La usucapión es un concepto jurídico que permite a una persona adquirir la propiedad de un bien tras poseerlo de manera continua durante un determinado periodo de tiempo, sin necesidad de realizar una compraventa. Aunque este mecanismo no está directamente relacionado con el proceso habitual de compra y venta de inmuebles, es una vía importante para consolidar la titularidad de una propiedad y, por lo tanto, tiene relevancia en el sector inmobiliario. A continuación, desgranaremos los elementos clave que componen la usucapión, sus tipos, requisitos y cómo puede influir en el valor de una tasación.
¿Qué es la usucapión?
La usucapión es un modo de adquirir la propiedad regulado en el Código Civil español, específicamente en el Real Decreto de 24 de julio de 1889, en el Libro Tercero, Título IV, ‘De la prescripción’. Según el artículo 609, es una forma de adquirir la propiedad de bienes mediante la posesión prolongada en el tiempo bajo determinadas circunstancias.
A través de la usucapión, una persona que ha poseído un bien durante un tiempo suficientemente largo y cumpliendo los requisitos legales puede llegar a convertirse en su propietario. En España existen dos modalidades: la usucapión ordinaria y la extraordinaria.
Tipos de usucapión
Se distingue entre la usucapión ordinaria y la usucapión extraordinaria. A continuación, analizamos las principales diferencias entre ambas:
Usucapión ordinaria
La usucapión ordinaria se produce cuando el poseedor del bien cumple con los requisitos de posesión pacífica, buena fe y justo título. Este proceso tiene un plazo más corto en comparación con la usucapión extraordinaria.
- Posesión pacífica: el bien ha sido poseído de forma continua, pública y sin conflictos durante el tiempo estipulado.
- Buena fe: el poseedor cree legítimamente que tiene derecho a la propiedad.
- Justo título: existe un documento o acto que justificaría la adquisición, aunque no haya sido válido inicialmente.
Usucapión extraordinaria
La usucapión extraordinaria, por otro lado, no requiere de buena fe ni justo título. Esto significa que una persona puede adquirir la propiedad de un bien solo mediante la posesión continuada, aunque haya conocimiento de que no existe un título legítimo.
¿Qué bienes pueden ser objeto de usucapión?
El artículo 1936 del Código Civil establece qué bienes pueden ser adquiridos mediante usucapión. En líneas generales, tanto los bienes muebles como los bienes inmuebles pueden ser objeto de este procedimiento.
Bienes muebles
Los bienes muebles son aquellos que pueden trasladarse de un lugar a otro sin sufrir deterioro. Para que un bien mueble pueda ser adquirido por usucapión, es necesario que el poseedor cumpla con los requisitos de la usucapión ordinaria o extraordinaria, en función de las circunstancias.
Usucapión de bienes inmuebles y terrenos rústicos
En cuanto a los bienes inmuebles y terrenos rústicos, el proceso de usucapión es más relevante en el ámbito inmobiliario. Un terreno o una vivienda puede ser adquirida por usucapión siempre que se cumplan los requisitos legales y que no exista una interrupción en la posesión.
El Registro de la Propiedad juega un papel crucial en este proceso, ya que, tras la sentencia judicial que reconozca la usucapión, es necesario inscribir la propiedad en dicho registro para formalizar su titularidad.
Requisitos para solicitar la usucapión de una propiedad
Para que una persona pueda reclamar la propiedad de un bien por usucapión, debe cumplir una serie de requisitos legales. Estos requisitos varían según si se trata de usucapión ordinaria o extraordinaria.
Requisitos en la usucapión ordinaria
Los requisitos que deben cumplirse para que se pueda alegar la usucapión ordinaria son:
- Posesión pacífica y pública: el bien debe haber sido poseído de forma ininterrumpida y sin conflictos visibles.
- Buena fe: el poseedor cree que es el propietario legítimo.
- Justo título: debe existir un título que justifique la posesión, aunque pueda ser defectuoso o inválido.
- Plazo determinado: el tiempo necesario es de 10 años entre presentes y 20 años entre ausentes.
Requisitos en la usucapión extraordinaria
La usucapión extraordinaria, en contraste, es menos exigente en términos de requisitos:
- Posesión pacífica y continuada: al igual que en la usucapión ordinaria, es necesario que el bien haya sido poseído sin interrupciones ni conflictos.
- Sin justo título ni buena fe: en este caso, no es necesario que el poseedor tenga un título válido ni que actúe de buena fe.
- Plazo de 30 años: el tiempo requerido para reclamar la usucapión extraordinaria es de 30 años.
Plazo para reclamar la usucapión
El tiempo es un elemento clave en cualquier proceso de usucapión. Como hemos visto, existen diferentes plazos según el tipo de usucapión.
Plazo para usucapión ordinaria
El plazo para que una persona pueda reclamar la usucapión ordinaria de un inmueble es de 10 años entre presentes y de 20 años entre ausentes, según el artículo 1957 y 1958 del Código Civil.
En concreto, el artículo 1958 nos indica que cada 2 años ausentes, cuenta como un año presente.
Plazo para usucapión extraordinaria
El plazo necesario para la usucapión extraordinaria es mayor, siendo de 30 años independientemente de si el poseedor está presente o ausente. Este tipo de usucapión, aunque más largo, es menos exigente en cuanto a requisitos legales. Esto viene regulado por el artículo 1959 del Código Civil.
Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.
¿Cuál es la diferencia entre expediente de dominio y usucapión?
El expediente de dominio es un procedimiento judicial a través del cual una persona puede regularizar la titularidad de una propiedad en casos donde no existe un título registral claro o ha habido una pérdida de los documentos originales. A diferencia de la usucapión, en el expediente de dominio no se exige un periodo prolongado de posesión para que el juez reconozca la propiedad, pero sí es necesaria la prueba documental y testifical.
¿Cuál es el valor de adquisición de la propiedad a efectos tributarios?
La adquisición de una propiedad por usucapión está exenta del pago de ciertos impuestos, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), según la Sentencia del Tribunal Supremo del 21 de octubre de 2020. En este sentido, al no haber una transmisión de propiedad formal, no existe obligación de tributar por dichos impuestos.
Por otro lado, la Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante V1014/2018, establece que la usucapión tampoco está sujeta al pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente conocido como plusvalía municipal.
En cuanto al IRPF, al momento de adquirir el bien por usucapión, no tributa en la renta. Sin embargo, si en el futuro se decide vender la propiedad, esta sí que estará sujeta a la ganancia patrimonial en el IRPF.
¿Cómo afecta la usucapión a una tasación oficial?
La usucapión puede tener un impacto significativo en la tasación oficial de una propiedad, principalmente en los siguientes aspectos:
Revisión del estado legal de la propiedad
Uno de los primeros pasos en una tasación oficial es revisar el estado legal del inmueble. Si la propiedad fue adquirida por usucapión, será necesario contar con la sentencia judicial que lo acredite y la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad.
Limitación a la posesión y uso de la vivienda
En algunos casos, el proceso de usucapión puede generar limitaciones en cuanto a la posesión y uso del inmueble, especialmente si hay disputas legales en curso que afecten la certeza sobre la titularidad. Esto puede disminuir el valor de la propiedad durante el proceso de tasación.
Disminución del valor en caso de disputas legales
Si el inmueble ha estado sujeto a conflictos judiciales, como demandas de terceros que reclamen su propiedad, es probable que el valor del bien disminuya, ya que estas circunstancias pueden crear incertidumbre sobre la posesión y el uso del inmueble.
En Perytas somos especialistas en tasación de inmuebles inmersos en procesos judiciales, ya sea por autorización judicial de venta, por tasación de herencias o por otras cuestiones, es importante contar con una tasación judicial para tener un punto de vista objetivo y profesional sobre las propiedades. ¿Necesita una tasación oficial para el juzgado? ¡Contacte con nuestros gestores!
Tasaciones 
Tasación 
Tasación 
Tasación 
Tasación 
Aplazamiento 
Tasación 
Tasación 
