¿Valor catastral o valor de mercado en el reparto de una herencia?

Al enfrentarse al reparto de una herencia, una de las cuestiones más relevantes es determinar el valor de los bienes inmuebles involucrados. Es común entre los herederos que surjan dudas sobre qué valores considerar: el valor catastral, el valor de referencia catastral o el valor de mercado son algunos de los valores que tiene un inmueble y que los herederos van a descubrir durante esta etapa. Cada uno tiene características y funciones distintas que conviene entender para tomar decisiones correctas y evitar posibles inconvenientes fiscales o legales.

En este artículo, te explicamos qué es cada uno de estos valores y cómo se utilizan en el contexto de una herencia.

¿Qué valores te vas a encontrar en el reparto de la herencia?

Valor de referencia catastral

El valor de referencia catastral es un concepto relativamente nuevo que ha ganado relevancia desde enero de 2022 tras la reforma de la Ley contra el Fraude Fiscal. Este valor es determinado por la Dirección General del Catastro, y se utiliza principalmente como base imponible para calcular impuestos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). El valor de referencia se establece a partir de los precios de compraventa declarados en escrituras públicas, sin que sea necesario que un perito inspeccione el inmueble.

Es importante tener en cuenta que el valor de referencia catastral puede diferir del valor de mercado, y su objetivo principal es evitar la subvaloración de propiedades a efectos fiscales.

Valor catastral

El valor catastral es una cifra administrativa que asigna la Dirección General del Catastro a cada inmueble, y es utilizada principalmente para el cálculo de impuestos locales como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este valor se calcula considerando varios factores, como la localización del inmueble, su antigüedad, la calidad de la construcción y el valor del suelo.

Este valor es, generalmente, inferior al valor de mercado, ya que no refleja las condiciones actuales del mercado inmobiliario, sino que sigue criterios más estables y homogéneos a lo largo del tiempo.

Puede conocer el valor catastral y el valor de referencia catastral en la sede electrónica del catastro. También puede conocer más información sobre la información catastral de un inmueble.

Valor de mercado

El valor de mercado es el precio que un comprador estaría dispuesto a pagar por un inmueble en una transacción entre partes independientes en un mercado libre. Este valor puede fluctuar significativamente dependiendo de las condiciones económicas, la oferta y demanda, y las características específicas de la propiedad.

En el contexto del reparto de una herencia, el valor de mercado es el que mejor refleja el verdadero valor económico de los inmuebles heredados y, por tanto, es esencial para una división equitativa entre los herederos.

Sin embargo, este valor no es el que se utiliza directamente para el cálculo de impuestos, aunque es fundamental para fijar un precio justo en caso de venta entre herederos o para solventar disputas.

¿Cómo puedes conocer el valor de mercado de una propiedad?

Para obtener una valoración precisa y oficial del valor de mercado de un inmueble, es imprescindible recurrir a una empresa de tasación de herencias. Estas tasaciones son realizadas por peritos cualificados y se basan en criterios técnicos y normativos, por lo que son las únicas que tienen validez en procedimientos judiciales, fiscales o notariales.

¿Valdrá con la valoración que realiza una inmobiliaria?

Es común pensar que una valoración inmobiliaria puede ser suficiente para conocer el valor de mercado de una propiedad, pero es importante destacar que estas valoraciones no son tasaciones oficiales. Las inmobiliarias suelen ofrecer estimaciones basadas en comparativas de mercado y la experiencia del agente, pero estas no tienen validez legal en procesos de herencia.

¿Por qué valor debo tributar la transmisión de una propiedad?

Tras la reforma de la Ley contra el Fraude Fiscal, la Ley indica que la transmisión de inmuebles  se debe de tributar por el valor de referencia catastral. Para aclarar esto, os mostramos las diferencias entre el modelo anterior y la nueva reforma.

Transmisión de inmuebles previa a enero de 2022

Antes de la reforma, la transmisión de inmuebles se tributaba por su valor de mercado, en el caso de las compras de propiedades, por su valor de compra. Posteriormente, la administración podía hacerle una comprobación de valores en función del valor fiscal.

Transmisión de inmuebles posterior a enero de 2022

En cambio, la modificación de la Ley también invirtió  la obligación de la carga de la prueba, que antes residía en la Administración y ahora reside en el obligado tributario. Es decir, la transmisión está obligada a tributar por el valor de referencia catastral y, posteriormente, será el obligado tributario el que deba de recurrir que el valor de referencia está excedido.

¿Se puede recurrir el valor de referencia catastral?

El valor de referencia catastral es un dato objetivo fijado por la administración, y su impugnación puede ser un proceso complejo. Sin embargo, en casos donde se considere que el valor asignado es injusto o no refleja la realidad del mercado, es posible recurrirlo. Para ello, el contribuyente debe presentar una tasación contradictoria, realizada por un tasador, que demuestre que el valor de mercado del inmueble es inferior al valor de referencia.

Es recomendable que antes de aceptar el valor de referencia catastral, se realice una tasación independiente para asegurarse de que se está considerando un valor justo y adecuado en el reparto de la herencia. De esta manera, se pueden evitar sobrevaloraciones que podrían resultar en un mayor coste fiscal para los herederos.

En conclusión, aunque el valor catastral y el valor de referencia catastral son importantes a nivel administrativo y fiscal, el valor de mercado es el más relevante para garantizar una distribución justa y equitativa de los bienes inmuebles en una herencia. Contar con una tasación oficial realizada por una empresa especializada es fundamental para tomar decisiones y proteger los intereses de todos los herederos.

Os añadimos también la cuestión que se plantea en la web del catastro sobre el recurso del valor de referencia.

¿Qué puedo hacer si no estoy de acuerdo con el valor de referencia de mi inmueble?

La impugnación del valor de referencia sólo puede producirse cuando tenga efecto fiscal, y sea base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o sobre Sucesiones y Donaciones.

Si con ocasión de una transmisión, en la que el valor de referencia opere como base imponible en estos impuestos, los obligados tributarios consideran que la determinación del valor de referencia perjudica a sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación que hayan presentado o interponer recurso de reposición, ante la Administración tributaria, o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación que, en su caso, les practique la Administración gestora del tributo.

Ello no obsta para que, en cualquier momento, el titular catastral presente declaraciones o en caso de disconformidad con los datos descriptivos del inmueble inste, ante la Dirección General del Catastro, los procedimientos catastrales previstos en la norma.

Es primordial disponer de todo el conocimiento sobre las propiedades cuando se trata de realizar repartos de herencia. Si necesita un informe de tasación, no dude en contactar con nosotros.

Comparte este artículo