En este expediente, nuestro cliente se dirigió a Perytas por una tasación de un inmueble en ruinas, para conocer su valor patrimonial. Al igual que para conocer el valor de un inmueble en buenas condiciones, nuestros técnicos utilizaron un plano del inmueble, la información catastral, la nota simple registral, la documentación fotográfica y el levantamiento planimétrico que ellos mismos recogieron en la visita que realizaron al inmueble.
Los datos que utilizaron nuestros técnicos para calcular la valoración en base a la norma ECO/805/2003 de 27 de marzo fueron los siguientes:
- Superficie construida vivienda: 86,84 m².
- Localidad: Municipio de provincia.
- Actividad dominante: Agricultura.
- Tipo de suelo del entorno: Urbano.
- Uso predominante del suelo: Residencial.
- Características de la edificación: Estructura de muros de carga y forjados de rollizo de madera, sobrecarga en exceso, cubierta de teja cerámica curva, muro de mampostería, aislamiento suficiente, revestimiento interior de mortero de cal y puerta exterior de madera.
Dado que el inmueble tenía una antigüedad de 82 años y estaba en ruinas, su vida restante era nula y se estimaba una depreciación correspondiente al valor de rezago.
¿Qué método se utilizó para la valoración de la vivienda en ruinas?
Para calcular el valor, se utilizó el método de coste por reposición, por ser el más apropiado para obtener el valor de mercado del coste de reposición de la construcción de la vivienda. Partiendo del principio de sustitución los técnicos entendían que la valoración por comparación no era la más idónea puesto que no existían testigos suficiente en esa localidad que fueran homólogos al del objeto de la tasación. Por el contrario, sí que poseían datos sobre costes de construcción similares de la época en zonas semejantes.
Para hallar el valor de construcción, no se consideró el valor del suelo ni los gastos ni beneficios de la promoción, sólo los costes imprescindibles para reemplazar constructivamente el inmueble con sus anejos por otro de sus mismas características en la fecha de la presente valoración, las obras correspondientes a la demolición y la nueva edificación. Para obtener el valor de repercusión del solar mediante la obtención del valor de mercado unitario de la zona, se calculó a partir de un testigo de comparación de iguales condiciones urbanísticas al cual se calculó su valor de construcción y su valor de repercusión de suelo. Dado que se trataba de una población de reducido tamaño, las características urbanísticas eran similares en toda la zona.
El valor final de la tasación de la vivienda en ruinas fue de 1.997,32 €.
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