Durante años, la Orden ECO 805/2003 ha sido el marco de referencia para las valoraciones inmobiliarias en España. Tasadores, entidades financieras y juristas la hemos tenido como libro de cabecera para determinar el valor de inmuebles con fines hipotecarios, contables o aseguradores.
La Orden ECM 599/2025, publicada recientemente en el Boletín Oficial del Estado (BOE), introduce una serie de cambios relevantes en la forma en la que se realizan las tasaciones. El objetivo no es menor: dotar de mayor rigor, transparencia y adaptación a los estándares europeos a las valoraciones de bienes inmuebles.
A lo largo de este post vamos a desgranar qué implica esta nueva disposición, cuáles son sus principales diferencias con la ECO 805/2003 y, sobre todo, qué deben hacer los profesionales del sector para adaptarse a ella sin perder el paso.
¿Qué es la Orden ECM 599/2025?
La Orden ECM 599/2025 es una norma de carácter técnico-jurídico que actualiza los criterios de valoración de bienes inmuebles, sustituyendo parcialmente lo establecido en la Orden ECO 805/2003. Su entrada en vigor responde tanto a la necesidad de modernizar procedimientos como a las exigencias comunitarias en materia de sostenibilidad y transparencia en los mercados financieros.
Objetivo principal de la nueva norma
La finalidad principal es garantizar que las tasaciones reflejen de manera más fiel la realidad del mercado inmobiliario actual. Para ello se introducen ajustes en varios aspectos:
Revisión metodológica para dar cabida a nuevas tipologías de inmuebles.
Incorporación del certificado energético como documentación obligatoria.
Actualización de criterios de superficie útil y construida para adaptarse a los estándares europeos.
Refuerzo de la trazabilidad de la información, con más documentación de respaldo en los informes.
En resumen, se busca que el valor que se refleja en un informe de tasación sea un espejo más claro y transparente del activo que se está evaluando.
Ámbito de aplicación y sujetos obligados
La norma afecta principalmente a:
Entidades financieras que utilizan tasaciones como garantía hipotecaria.
Sociedades de tasación y profesionales independientes.
Aseguradoras y fondos de inversión que requieran valoraciones de activos inmobiliarios.
Auditores y peritos judiciales en procedimientos donde el valor de un inmueble sea determinante.
Aunque pueda parecer un texto puramente técnico, en realidad tiene impacto directo en compradores, vendedores e incluso arrendadores. Al fin y al cabo, una tasación no es un mero trámite burocrático, sino la base sobre la que se conceden hipotecas, se calculan provisiones o se estiman patrimonios.
Diferencias entre la Orden ECO 805 y la Orden ECM 599/2025
Quien haya trabajado con la Orden ECO 805/2003 sabe que, pese a ser extensa y minuciosa, había aspectos que habían quedado obsoletos. La ECM 599/2025 introduce modificaciones concretas que conviene desgranar una a una.
Metodología de valoración actualizada
La ECO 805 establecía cuatro métodos de valoración principales: comparación, coste, capitalización de rentas y residual. Estos siguen presentes, pero ahora se ajustan con mayor precisión:
El método de comparación exige un mayor número de muestras y su justificación documental.
El método de coste se matiza con criterios actualizados de depreciación y costes de reposición.
La capitalización de rentas debe incorporar datos de mercado contrastables, evitando estimaciones genéricas.
En el método residual, se obliga a detallar hipótesis de promoción, plazos y riesgos de manera explícita.
En definitiva, se trata de reforzar la fiabilidad y trazabilidad de los informes, reduciendo el margen de interpretación subjetiva.
Superficie adoptada
Uno de los cambios más comentados tiene que ver con la definición de superficies:
Se homogeneiza el criterio entre superficie útil y construida, alineándose con la normativa europea. En la Orden ECM 599/2025 se le da prioridad a la superficie útil por encima de la construida con zonas comunes. Aunque en el día a día, esto es difícil de realizar.
Se establece una mayor claridad en la inclusión de terrazas, zonas comunes y elementos accesorios.
Esto impacta de lleno en la práctica diaria de los tasadores, ya que pequeñas diferencias en el cómputo pueden alterar significativamente el valor final.
Para un banco que financia un préstamo hipotecario, no es lo mismo una vivienda de 80 m² útiles que otra que “sobre el papel” alcance 100 m² construidos sin detallar correctamente qué entra en esa medida.
Documentación a aportar (Certificado energético)
Hasta ahora, el certificado energético se consideraba un documento paralelo, útil para compraventas o alquileres. Con la ECM 599/2025 se convierte en pieza obligatoria del expediente de tasación.
Esto implica que:
El tasador debe solicitarlo y archivarlo junto con el informe.
La calificación energética puede influir en el valor de mercado.
Se refuerza el vínculo entre tasación y sostenibilidad, en línea con las políticas de la UE.
A medio plazo, es probable que una vivienda con mejor eficiencia energética sea más atractiva para el mercado financiero, lo que puede traducirse en mejores condiciones de hipoteca.
*Actualmente la NO inclusión de la nota simple se está anotando como ADVERTENCIA en los informes, sin descartar que, con el paso del tiempo, pueda ser considerado un CONDICIONANTE.
Índice de contenidos
La nueva norma establece la necesidad de un índice de contenidos en los informes de tasación, algo que antes se dejaba a criterio del profesional. Esto busca:
Facilitar la lectura a terceros (bancos, auditores, jueces).
Estandarizar los informes para que todos sigan una misma lógica.
Evitar omisiones de información clave.
Puede parecer un detalle menor, pero en la práctica agiliza la revisión de documentos y refuerza la transparencia.
¿Cómo adaptar los informes a la ECM 599/2025?
La pregunta que muchos profesionales se hacen es: ¿y ahora qué?. La teoría está clara, pero en el día a día de una tasadora o un departamento de riesgos bancarios, aplicar la nueva normativa exige cambios prácticos.
Algunas recomendaciones útiles son:
Formación continua: Los tasadores deben actualizar sus conocimientos en metodología y normativa. Asociaciones profesionales ya están organizando cursos específicos.
Revisión de plantillas: Los modelos de informes deben rediseñarse para incluir el índice de contenidos, el certificado energético y los nuevos criterios de superficie.
Mayor recopilación documental: Es necesario disponer de fuentes verificables para cada dato de mercado. Esto obliga a un trabajo más exhaustivo, pero también fortalece la credibilidad del informe.
Colaboración con entidades financieras: Los bancos deberán ajustar sus propios sistemas de control de riesgos, lo que implica una comunicación fluida con los tasadores.
Digitalización del proceso: El uso de bases de datos, software de valoración y herramientas de georreferenciación se vuelve prácticamente indispensable.
Preguntas frecuentes sobre la nueva Orden ECM 599/2025
¿Cómo afecta a la Orden ECO 805/2003?
La Orden ECM/599/2025 modifica varios preceptos de la ECO/805/2003 y añade el artículo 15 bis. Introduce el principio de sostenibilidad, redefine la “superficie útil”, exige índice al inicio del informe y firma electrónica de todos los firmantes, refuerza el uso y justificación de testigos y permite modelos automatizados de valoración, entre otros ajustes.
La nueva orden actualiza la ECO/805/2003 mediante un artículo único que retoca múltiples artículos y añade el 15 bis. En lo conceptual, incorpora el principio de sostenibilidad al art. 3, de manera que los informes consideren, cuando proceda, factores medioambientales y riesgos climáticos en la formación del valor (positiva o negativamente).
En lo técnico, redefine la “superficie útil” excluyendo expresamente los espacios exteriores y obliga a valorar de forma independiente aquellos ámbitos (p. ej., terrazas, trasteros, zonas comunes de uso privativo) cuyo valor sea autónomo; además, el informe debe incluir una tabla con la superficie adoptada por espacios y justificar cuando la superficie utilizada no sea la útil comprobada.
En documentación y forma, la ECM/599/2025 exige un índice al inicio del informe, extiende la firma electrónica a todos los intervinientes y endurece la acreditación registral y catastral (con antigüedad máxima de tres meses), así como la aportación del proyecto visado en obra nueva. También elimina el uso de fotocopias del Libro del Registro.
Respecto a la comparación, obliga a identificar las fuentes de cada testigo y a justificar la ponderación aplicada. Y, en un cambio relevante, regula los modelos automatizados de valoración (art. 15 bis) para determinadas finalidades, estableciendo criterios de homogeneidad del parque, estimación de valor de mercado y valor hipotecario, metodologías contrastadas y desarrollo posterior por circular del Banco de España. Asimismo, la actualización de tasaciones para fines aseguradores se acorta de tres a dos años.
¿Qué impacto tiene en hipotecas y valoraciones bancarias?
La norma busca más transparencia y prudencia en la valoración de garantías hipotecarias: incorpora sostenibilidad, exige certificado de eficiencia energética, mejora la trazabilidad (índice, firmas electrónicas), regula los modelos automatizados y reconoce autorizaciones previas a licencia para promociones. Todo ello puede agilizar financiación de obra y ajustar mejor el riesgo y el valor tasado.
¿La Orden ECM 599/2025 introduce cambios en la metodología de tasación?
Sí. Cambia la definición de superficie útil (excluye espacios exteriores), obliga a desglosar superficies adoptadas, exige identificar y ponderar testigos con justificación, incorpora el principio de sostenibilidad, formaliza índice y firmas electrónicas, y estrena un marco para modelos automatizados de valoración. Además, ajusta plazos y refuerza documentación previa.
¿Dónde puedo localizar el texto oficial?
El texto oficial de la Orden ECM/599/2025 está publicado en el BOE (n.º 141, 12/06/2025). Además, el BOE ofrece el texto consolidado de la ECO/805/2003 ya actualizado con estas modificaciones.
¿Cuándo entró en vigor la Orden ECM 599/2025?
La Orden ECM/599/2025, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 12 de junio de 2025, estableció su entrada en vigor a los dos meses de la publicación. Por tanto, comenzó a aplicarse el 12 de agosto de 2025, fecha a partir de la cual todos los informes de tasación deben adaptarse a la nueva normativa.
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