En nuestro blog de hoy, os vamos a hablar sobre el derecho de usufructo de una vivienda y las diferentes implicaciones que tiene sobre la misma. Vamos a dar respuesta a tres premisas, ¿qué es el usufructo de una vivienda?, ¿cómo afecta a una tasación que una persona tenga el usufructo?, ¿cuál es el valor del usufructo de una vivienda?
¿Qué es el usufructo de una vivienda?
El usufructo de una vivienda es un derecho real que otorga a una persona, llamada usufructuario, el uso y disfrute de una propiedad, pero sin ser propietario de la misma. En otras palabras, el usufructo permite a alguien utilizar y beneficiarse de una vivienda (o cualquier otro tipo de propiedad) como si fuera el propietario, pero sin tener la propiedad legal.
El usufructo puede establecerse por diversas razones, como por ejemplo en casos de herencias, donde los herederos pueden recibir la nuda propiedad mientras que el cónyuge viudo recibe el usufructo vitalicio de la vivienda. El usufructo también puede tener una duración limitada o ser vitalicio, dependiendo de los términos establecidos en el acuerdo.
Es importante señalar que, a pesar de que el usufructuario tiene el derecho de uso y disfrute, no puede realizar cambios significativos en la propiedad sin el consentimiento del nudopropietario, ya que la propiedad legal sigue siendo de este último. Además, el usufructo es un derecho temporal que se extingue con la muerte del usufructuario o al cumplirse el plazo establecido, momento en el cual la propiedad vuelve completamente al nudopropietario o a otras partes designadas.
En un usufructo, hay dos partes involucradas:
Nudopropietario
Es la persona que conserva la propiedad legal de la vivienda. Aunque es propietario, no tiene el derecho de utilizar la propiedad ni de disfrutar de sus beneficios durante el período de usufructo.
Usufructuario
Es la persona que recibe el derecho de uso y disfrute de la vivienda. El usufructuario puede vivir en la propiedad, alquilarla, o utilizarla de alguna otra manera permitida por la ley, según los términos del acuerdo de usufructo.
¿Cómo afecta el usufructo a la tasación de una vivienda?
En una tasación, se considera tanto el valor de la nuda propiedad como el valor del usufructo, ya que ambas partes tienen derechos sobre la propiedad, aunque de manera separada. El valor de la vivienda se determina en base a su precio de mercado y, el valor se divide entre el usufructo y la nuda propiedad.
¿Cuál es el valor del usufructo?
Como norma general, el valor valor del usufructo de una propiedad es como mínimo, un 10% del valor de la propiedad y, como máximo, un 70%. Además, para el cálculo, se tiene en cuenta la edad el usufructuario, el cual, se resta a la esperanza de vida de una persona. ¡Os ponemos un ejemplo!
Ejemplo del cálculo del valor de usufructo de una vivienda
En nuestro ejemplo, partimos de una casa de 100.000€ donde se encuentra una persona de 72 años y una esperanza de vida de 89 años.
El valor del usufructo se calcula de la siguiente manera:
Porcentaje a calcular: 89 – 72 = 17%
Valor del usufructo se calcula como el 17% de 100.000€, por tanto, 17.000€
¿Cuál es el valor de la nuda propiedad?
Por contra, la nuda propiedad, como norma general, se calcula como máximo por el 90% del valor de la propiedad y como mínimo el 30% del valor. Para su cálculo, se tiene en cuenta el valor del usufructo, por tanto, la edad y esperanza de vida del usufructuario.
Ejemplo para el cálculo del valor de la nuda propiedad de una vivienda.
En el ejemplo de antes, donde, de una vivienda de 100.000€, una persona de 72 años y una esperanza de vida de 89, el valor de usufructo es 17.000€, el valor de la nuda propiedad se calcula como la diferencia entre el valor del inmueble y el valor de usufructo.
Valor de la nuda propiedad se calcula como 100.000€ – 17.000€ = 83.000€.
Por tanto, en este ejemplo, el valor de la nuda propiedad representa un 83% del valor, mientras que el valor del usufructo representa un 17%.
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