Tasación para cálculo de indemnización por instalación de un ascensor

El proceso de instalar un ascensor en un edificio o comunidad de propietarios puede implicar la afectación de espacios privados, como locales comerciales, o la creación de servidumbres de paso. Esto genera la necesidad de una tasación precisa para calcular las indemnizaciones correspondientes a los afectados. La tasación garantiza que tanto los propietarios de los inmuebles afectados como la comunidad lleguen a un acuerdo justo, cumpliendo con la normativa vigente. ¡Os contamos más detalles sobre la instalación del ascensor en comunidades de propietarios!

¿Cuál es el hueco mínimo para instalar un ascensor?

Para determinar si es posible la instalación de un ascensor en un edificio, es fundamental conocer los requisitos técnicos, entre ellos el espacio mínimo necesario para el hueco del ascensor. Esto puede variar dependiendo del tipo de ascensor y la disposición del inmueble, pero existen estándares de referencia para garantizar la seguridad y accesibilidad de la instalación.

La instalación del ascensor de una Comunidad de Propietarios viene regulado por el Código Técnico de la Edificación y estable que:

• En el caso de que en el edificio exista algún propietario con poca movilidad, el ascensor debe tener unas medidas mínimas de 1,10m x 1,40m2. Siendo la puerta como mínimo de 0,80m2.
• En el caso de que no exista ningún propietario con movilidad reducida, los estándares mínimos son de 1,00m2 x 1,25m2.

¿En dónde puede instalarse un ascensor?

El espacio que ocupa el ascensor es un problema frecuente en las comunidades de propietarios. En edificios antiguos, puede ser difícil encontrar un lugar adecuado para el ascensor por ello existen varias ubicaciones posibles para la instalación de un ascensor, dependiendo de la estructura del edificio y las necesidades de la comunidad. Algunas de las opciones más comunes incluyen:

Hueco de escalera

Si el espacio lo permite, esta es la ubicación más utilizada. Se evalúa el ancho y la disposición de la escalera para comprobar si se puede adaptar un ascensor.

Patio interior

Los patios interiores son otra alternativa, especialmente cuando el hueco de la escalera es insuficiente. Sin embargo, la instalación en esta área puede afectar a propietarios de locales que utilicen dicho patio, lo cual requiere una tasación para determinar compensaciones.

Fachada

En algunos casos, instalar un ascensor en la fachada del edificio puede ser la única solución viable. Esto implica afectaciones estéticas y posibles alteraciones en el valor del inmueble, aspectos que una tasación profesional debe valorar.

¿Es obligatorio la instalación de un ascensor en edificios antiguos?

En ciertas situaciones, la instalación de un ascensor puede ser obligatoria por motivos de accesibilidad, lo que puede generar conflictos en la comunidad de propietarios.

Normativa vigente

La normativa referente a la instalación de ascensores en comunidades de propietarios y edificios antiguos en España se basa principalmente en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y en la legislación de accesibilidad de cada comunidad autónoma. Según la LPH, se permite la instalación de ascensores siempre y cuando se cuente con el acuerdo de la mayoría de los propietarios que representen más del 50% de las cuotas de participación del edificio. Sin embargo, hay ciertas excepciones a esta regla que pueden hacer obligatoria la instalación:

• Obligatoriedad por accesibilidad: Desde la entrada en vigor de la Ley de Accesibilidad (Ley 15/1995 y Ley 8/2013), los edificios deben garantizar el acceso a personas con movilidad reducida. Esto incluye la instalación de ascensores cuando sea necesario para asegurar que estas personas puedan acceder a su vivienda o local comercial.
• Adaptación de edificios antiguos: En algunos casos, las comunidades autónomas han desarrollado normativas específicas que obligan a adaptar los edificios a la normativa de accesibilidad. Esto implica que, si el edificio no cuenta con un ascensor y la instalación es técnicamente viable, la comunidad de propietarios puede estar obligada a realizar las obras necesarias.

Además, la LPH establece que, en los casos de obligatoriedad, los gastos de instalación deben ser asumidos por todos los propietarios, aunque algunos puedan solicitar exenciones dependiendo de su situación económica o si su vivienda no se beneficia directamente de la instalación.

Solicitud de un mayor de 70 años o discapacitado

El Artículo 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la instalación de un ascensor debe ser obligatoria si un propietario mayor de 70 años o con alguna discapacidad lo solicita, y la obra es necesaria para garantizar su accesibilidad. Esto se considera un derecho de accesibilidad universal (Ley 15/2022, de 12 de julio , Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad) , y, por lo tanto, la comunidad está obligada a atender la solicitud bajo las siguientes condiciones:

• Solicitud formal: El propietario debe realizar la solicitud de manera formal ante la comunidad de propietarios, especificando que la instalación del ascensor es necesaria para garantizar su acceso a la vivienda.
• Limitación de coste para la comunidad: La LPH establece que la instalación es obligatoria si el coste de la obra no supera 12 mensualidades ordinarias de gastos de la comunidad. Si el coste excede esta cantidad, los propietarios deberán llegar a un acuerdo sobre cómo cubrir el gasto adicional.
• Subvenciones y ayudas: Existen diversas ayudas y subvenciones tanto estatales como autonómicas destinadas a facilitar la instalación de ascensores en estos casos. Esto puede reducir el coste de la obra y ayudar a la comunidad a cumplir con la obligación sin un gran impacto económico.

La instalación de un ascensor en estos casos no solo mejora la calidad de vida de la persona solicitante, sino que también aumenta el valor de todo el edificio, lo cual puede ser un incentivo para que la comunidad de propietarios acepte la realización de la obra.

Conceptos indemnizables en la instalación de un ascensor

La instalación de un ascensor puede implicar la ocupación (permanente o temporal) de espacios privados o comunitarios, generando el derecho a compensaciones económicas para los afectados. La tasación en estos casos debe ser precisa para establecer indemnizaciones justas.

Indemnización por ocupar parte de local comercial

Si la instalación ocupa parte de un local comercial, el propietario tiene derecho a recibir una indemnización acorde al valor de la superficie ocupada.

Existen algunos casos en los que el ascensor no ocupa el suelo del local comercial, tan solo ocupa el vuelo del mismo. En cualquier caso, en ambos casos (ocupación de suelo y de vuelo) es indemnizable el uso del local para la instalación del ascensor. 

Además, aunque entraremos en más detalles posteriormente, algunos locales comerciales pueden estar EXENTOS del pago de los costes de instalación del ascensor. 

Indemnización por servidumbre de paso

En caso de que la instalación implique el paso de cables o estructuras a través de una propiedad privada, se deberá calcular una indemnización por la servidumbre creada.

Indemnización por servidumbre de paso temporal forzosa: Este concepto se nos dio en uno de los últimos trabajos realizados. La instalación del ascensor afectaba al patio (privativo) de uno de los vecinos y para la obra se debía hacer uso del mismo durante un periodo de 6 meses.

Indemnización por derecho de vistas

La instalación de un ascensor en la fachada o en un patio puede obstruir las vistas de ciertos propietarios, lo cual se traduce en una reducción del valor de su inmueble y, por tanto, en una indemnización.

La indemnización por la minusvalía que sufre un inmueble al afectar el cerramiento a la luz y ventilación de una de las habitaciones tampoco habitual porque en la instalación de ascensores se trata siempre de ser lo menos invasivos posible, pero en ocasiones la instalación del mismo hace que uno o varios de los vecinos vean afectada su habitabilidad en su vivienda. Por ejemplo, en el caso de que el ascensor tape la ventana de alguna de las habitaciones.

Indemnización por reducción de superficie en vivienda

Si la instalación del ascensor implica la pérdida de superficie útil de una vivienda o local, es necesario valorar dicha pérdida para compensar adecuadamente a los propietarios afectados.

Otros conceptos indemnizables

Indemnización por limpieza diaria en el inmueble afectado: Otro concepto a valorar fue la indemnización que el vecino debía recibir por las molestias causadas. Además de de utilizar su patio, la instalación del ascensor iba a suponer una molestia IMPORTANTE para este vecino. 

¿Quién debe pagar la instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios?

La instalación de un ascensor implica un desembolso importante para la comunidad de propietarios, y su financiación puede variar dependiendo de la normativa y acuerdos internos.

¿Existe algún propietario que pueda quedar exento?

La instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios suele ser una mejora sustancial para el edificio, pero también implica un coste significativo que debe ser asumido por todos los propietarios. Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal y la jurisprudencia reconocen que existen algunas circunstancias en las que un propietario podría quedar exento total o parcialmente de asumir estos gastos. A continuación, se detallan los casos más comunes:

• Propietarios de inmuebles que no se benefician de la instalación: Si un propietario tiene un local comercial en la planta baja del edificio o su vivienda no se ve beneficiada por el ascensor (por ejemplo, porque se encuentra en la planta baja o en un primer piso sin necesidad de usar el ascensor), podría solicitar la exención del pago de los gastos de instalación. En estos casos, la ley establece que, si se demuestra que el propietario no obtendrá un beneficio directo de la obra, podría ser exonerado de participar en los costes.
• Casos de obras obligatorias de accesibilidad: Si la instalación del ascensor es una obra de carácter obligatorio, derivada de la solicitud de una persona mayor de 70 años o con discapacidad, los propietarios de locales comerciales y bajos que no se beneficien del ascensor podrían quedar exentos del pago, siempre y cuando así se establezca en una junta de propietarios. Sin embargo, esto debe ajustarse a lo que establece la normativa de cada comunidad autónoma.
• Diferenciación en el reparto de gastos: En algunas comunidades de propietarios, los estatutos pueden prever una diferenciación en el reparto de los gastos, estableciendo una cuota diferente para aquellos propietarios que no obtendrán beneficio directo del ascensor. En estos casos, no es una exención total, pero sí un ajuste en la contribución a los gastos de la obra.

Es importante que cualquier solicitud de exención se trate en una junta de propietarios y se documente adecuadamente para evitar futuros conflictos. Además, la decisión debe respetar la normativa vigente y estar en línea con los estatutos de la comunidad. Os dejamos algunas sentencias judiciales sobre el pago de la instalación del ascensor.

Experiencia de Perytas en tasación de huecos de ascensor

Contamos con una amplia trayectoria en la tasación de espacios afectados por la instalación de ascensores, garantizando un proceso transparente y ajustado a la normativa vigente. En Perytas hemos realizado tasaciones de todo tipo, desde las más sencillas, en las que se realiza la tasación de locales comerciales y se da un precio por metro cuadrado, hasta tasaciones complejas donde el ascensor ocupa o inhabilita parte de viviendas. Disponemos de un equipo especialista en tasación de huecos de ascensor, por lo que ofrecemos un informe completo para la defensa de sus intereses. ¡No dude en contactar con nosotros!

¿Necesita una tasación del hueco para el ascensor? ¿En su comunidad no hay un acuerdo para su instalación? ¡Contacte con nosotros y le daremos un presupuesto cerrado y sin compromiso de lo que le costaría hacer la valoración de dicha superficie!.

¿Cómo se calcula la indemnización por ocupar parte de un local comercial para la instalación de un ascensor?

Es una cuestión que seguramente deba ser analizada de forma individual en cada caso. Para poder responderla, os vamos a dar un punto de vista basado en nuestra experiencia.

La indemnización siempre se calculará en función del “daño” o perjuicio que cause al propietario del local comercial. El caso más habitual que nos encontramos en Perytas, es la cesión de una parte del local (entre 4/5m2) para la instalación del ascensor y, por tanto, la compensación económica en función del precio de mercado por m2 de local comercial en la zona. En este caso, la indemnización se calcula mediante una tasación, donde se determina un precio por metro cuadrado de local, en función de sus características y ubicación.

Pero existen casos más complejos de análisis del daño causado que, en cada caso, debe ser analizado de forma independiente. Por ejemplo, en Perytas nos encontramos un caso de un cliente que, pese a que el espacio ocupado no era grande, el espacio ocupado por el ascensor reducía el acceso a un almacén y también reducía considerablemente la altura de esa parte del local. En este caso, nuestros peritos elaboraron un informe complejo de daños y perjuicios causados por la instalación como cálculo de la indemnización.

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