En este expediente, nuestro cliente fue una comunidad de propietarios que acudieron a Perytas para reclamar unos daños en las zonas comunes y los garajes de sus inmuebles. El edificio en cuestión, de 10.191 m² de superficie, 5 plantas con 68 viviendas, locales, garajes comunitarios, piscina, pista de pádel, zona de juego de niños y otras zonas de circulación, presentaba múltiples patologías, defectos constructivos tras reparaciones, trabajos y partidas no realizados en obra y el incumplimiento de la normativa de obligado cumplimiento que había que aplicar en este caso.
En cuento a la normativa que hay que tener de referencia en este expediente, lo primero que hay que tener en cuenta es que, dado que la solicitud de licencia de obras se realizó en mayo de 2005, no le afecta el código técnico de la edificación. Pero las que sí que le afectan son:
- Real Decreto 2177/1996 de 4 de octubre, por el que se aprueba la Norma Básica de la Edificación NBE-CPI 96: Condiciones de Protección Contra Incendios de los Edificios.
- Real Decreto 721/1992 de 5 de mayo de la Consejerúa de la Presidencia de la Junta de Andalucía, por el que se aprueban las Normas Técnicas para la Accesibilidad y la Eliminación de Barreras Arquitectónicas Urbanísticas y el Transporte de Andalucía.
Nuestros técnicos realizaron cinco visitas al inmueble comenzando en enero de 2010 y terminando en enero de 2011, siempre acompañados del presidente de la comunidad de propietarios, para comenzar tomando fotografías de las patologías en la primera de ellas (enero 2010), analizar las soluciones que ofrece la promotora para las reparación de las mismas en la segunda (abril 2010), analizar esas reparaciones y otras nuevas patologías en la tercera (diciembre 2010), y comprobar la subsanación de los defectos constructivos en las dos últimas (enero 2011). En todo este proceso, también contado con otros documentos. Por parte de los propietarios, obtuvieron varias copias: proyecto básico y de ejecución, libros del edificio y comunicaciones enviadas a la promotora. Y por parte del ayuntamiento, al que se realizaron varias visitas, varios expedientes.
Para comenzar a citar los distintos daños que nuestros técnicos se encontraron allí, comencezaremos con las patologías, en concreto, con las humedades, que se produjeron por distintas causas dependiendo de la localización de las mismas: por estancamiento, capilaridad, chorreo o filtración.
- Lucernario del garaje, debido a una mala impermeabilización.
- Aseos de la piscina: Manchas de humedad en el exterior del volumen, en la parte alta debido al chorreo del agua por la falta de ejecución de goterón en la ménsula, y en la parte baja debido a la falta de sellado en la unión entre el suelo horizontal y el paramento vertical de ladrillo visto por capilaridad ascendente.
- Unión del muro medianero con el solar contiguo junto a la zona de la piscina, debido a una mala impermeabilización de la zona de césped artificial.
- Muro que recoge las jardineras, debido a filtraciones desde las mismas plantas por la mala impermeabilización al estar la lámina impermeable despegada.
- Unión entre la zona ajardinada y el exterior del muro de la fachada, por capilaridad y filtraciones, lo que ha provocado que incluso el muro cambie de color.
- Estancamiento de agua en distintas zonas e imposibilidad de evacuación.
- Muro de contención de la rampa del garaje, por chorreo de agua sobre el mismo.
- Entrada al garaje – exterior del muro de contención, por filtraciones de agua desde el terreno hacia el exterior del muro de contención a través de pasantes de dicho muro por mal sellado de los mimos antes de dar la capa de acabado.
- Techo de entrada al garaje, por filtraciones desde el forjado superior; en el interior, por filtraciones en la zona de los conductos de ventilación.
- Pared que separa el garaje de la rampa, por filtraciones desde la canaleta junto a la cara exterior de dicha pared.
- Estancamiento de agua en entrada al garaje (en plazas concretas).
- Acabado de hormigón de la rampa del garaje.
- Solera de garaje por goteo de una unión mal sellada de la red de saneamiento descolgado (según la comunidad, había sido reparada varias veces pero seguía con fugas).
- Trampillas de las escaleras plegables que dan acceso a las cubiertas, por el agua de lluvia que se ha filtrado por el lucernario, que ha deteriorado puertas y tapajuntas.
- Paramentos de las escaleras, por filtraciones de agua desde el otro lado de los paramentos.
- Cara interior de la losa de hormigón ejecutada sobre una de las entradas a la urbanización, generadas por un tamaño insuficiente de foterón perimetral y por una mala impermeabilización de la casa superior de dicha losa, lo que permitió el filtrado del agua de lluvia a través del hormigón.
Otro tipo de patologías eran las grietas y fisuras:
- Paramento vertical en la zona de garajes, debido a que la junta estructural debería continuarse en todo el paramento vertical. Fue reparado para la segunda visita, pero más tarde , se vio que no había sido ejecutada la junta estructural en el suelo, por lo que requería una nueva reparación.
- Fisuras en marco de puerta de vivienda.
- Fisuras en el pavimento de la zona de la piscina, por no haberse ejecutado la junta de dilatación correspondiente a este material de acabado (hormigón impreso).
- Fisura en la unión del muro medianero de la zona de piscina con el solar antigüo, por no haber realizado suficientes juntas de dilatación y por el propio asiento de la cimentación del muro.
Y en último lugar, en los referente a las patologías, los olores en los cuartos de los contadores debido a un mal funcionamiento del sifón del sumidero instalado en los mismos. Además, también había defectos constructivos tras la reparación de la pista de pádel, que sufrió unos arreglos por parte de la promotora para impermeabilizarla adecuadamente y erradicar las filtraciones de agua que se producían en los garajes durante la época de lluvia. Debido a ese arreglo, la pista acabó con unas ondulaciones en su superficie que afectan a la práctica de dicho deporte.
Respecto a las partidas sin ejecutar, faltaban varios elementos que figuraban en el Proyecto Básico y de Ejecución y que no estaban construidos. Por un lado faltaban juntas estructurales, pues nuestros técnicos observaron que no se continúan en los materiales de acabado, como en el pavimento de los patios privados, lo que podría generar la rotura o el desprendimiento de los materiales de acabado por asentamientos del edificio. Y por otro lado, también faltaba un sistema de riego por goteo, una instalación que acabó realizando la comunidad de propietarios, y de la cual reclamaban su coste a la promotora.
Y por último, hay que mencionar los puntos que se incumplieron según la normativa de obligada aplicación, que es la que se mencionaba al principio.
- Rampas de acceso a las viviendas: Debían medir más de 3 metros y tener una inclinación inferior al 12%, algo que no se cumplía en todos los casos. Además carecían tanto de la barandilla lateral obligatoria como de tratamiento antideslizante, por lo que se tuvieron que instalar unas cintas negras con ese tratamiento como parche momentáneo.
- Rampa sin cerrar por un muro y sin barandilla en uno de los portales.
- Bordillo de hormigón que rodea la zona de juegos: Miden más de 12 centímetros, por lo que deberían de tener instalada una barandilla perimetral alrededor como la que sí tenían en el recinto de la piscina.
- Mesetas partidas en las escaleras: Están prohibidas según la normativa.
- Descansillos de las escaleras: Deberían tener como mínimo 1,20m de fondo, pero en este caso sólo alcanzan 1 metro.
GLOSARIO (RAE):
- Lucernario: 1. m. claraboya / 2. m. Arq. linterna (torre con ventanas que remata algunos edificios).
- Goterón: m. Arq. Canal que se hace en la cara inferior de la corona de la cornisa, con el fin de que el agua de lluvia no corra por el sofito (plano inferior del saliente de una cornisa o de otro cuerpo voladizo).
- Ménsula: 1. Tablero horizontal adosado a una pared. / 2. f. Arq. Miembro de arquitectura perfilado con diversas molduras, que sobresale de un plano vertical y sirve para recibir o sostener algo.
- Tapajuntas: m. Carp. Listón moldeado que se pone para tapar la unión o juntura del cerco de una puerta o ventana con la pared, o los vivos o ángulos de una pared para que el yeso no se desconche.
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