calculado y aparecían en los planos los diámetros de las tuberías, ni el nº de elementos de los radiadores, a pesar de especificar en la memoria que para éstos ultimos “se dimensionarían de acuerdo a las necesidades caloríficas que requiera cada recinto”.
• La dimensión de los forjados representada en los planos de estructura no coincidía con la reflejada en los planos de albañilería, ya que en los primeros las vigas de hormigón del porche desaparecían para ser sustituídas por forjado de hormigón armado.
• En la planta de la cubierta no se habían dibujado los conductos de ventilación que sí aparecían en los alzados.

3.- Diferencias entre la documentación del Proyecto Básico y de Ejecución y la obra realizada.

3.1.- Movimientos de tierra:

• No se realizó la excavación de los pozos y zanjas especificados en la medición del proyecto y destinados a las futuras zapatas.
• Se realizó una excavación de superficie igual a la huella de la vivienda y de profundidad 0,6 m mayor a la indicada en proyecto destinada a la posterior ejecución de una losa de cimentación que sustituye a las zapatas, lo cual suponía un aumento considerable del presupuesto económico.

3.2.- Cimentación:

• Se sustituyó la solución de cimentación realizada mediante zapatas aisladas y arriostradas por zunchos y vigas centradoras por una losa de cimentación de la cual se adjunta plano visado con fecha casi 7 meses posterior a la fecha de visado del primer proyecto.
• Se suprimió la solera de hormigón.
• No se ejecutó la instalación de toma de tierra antes de hormigonar.

3.3.- Estructuras y cubierta:

• Se modificó completamente el sentido de los forjados cambiando la dirección de los pórticos y ejecutando la estructura sin trazado fiel a lo calculado en proyecto. No existían planos visados respecto al mencionado cambio, por lo que técnicamento no se podía asegurar que la estructura haya sido bien ejecutada.
• El forjado sanitario no se realizó con viguetas autoresistentes, sino con viguetas semirresistentes y se suprimern los muretes de bloques reforzados con hormigón que aparecen en planos somo soporte de las viguetas autorresistentes.
• La pérgola de viguetas vistas de hormigón no se ejecutó, sino que la superficie de cubierta inclinada, coincidía con la huella de la losa de cimentación, llegando a cubrir el porche y provocando unexceso de edificabilidad que no fue detectada ni por el director de la obra ni por el técnico municipal.
• No se ejecutaron las capas de la cubierta tal y coo vnían especificadas en la sección constructivas del proyecto. Su suprimieron la tela asfáltica y la capa de mortero que tendría que recubirla y el aislante térmico se colocó sobre el plano inclinado que conformaban las rasillas en lugar del plano horizontal definido por el forjado del techo de la planta baja.
• El conducto de ventilación previsto en el proyecto se ejecutó en la cubierta y no saliendo de la fachada, como se indicaba en los alzafos de la documentación gráfica.

3.4.- Saneamiento:

• No se ejecutaron las arquetas de sanamiento trazadas en los planos y definidas en la medición del proyecto. Debido a esto, los colectores enterrados no fueron instalados.

3.5.- Albañilería:

• Se modificaron algunos huecos de la fachada como la puerta nueva de salida al exterior desde la cocina y la ventana del salón que da a la fachada principal de la vivienda.
• Se creó un vestíbulo entre la cocina y el espacio exterior.
• El espesor de los ladrillos para delimitar los locales húmedos era de 7 cm y no de 9 cm como se especificaba en algunos de los apartados del proyecto, algo que afectaba directamente a la normativa del ruidos en vigor.
• Se suprimió la puerta que comunicaba el salón- comedor con la cocina.
• La capuchina carecía en obra de la capa de morte que aparecñia en la sección constructiva del Proyecto y que se tendría que haber ejecutado dentro de la cámara sobre la superdicie de la cara interor del ladrillo que da al exterior.
• Se suprimió la escalera que daba acceso al porche desde el alteral.
• Se ejecutó una escalera de salida al exterior desde el vestíbulo del lavadero.

3.6.- Revestimientos:

• El guarnecido de yeso aplicado en los techos tiene diferentes espesores dentro de la misma estancia debido a los fallos de nivelación.
• El monocapa de la fachada no tiene el espesor apropiado para su correcta aplicación.

3.7.- Cerrajería: No se ejecutó ninguna barandilla, ni en la escalera ni en el porche, a pesar de todo, se concedió la Licencia de Primera Ocupación por parte del Ayuntamiento.

3.8.- Pinturas:

• El zócalo exterior de la fachada no había sido terminado, faltaba reparar todas las microfisuras aparecidas en el enfoscado y pintarlo.
• La chimenea exterior que da salida a los humos de cocina tampoco fue pintada.

4.- Patologías estéticas detectadas:

• Los alféizares y dinteles de algunas ventanas no coinciden en la misma línea que las demás. Deberían ser niveladas.
• Los tabiques interiores de la vivienda así como toda la estructura no está bien aplomada y se ven inclinados tan y como se ha demostrado con el nivel colocado sobre los paramentos. Como consecuencia, la altura de los techos era irregular en toda la vivienda.
• El alero de la cubierta presentaba alturas distintas desde el nivel del suelo.
• Algunas puertas se recibieron de forma que el tapajuntas se habían quedado empotrado en el muro sin realizar su función, ya que la falta de aplomo de los tabiques había obligado a una mala colocación de la carpintería generando una junta que estéticamente no era agradable a la vista.

La valoración final de todas las medidas necesarias para reparar los daños causados por estos errores, fue de 195.990 €.

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GLOSARIO:

• Tabicón: Tabique que no pasa de un pie de grueso.

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