En este expediente, nuestro cliente, acudió a Perytas por una reclamación de daños en un local comercial asegurado cuya cubierta se había derrumbado, quedando el inmueble dañado, deteriorado y con una gran inseguridad, pues todo el escombro producido cayó y quedo depositado sobre el forjado que forma el techo del local. ¿Su necesidad? Disponer de un informe de un perito arquitecto que determinase el valor de los daños causados.
Antecedentes al informe pericial de daños en un local comercial
El inmueble en cuestión databa de 1950
Hechos producidos en el local comercial y visita presencial
Los hechos se produjeron la madrugada del 26 de abril de 2012, mientras que nuestros peritos realizaron la visita al inmueble afectado el 7 de mayo del mismo año. Al llegar allí, vieron que el hecho de que la cubierta hubiera quedado reducida a escombros que se amontonaban sobre el forjado que formaba el techo del local, había ido provocando movimientos en la estructura del inmueble, con sus consecuentes grietas y la inseguridad de un posible agotamiento y derrumbe del mismo. Por otro lado, debido a las lluvias, se había ido produciendo una inundación parcial del local, pues el agua se estaba filtrando al interior del mismo por los distintos huecos que había abierto el derrumbe, creando humedades, manchas anaranjadas en las paredes y posibles desperfectos en los electrodomésticos de instalación eléctrica.
Dictamen pericial de los daños causados en el local
Nuestros técnicos declararon que los daños se debían, en efecto, al derrumbe de la cubierta y, por ello, que el inmueble no presentaba los requisitos básicos de la edificación establecidos en el art. 3 de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación. Además, debido a lo anterior, la actividad del local se veía interrumpida temporalmente hasta reunir de nuevo los requisitos mínimos de funcionalidad, seguridad estructural y habitabilidad. Y es por todo esto, por lo que había que valorar, por un lado, las partidas de obra, es decir, la valoración de la reparación de todos los daños; y por otro, el lucro cesante.
Valoración de los daños producidos en el local
Para la primera parte, se realizó una comparación entre el coste real de las partidas a ejecutar y los precios válidos de mercado actuales, y respecto a la solución para la reparación, nuestros técnicos propusieron la demolición y posterior reconstrucción del falso techo, la reparación de las grietas, y la colocación de pintura plástica en aquellas zonas en las que fuera necesario. En cuanto al lucro cesante, se estudió la evolución de los rendimientos netos a través de las liquidaciones fraccionadas del IRPF de 2011, los dos últimos trimestres de 2010 y el primero de 2012, todo para obtener la previsión de ese año (2012). En conjunto, sumando ambas valoraciones, se obtuvo un coste por daños de 3.897,20€.
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GLOSARIO (RAE / Wikipedia):
- Medianería: Pared común a dos casas u otras construcciones contiguas.
- Pandeo: En la construcción, flexión de una viga, provocada por una compresión lateral.
- Lucro cesante: Es una forma de daño patrimonial que consiste en la pérdida de una ganancia legítima o de una utilidad económica por parte de la víctima o sus familiares como consecuencia del daño, y que ésta se habría producido si el evento dañoso no se hubiera verificado. Es, por tanto, lo que se ha dejado de ganar y que se habría ganado de no haber sucedido un daño.
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