Reformas en vivienda, ¿se tiene en cuenta en una tasación?

Reformar una vivienda es, sin duda, una de las decisiones más habituales entre quienes buscan revalorizar su propiedad, mejorar su habitabilidad o adaptarla a nuevas necesidades. Sin embargo, no todas las intervenciones tienen el mismo impacto a la hora de realizar una tasación. De hecho, muchas veces se presupone que cualquier reforma aumentará el valor de mercado del inmueble, cuando la realidad es bastante más matizada.

En este artículo vamos a analizar en profundidad cómo se valora una vivienda reformada durante una tasación técnica, qué tipos de reformas existen, cuáles son las que realmente repercuten en el valor de tasación y qué aspectos debe considerar un propietario, inversor o profesional antes de embarcarse en una obra con fines económicos.

Ya seas particular, promotor o técnico del sector inmobiliario, esta guía te permitirá comprender mejor la relación entre reforma y tasación, y te ayudará a tomar decisiones más informadas si estás pensando en mejorar tu vivienda con vistas a una futura valoración.

Clasificación de reformas habituales en viviendas

A la hora de analizar el impacto de una reforma en el valor de un inmueble, lo primero que conviene hacer es distinguir los distintos tipos de intervención. No todas las obras tienen la misma magnitud, finalidad ni coste. Y, por tanto, su influencia en la tasación tampoco es la misma.

Veamos las principales categorías de reformas que suelen encontrarse en viviendas urbanas:

Reformas integrales

Una reforma integral implica la renovación completa del inmueble. Es decir, se sustituyen o actualizan tanto los elementos visibles (acabados, carpinterías, revestimientos) como los estructurales o funcionales (instalaciones eléctricas, fontanería, distribución, aislamiento…).

Este tipo de intervención suele tener un impacto positivo notable en la tasación, siempre que: Se haya ejecutado con materiales de calidad, se cuente con licencias y permisos adecuados o se hayan mejorado aspectos funcionales clave como la eficiencia energética, la distribución o la accesibilidad.

El tasador valorará no solo el estado actual del inmueble, sino también la antigüedad de las instalaciones, el grado de renovación y si la reforma supone una mejora objetiva del valor de mercado frente a viviendas similares.

En viviendas de más de 30 años, una reforma integral bien ejecutada puede elevar significativamente el valor de tasación, ya que mejora el estado de conservación y reduce el riesgo de obsolescencia técnica.

Reformas parciales

Las reformas parciales afectan a zonas concretas de la vivienda, como la cocina, los baños o el suelo. También pueden centrarse en elementos estéticos (pintura, puertas, alicatados) sin intervenir en la estructura o en las instalaciones generales.

Aunque su impacto suele ser más limitado que el de una reforma integral, pueden contribuir a mejorar la percepción del inmueble y, por tanto, su valor.

El tasador analizará si la reforma parcial; mejora la funcionalidad o el confort de uso, aporta valor frente a inmuebles de características similares, está correctamente ejecutada y documentada.

Es importante destacar que una reforma parcial mal planteada, incoherente con el resto del inmueble o realizada con materiales de baja calidad puede incluso restar valor si genera disonancias visuales o problemas técnicos.

Reformas para mejora de eficiencia energética

Las reformas destinadas a mejorar la eficiencia energética están cobrando cada vez más importancia en las tasaciones, especialmente desde la entrada en vigor de exigencias relacionadas con el certificado energético.

Algunas de las intervenciones más valoradas en este ámbito son:

• Sustitución de ventanas por modelos con rotura de puente térmico.
• Instalación de sistemas de calefacción eficientes (aerotermia, suelo radiante, calderas de condensación).
• Mejora del aislamiento térmico en fachadas y cubiertas.
• Instalación de paneles solares o sistemas de autoconsumo.

Estas mejoras no solo aumentan la sostenibilidad de la vivienda, sino que también reducen el gasto energético y mejoran la clasificación energética del inmueble, lo que se traduce en una mayor puntuación durante la tasación y una mejor posición en el mercado inmobiliario actual.

Reforma de distribución / accesibilidad

Modificar la distribución de un inmueble para optimizar su funcionalidad también puede tener una repercusión directa en su valor. Por ejemplo: Unificar cocina y salón para crear un espacio abierto, añadir un baño adicional, convertir una vivienda de 2 en 3 dormitorios manteniendo espacios adecuados, eliminar barreras arquitectónicas para mejorar la accesibilidad.

Este tipo de reformas son especialmente relevantes en inmuebles antiguos, donde la distribución original ya no se ajusta a las necesidades actuales del mercado.

El tasador tendrá en cuenta si la nueva distribución incrementa la funcionalidad, mejora el aprovechamiento del espacio y responde a la demanda real del entorno. En cuanto a accesibilidad, su mejora puede suponer una ventaja competitiva en viviendas ubicadas en edificios sin ascensor o en zonas con población envejecida.

Repercusión de una reforma en el valor de una vivienda

Una reforma bien planteada y ejecutada puede mejorar significativamente el valor de una vivienda, siempre que cumpla ciertos requisitos técnicos, legales y funcionales. Para que estas mejoras se reflejen en la tasación, es importante comprender cómo el tasador analiza el estado de la vivienda y cómo incorpora el impacto de las reformas en su valoración.

Mejora energética y de accesibilidad

Dos de los factores con mayor repercusión en la tasación actual son la eficiencia energética y la accesibilidad. La demanda de viviendas sostenibles y adaptadas a todas las edades y capacidades ha aumentado en los últimos años, y eso se traslada directamente al valor de mercado y, por ende, a la tasación.

En materia energética, el tasador valorará elementos como:

• La calificación energética obtenida tras la reforma (certificado obligatorio).
• La presencia de sistemas de climatización eficientes.
• El tipo de carpintería exterior y su capacidad aislante.
• El aislamiento térmico en paredes, techos y suelos.
• La producción de energía renovable (como paneles solares o aerotermia).

En términos de accesibilidad, se tendrá en cuenta si la vivienda dispone de:

• Puertas y pasillos adaptados.
• Baños accesibles.
• Ausencia de barreras arquitectónicas.
• Elementos de apoyo o automatismos.

Estas mejoras no solo permiten ampliar el espectro de compradores potenciales (personas mayores, personas con movilidad reducida), sino que también suponen un valor añadido en el mercado actual, donde cada vez se premian más las viviendas adaptadas y energéticamente eficientes.

Mejora en el estado de conservación

Otro de los criterios fundamentales en la tasación es el estado de conservación del inmueble. Una vivienda recién reformada —parcial o integralmente— suele presentar un estado mucho más favorable que una sin actualizar, lo que influye directamente en el valor que el tasador le asigna.

El estado de conservación se clasifica generalmente en varios niveles: ruinoso, deficiente, regular, bueno y excelente. Reformar una vivienda que se encuentra en estado “regular” para dejarla en estado “bueno” o “excelente” puede suponer una mejora sustancial en la tasación.

Eso sí, para que esta mejora quede reflejada, es imprescindible que:

• Las obras estén terminadas en el momento de la visita del tasador.
• Se hayan ejecutado correctamente, sin defectos constructivos aparentes.
• Se puedan acreditar mediante documentación (facturas, certificados, licencias, etc.).

En ningún caso se valorarán promesas, presupuestos o intenciones de reforma. Solo se tiene en cuenta lo que efectivamente está construido y puede ser verificado durante la inspección.

¿Merece la pena reformar antes de tasar?

Esta es una de las preguntas más frecuentes entre propietarios que quieren vender, alquilar o simplemente conocer el valor actualizado de su vivienda. Y la respuesta no es única: depende del tipo de inmueble, su estado previo, el mercado y el tipo de reforma que se plantee.

Lo más recomendable antes de tomar la decisión de reformar con el objetivo de incrementar el valor de tasación es realizar un análisis técnico-económico. Algunos factores clave a tener en cuenta son:

• ¿Está la vivienda en un estado claramente obsoleto o deteriorado?
  En estos casos, una reforma puede suponer una revalorización evidente, especialmente si afecta a instalaciones antiguas o mejora el confort térmico.
• ¿Qué tipo de reforma se plantea?
  Las reformas que más revalorizan son las integrales, las que mejoran la eficiencia energética y las que aumentan la funcionalidad del espacio. Reformas meramente estéticas o muy personalizadas pueden no suponer un incremento real del valor.
• ¿Cuál es el perfil de comprador potencial en la zona?
  En barrios donde predominan compradores jóvenes o inversores, puede que una reforma energética o una distribución abierta tenga más sentido que un baño con acabados de lujo.
• ¿Cuál es el coste estimado de la reforma y cuánto incrementaría el valor?
  Si el coste de la obra supera la mejora esperada en la tasación, puede que no merezca la pena. En cambio, si por una inversión contenida se consigue elevar de forma significativa el valor, puede resultar muy rentable.

Desde el punto de vista del tasador, una reforma puede elevar el valor del inmueble si representa una mejora funcional, legal y constructiva, pero en ningún caso se valorará por el precio que el propietario ha pagado por ella. La tasación se basa en criterios objetivos, comparables y regulados, no en percepciones o inversión personal.

Un caso real de ejemplo para entender como afecta la reforma al valor de una vivienda

Hace unos meses, contactó con Perytas una persona que precisa de la tasación de su vivienda. Nuestros técnicos elaboran un informe de tasación y, unas semanas después, el cliente nos comenta que va a realizar una reforma integral de la vivienda y que, el informe de tasación debe de incorporar el valor total de la reforma.

Nuestro equipo técnico, le dio respuesta al cliente indicando, que una reforma integral de la vivienda, incrementa el valor un 20%, ya que, en el entorno de la vivienda, el máximo que se estaba pagando por viviendas de similares características (ya reformadas) era un 20% mayor de lo que nosotros habíamos tasado.

¿Esto quiere decir que una reforma eleva un 20% el valor de tasación? NO. Esto quiere decir que depende de diferentes factores que hay que analizar individualmente.

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