Glosario de términos

A

Activo

Conjunto de todos los bienes y derechos con valor monetario que son propiedad de una empresa, institución o individuo.

Actualización de una tasación

Revisión, dentro de un plazo de dos años desde la fecha de emisión, de una tasación realizada con anterioridad; en ella se pueden modificar los condicionantes, advertencias o valores que figuraban.

Advertencia

Alerta que se añade al informe de valoración de un inmueble cuando existen dudas sobre alguno de los datos utilizados para su cálculo, ante determinadas carencias documentales, o cuando se busque destacar algún aspecto relevante para la correcta interpretación del informe.

Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API)

Profesional que realiza la intermediación en transacciones inmobiliarias, asesoramiento inmobiliario-urbanístico y valoración. Este profesional debe ser titulado y estar adscrito a un Colegio Profesional de Agentes de la Propiedad Inmobiliario.

Agente urbanizador

Empresario que, asumiendo los costes, lleva a cabo las obras de urbanización necesarias en un terreno recibiendo a cambio solares edificables o un pago en metálico por parte de los propietarios del terreno.

Ámbito de gestión / Unidad de gestión

Zonas o suelos que pertenecen a un término municipal y están pendientes de desarrollo urbanístico, que son remitidos a una ordenación urbanística conjunta.

Amortización

Cuantificación sistemática de la depreciación del valor de un activo a lo largo de su vida útil como consecuencia de su uso, el transcurso del tiempo, la obsolescencia o por haber cumplido con su fin.

Análisis de sensibilidad

Expresión financiera que hace referencia a un análisis utilizado en la toma de decisiones en la empresa. Consiste en calcular los flujos de caja y el valor actual neto (VAN) de un proyecto determinado si se produjesen cambios en una de sus variables principales (la inversión inicial, la duración, los ingresos,..).

Antigüedad

Años transcurridos entre la fecha de construcción (o de la última rehabilitación integral) de un inmueble, y la fecha de la valoración.

Apremio judicial

Prescripción de una autoridad judicial reclamando el pago de una cantidad o el desempeño de algún acto obligatorio.

Aprovechamiento urbanístico

Resultante de ponderar la edificabilidad, los posibles usos y la intensidad de los mismos que asigne al suelo el planeamiento urbanístico, indicando también la posible densidad del uso residencial (expresada en número de viviendas por hectárea).

Área de reparto

Ámbitos físicos definidos y delimitados por el planteamiento general en que se dividen el suelo urbano y el suelo urbanizable. Se fija para ellos un aprovechamiento urbanístico de referencia.

Arras

Entrega de una parte del precio o depósito de una cantidad para garantizar el cumplimiento de una obligación. En un contrato de compraventa, es el pago anticipado de una parte del precio total al vendedor. En caso de incumplimiento de la obligación: si el vendedor resuelve no realizar la compraventa deberá devolver al comprador el doble de la cantidad entregada; y si es el comprador el que reúsa la compraventa perderá la cantidad aportada.

Arrendador

Persona que cede a otra/s el uso de un inmueble (vivienda, finca,…) por un tiempo y precio determinado.

Auto de adjudicación

Acto judicial por el cual se atribuye un objeto (mueble o inmueble) a una persona como consecuencia de una subasta, licitación o partición hereditaria; con la resultante entrega del bien a la persona interesada que pasa a ser su propietario o responsable.

Autopromoción

Edificación promovida para el uso propio del agente promotor.

Aval

Compromiso firmado por una persona física o jurídica, obligándose a responder al deber de pago que tiene otra persona en caso de que ésta no lo efectuara.

Avalista

Persona física o jurídica que firma y se compromete por un aval.

B

Bien inmueble

Bien que tiene una situación fija en el espacio y no es susceptible de ser tomado o trasladado; entre otros: el suelo, los edificios y construcciones adheridas al terreno, por naturaleza o accesión.

Bienes gananciales

Régimen económico matrimonial por el cual, desde la celebración del matrimonio, los beneficios y derechos, y las obligaciones y deudas contraídas por uno de los cónyuges son comunes a los dos.

C

Calificación urbanística

Asignación de usos para cada suelo, así como las características formales y volumétricas de su edificación. Esta asignación se hace por medio de la delimitación de las áreas de suelo que pertenecen a cada uso y la definición de éste utilizando el instrumento de planeamiento apropiado para ello. Su finalidad es orientar el proceso de urbanización y construcción.

Capital

Patrimonio, caudal, haber. En el ámbito hipotecario es el nominal del préstamo hipotecario, es decir, el importe total de la deuda (sin incluir los intereses).

Capital amortizado

Parte de un préstamo o de un crédito que ya ha sido pagado.

Capital asegurado

Valoración total de los bienes objeto de un contrato de seguro acordada por la entidad aseguradora y el tomador del seguro. Esta valoración sería el límite máximo de la indemnización que la aseguradora pagaría en caso de siniestro.

Capital pendiente

Parte del préstamo o del crédito que todavía no ha sido desembolsado.

Capitalización de rentas esperadas

Método de cálculo por el cual se actualiza el valor de unas rentas futuras a fecha actual mediante una tasa de retorno para obtener el Valor de Calificación actual.

Carencia

Periodo de tiempo, dentro de la vida de un préstamo, durante el cual no se amortiza capital y sólo se pagan intereses.

Cargas

Gravámenes sobre bienes inmuebles que limitan su dominio y suponen una disminución del valor del mismo (hipotecas, usufructos,…). Estas cantidades o costes deben constar en documento público e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Cargas registrales

Cargas que afectan al inmueble y que se deben reflejar en el Registro de la Propiedad, tales como servidumbres, notas marginales o anotación preventiva de embargo.

Catastro inmobiliario

Registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales. La inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita, características que lo diferencian del Registro de la Propiedad.

Cédula de calificación provisional

Resolución por la que se otorgan provisionalmente unos beneficios para promover Viviendas de Protección Oficial (V.P.O.). Para poder acceder definitivamente a las ayudas y calificar como tal las viviendas, es necesario que obtengan la calificación definitiva.

Cédula de calificación definitiva

Certificado expedido por la Consejería de Vivienda de la comunidad autónoma competente, en él que se especifican las características de las Viviendas de Protección Oficial (V.P.O.), la identificación del promotor, la fecha de la calificación y sus precios máximos de venta y alquiler, entre otros.

Cédula de habitabilidad

Documento expedido por la Administración Pública, obligatorio para toda vivienda tanto de nueva ocupación (cédula de nueva ocupación) como viviendas usadas (cédula de segunda ocupación), a fin de garantizar el cumplimiento de los niveles mínimos exigibles de salubridad e higiene de los edificios destinados a vivienda y alojamiento.

Cédula urbanística

Documento o certificado administrativo, otorgado por el ayuntamiento competente, que acredite las circunstancias urbanísticas a las que está sujeta una finca, parcela o solar.

Certificación de obra

Certificación relativa al estado puntual de las obras de una construcción.

Cesión de aprovechamiento lucrativo

Porcentaje o parte del derecho de aprovechamiento urbanístico que los promotores urbanísticos deben ceder obligatoriamente a la corporación local.

Clasificación urbanística

Codificación del suelo en base a su finalidad urbanística: suelo urbano, urbanizable o no urbanizable.

Cliente

Persona física o jurídica que solicita la tasación de sus bienes muebles o inmuebles. Los clientes se pueden dividir entre solicitantes del encargo y clientes de facturación, pudiendo coincidir.

Cliente de facturación

Persona física o jurídica que realiza el pago del trabajo de tasación realizado.

Comisión de apertura

Cantidad porcentual a pagar a la entidad financiera sobre el capital prestado (o sobre el límite del préstamo) en concepto de los gastos generados por la realización del contrato hipotecario. El pago se efectúa en un pago único en el momento de la constitución del préstamo.

Comisión de cancelación anticipada

Cantidad porcentual sobre el capital amortizado anticipadamente que cobran las entidades financieras por rescindir un préstamo o hipoteca antes de su vencimiento.

Comisión de cierre

Gastos de notaría y registro que lleva aparejada una hipoteca al efectuarse el último pago de dicho préstamo. Surgen como consecuencia de la formalización, mediante escritura pública inscrita en el Registro, de la anulación de la hipoteca.

Comisión de entregas a cuenta

Supuesto similar al de la cancelación anticipada, por el cual se paga una cantidad porcentual sobre la parte del capital amortizado anticipadamente (no del total) del préstamo o hipoteca antes de su vencimiento.

Comisión de estudio

Comisión cobrada por la entidad financiera en concepto del estudio de viabilidad de la operación hipotecaria. Es una comisión que no se suele aplicar.

Comisión de reclamación de impagados

Cantidad fija que cobra la entidad financiera como penalización en caso de retraso o impago de alguna cuota por parte del cliente.

Comisión de subrogación

Cantidad porcentual que cobra la entidad financiera cuando el cliente cambia un préstamo o hipoteca de entidad.

Comparables

Inmuebles considerados de características similares (por localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, etc.) al inmueble objeto de valoración y, por lo tanto, adecuados para aplicar la homogeneización. En la anterior orden de valoración se denominaban “testigos”.

Compromiso de compra a plazo de inmuebles

Contrato de compraventa de un inmueble por el cual el comprador se compromete, en una fecha futura concreta, al pago del precio predeterminado.

Concesión administrativa

Acto administrativo por el que una Administración Pública permite temporalmente la utilización privada de un bien público a cambio del pago de un canon.

Concesionario

Persona o entidad a la que se hace o transfiere una concesión.

Condicionante

Alerta que se adjunta al expediente de tasación ante determinadas carencias (comprobaciones insuficientes, insuficiencia de la documentación aportada o dudas sobre determinados aspectos), cuya realización o comprobación sean exigidas por la normativa vigente y que deben ser subsanados ya que supondrían la invalidez del informe.

Condominio

Situación jurídica surgida cuando la propiedad de un bien pertenece conjuntamente o proindiviso a varias personas. Este término se utiliza normalmente para calificar a la propiedad horizontal.

Condonación

Perdonar o remitir el derecho a reclamar una pena o una deuda, gratuita e incondicionalmente.

Constitución de un préstamo hipotecario

Se entiende que se ha constituido el préstamo cuando se ha realizado la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad.

Contenido

Conjunto de los bienes que se encuentren dentro de la vivienda, patios, jardines o locales dependientes de la misma (no incluyendo garajes y zonas comunes). Esto es, todos los muebles, enseres, víveres, electrodomésticos, ropa y joyas, pero no los vehículos a motor o ciclomotores.

Continente

Conjunto de construcciones con todas sus instalaciones, tanto las fijas como las necesarias para la solidez, higiene o comodidad de la vivienda. Incluye todas las instalaciones fijas (gas, agua o electricidad), paredes, suelos, techos, puertas y ventanas, armarios empotrados, sanitarios, toldos, antenas colectivas, garajes, trasteros y bodegas, falsos techos, moquetas, maderas adheridas, vallas, muros, jardines, piscinas, invernaderos, zonas deportivas y de recreo.

Contrato de arras

Contrato privado por el cual las partes contratantes pactan la obligación de la compraventa de un bien, mueble o inmueble, realizándose un pago en concepto de reserva. Es un tipo de precontrato, puesto que lo que se apalabra es la obligación de firmar el contrato (de compraventa) en una fecha futura.

Contrato de arrendamiento o alquiler

Contrato por el que una persona física o jurídica (arrendador) se obliga a ceder a otra (arrendatario) el uso de una vivienda por un tiempo y precio determinado. Están regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Coste de reposición / valor de reemplazamiento bruto o a nuevo

Inversión necesaria para construir otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.

Coste de reposición / valor de reemplazamiento neto o actual

Resultado de deducir del valor de reemplazamiento bruto la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.

Crédito a tipo fijo

Operaciones en las que la cuota de interés se calcula aplicando un tipo único o estable durante toda la vida del préstamo.

Crédito a tipo variable

Operaciones en las que la cuota de interés se calcula aplicando un tipo cambiante durante la vida del préstamo. El tipo de interés que se aplica en cada periodo de tiempo suele calcularse como la suma de un tipo de interés de referencia y un porcentaje diferencial (habitualmente constante).

Crédito hipotecario

Préstamo con el cual se garantiza la devolución del capital prestado con un inmueble, adicionalmente a la garantía personal del prestatario. El contrato debe formalizarse mediante escritura e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Casa de pueblo

Vivienda de tipo tradicional en casco urbano, constando de una sola vivienda sobre la parcela y ocupando todo el suelo.

Chalet

Vivienda independiente con parcela propia, ubicada en cualquier tipo de suelo (urbano, urbanizable o rústico).

Confiscación

Pérdida de la propiedad de un particular sin derecho a una indemnización, por decisión de los Tribunales de Justicia.

D

Depreciación

Pérdida de valor que sufren todos los activos fijos (incluyendo las construcciones y terrenos) como consecuencia de su uso.

Depreciación física

Pérdida de valor que sufre un bien por su antigüedad, estado de conservación y duración de sus elementos o piezas.

Depreciación funcional

Es la pérdida que experimenta el valor de un bien por una adaptación defectuosa a la función a que se destina, como puede ser la obsolescencia, mal diseño, falta de adaptación, etc.

Derecho de retracto

Derecho de adquisición preferente que determinadas personas pueden ejercer dentro de un plazo legal para adquirir una cosa una vez que ésta se ha transmitido a otra persona.

Derecho de superficie

Es un derecho real temporal sobre un terreno o un bien raíz. Este derecho puede ser transmitido y por tanto tiene un valor monetario en el tiempo.

Derecho de tanteo

Derecho conferido a un propietario (en caso de retracto de colindantes), a un copropietario (cuando otro copropietario vende su parte de un bien común) o a un inquilino de una vivienda o arrendatario rústico (cuando se transmite la vivienda o la finca rústica arrendada) establecido por un pacto registrado en la ley, de adquirir antes que un tercero, la propiedad del bien o derecho en las mismas condiciones que se prevean formalizar con dicho tercero.

Derecho de uso

Derecho que le otorga el propietario de un bien a otra persona, al que le concede la facultad de uso y disfrute de la misma sin facultad de disposición, habiendo o no contraprestación.

Derecho de usufructo

Derecho real de uso en el cual el propietario de un bien, mueble o inmueble, cede a un tercero el uso y disfrute del mismo con la obligación de amparar su conservación y custodia.

Desafectación

Declaración formal o tácita por el cual un bien de dominio público queda desvinculado de uso o servicio público.

Desahucio

Acto por medio del cual el propietario de un inmueble expulsa a un inquilino o arrendatario por incumplimiento de las cláusulas convenidas en un contrato o por otras formuladas en la ley.

Descripción catastral

La descripción catastral de los bienes inmuebles incluye sus características físicas, jurídicas y económicas, entre las que se encuentran su localización, referencia catastral, superficie, uso, cultivo, representación gráfica, valor catastral y titular catastral.

Diferencial

Porcentaje en que aumenta/disminuye el tipo de interés aplicado en los préstamos hipotecarios, en sus revisiones periódicas.

División en propiedad horizontal

Acto documentado en título público mediante inscripción en el Registro de la Propiedad, por el cual se divide un único inmueble en varias fincas registradas independientemente, asignándole a cada una de ellas un coeficiente de copropiedad o participación en el total del inmueble.

Dominio

Derecho de propiedad.

Donación

Acto voluntario y gratuito por el cual se produce el traspaso de la propiedad de un bien, mueble o inmueble, a otra persona.

Donante

Persona que hace una donación en favor de otra.

Donatario

Persona que recibe la donación por parte de otra.

E

Edificabilidad

Parámetro urbanístico básico que relaciona la superficie de una parcela sin edificar con los metros cuadrados que se pueden construir en ella y el número de plantas posibles del edificio a realizar.

Edificio

Cualquier construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.

Edificio destinado a uso determinado (residencial, comercial,…)

Edificio en el que la superficie sobre rasante destinada a un uso específico es igual o superior a los dos tercios de la superficie total del mismo.

Edificio en construcción

Obra de nueva edificación (iniciada y no terminada) con licencia propia y que se realiza mediante un proyecto autorizado por el colegio profesional correspondiente.

Edificio en proyecto

Construcción (de obra nueva o rehabilitación) que se realiza sobre un terreno determinado mediante un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.

Elemento de un edificio

Unidad física, funcional o registral independiente, que formando parte de un edificio compuesto por más unidades es susceptible de venta individualizada.

Elementos comunes de un edificio

Son todos aquellos espacios que no son de uso privativo pero que deben computarse como parte de la superficie de la vivienda.

Elementos especulativos

Son aquellos datos o escenarios posibles que siendo relevantes para la determinación del valor de mercado no tengan su existencia futura asegurada. Sus causas pueden ser muy diversas: que estén ligados a la intención de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los activos inmobiliarios, a las expectativas de cambio de uso o edificabilidad, o a otros factores extraordinarios que impliquen una revalorización de los inmuebles.

Embargo

Apoderamiento mediante un proceso ejecutivo de los bienes de un deudor para satisfacer la obligación incumplida con la venta de dichos bienes.

Enajenación

Acto jurídico por medio del cual se transmite a otro el dominio o la propiedad de un bien.

Encargo de valoración

Petición de un cliente para la realización de la tasación de un bien o inmueble a una empresa tasadora. En él constará la información básica del bien para poder tramitar la tasación.

Entidad financiera

Banco, caja de ahorro o cualquier otra entidad que opere en el mercado financiero recibiendo y prestando dinero de sus clientes.

Empresa Tasadora

Es aquella sociedad mercantil cuyo objeto social se engloba en el sector de las tasaciones inmobiliarias y mobiliarias. Estas empresas están integradas por arquitectos, ingenieros, economistas etc.

Equipamiento urbano

Espacios urbanizados y/o edificados destinados al uso público cuyos elementos forman parte de la configuración del espacio urbano y metropolitano.

Escritura de cancelación de hipoteca

Documento formalizado ante notario para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Con él se da por finalizada una hipoteca al haberse cumplido la obligación.

Escritura de compraventa

Documento otorgado ante notario en el cual el comprador y el vendedor de un bien hacen constar las cláusulas y condiciones pactadas para el intercambio.

Escritura de hipoteca

Documento expedido por un notario en el que se comprometen uno o varios bienes inmuebles como garantía de una o varias operaciones de préstamo.

Escritura pública

Documento en el que se manifiesta un hecho o derecho autorizado por un fedatario público. Éste da fe sobre la capacidad de los otorgantes, la fecha de realización y el contenido del mismo.

Estatuto

Reglamento, ordenanza, disposición o ley.

Estatutos de la comunidad de propietarios

Son una serie de disposiciones que regulan el uso y destino del edificio, los pisos, locales e instalaciones comunes del mismo, así como cuestiones relativas a gastos comunes, reparación del inmueble, conservación, y seguros.

Euribor

Índice actualizado y publicado diariamente que muestra el tipo de interés promedio al que las entidades financieras se prestan dinero en el mercado interbancario del euro. Es utilizado frecuentemente como referencia para el cálculo del tipo de interés en las operaciones hipotecarias.

Exceso de cabida

Desajustes de medición entre la superficie de un inmueble publicada por el Registro de la Propiedad y la superficie real existente. Esto puede deberse a que la medición inscrita en el Registro fue tomada con medios técnicos de medición antiguos y menos fiables que los que existen actualmente. El reconociendo de este desajuste da lugar, en algunas ocasiones, a un procedimiento judicial.

Expropiación

Privación o desposeimiento de una propiedad a su poseedor por parte de una entidad pública para su utilización pública a cambio de una indemnización o justiprecio.

F

Factura

Documento que emiten las empresas como justificante del pago que realiza un cliente por un bien o servicio. En nuestro caso, emitido por la realización del informe de tasación o peritaje.

Fianza

Depósito que se constituye como garantía para asegurar el cumplimiento de una obligación o la realización de un pago.

Financiación

Dotar del dinero o crédito necesarios a una persona física o jurídica.Es decir, conseguir recursos y medios de pago para destinarlos a la adquisición de bienes y servicios.

Finca

Bien inmueble, porción delimitada de suelo o edificación atribuida excluyentemente a uno o varios propietarios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo.

Finca registral

Finca que, conforme a la legislación vigente, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad.

Finca matriz

Solar o edificación del que resultan las fincas o departamentos independientes constituidos a partir de la división horizontal del mismo por obra nueva.

Finca rústica

Terreno de nivel urbanístico II susceptible de ser utilizado para el desarrollo de una actividad agrícola, ganadera, forestal o cinegética.

Finca urbana

Terreno que no está dedicado a la explotación agraria ni industrial.

G

Garantía

Fianza, prenda o medida que protege o asegura de algún riesgo, o que tiende a satisfacer una necesidad.

Garantía hipotecaria

Aseguramiento del pago de una deuda con la afectación de uno o varios bienes inmuebles al cumplimiento de las obligaciones crediticias.

Garantía personal

Conjunto de todos los bienes presentes y futuros del deudor que conforman su patrimonio y que garantizan el pago de cualquier obligación. Esta garantía también puede ser prestada por un tercero que actúa como aval.

Garantía real

Patrimonio inmobiliario que garantiza el pago de una deuda.

Gastos de comunidad

Importes que se desembolsan para hacer frente a los gastos comunes en favor de la Comunidad de Propietarios.

Gastos de formalización de la hipoteca

Costes en los que incurre la entidad financiera para la constitución de un préstamo hipotecario y que se le repercuten al cliente.

Gastos de gestión

Costes generados por la tramitación y gestión de un préstamo hipotecario en notaría, Registro de la Propiedad y Administración de Hacienda.

Gravamen

Carga u obligación que recae sobre las personas o las cosas.

Gravamen oculto

Cargas que presenta un bien, mueble o inmueble y que han sido ocultadas por el vendedor en el momento de la venta.

Gravar

Imponer un gravamen.

H

Hipoteca

Derecho real de garantía y de realización de valor que se constituye para asegurar el pago de una obligación, normalmente un crédito o préstamo, frente a un bien inmueble.

Homogeneización

Proceso cuya finalidad es corregir el valor y fijar un precio de compraventa o una renta homogeneizada para un inmueble, en base a un estudio de mercado.

Homogeneización de precios de inmuebles comparables

Proceso cuya finalidad es fijar un precio de compraventa o una renta homogeneizada para un inmueble, por comparación de sus características, similitudes y diferencias con las de otros inmuebles comparables.

I

Impuesto

Ingreso público. Tributo creado por ley y obligatorio para los contribuyentes que se exige en función de la capacidad económica de los obligados a su pago.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Tributo que grava los actos formalizados en escrituras públicas, como puede ser una escritura.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Tributo municipal que grava la titularidad de una vivienda. Éste se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral de la misma.

Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía)

Impuesto local que grava el aumento de valor de los terrenos urbanos durante el período de tenencia por parte de personas físicas y jurídicas. El vendedor es el obligado a devengar este impuesto a favor del ayuntamiento donde radica el inmueble en el momento de la transmisión o venta de la misma. El desembolso se calcula a partir del aumento de valor de la finca desde la última transmisión. Este impuesto es popularmente conocido como Plusvalía.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Impuesto indirecto estatal sobre el consumo, pagado por el consumidor final, cuya finalidad es gravar las diferentes fases de la producción de un bien o la prestación de un servicio por el valor que se ha incorporado en cada una de las fases.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Tributo que grava todas las transmisiones de bienes, tanto muebles como inmuebles, que no se encuentran gravados por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), como por ejemplo, la compraventa de inmuebles.

Incidencia

Problemas que pueden surgir al elaborar el expediente de tasación o peritaje, o surgir a posteriori, y que pueden entorpecer el desarrollo del informe. Los podemos clasificar en función del momento en que se producen: Incidencias de producción, Incidencias de control e Incidencias de post-venta.

Incidencias de control

Incidencias que se detectan al revisarse el informe mediante los mecanismos de control internos de la empresa. Éstas son subsanadas por parte del tasador antes de efectuar la validación del expediente.

Incidencias de post-venta

Incidencias surgidas por problemas administrativos, como errores en la tarifa aplicada, omisión de aplicación de acuerdos comerciales, etc.

Incidencias de producción

Se pueden producir en cualquier momento del proceso, desde que se recibe el encargo hasta que el expediente está finalizado. Estas incidencias pueden producirse por motivos ajenos a la empresa tasadora (cancelación o retraso de la visita por parte del cliente, la no entrega de documentación, etc.) o por motivos propios (problemas en el envío de los datos a central, retrasos en la elaboración por parte del tasador, etc.).

Índice de Referencia

Son los valores utilizados en el mercado financiero para realizar las revisiones de los tipos de interés de un préstamo con interés variable. El índice de referencia más utilizado en estos casos es el Euribor pero existen algunos más.

Índice de Referencia CECA

Índice de tipo activo de las Cajas de Ahorro. Es el índice utilizado por algunas cajas de ahorro para actualizar las cuotas de las hipotecas con interés variable de sus clientes.

Índice de Referencia EURIBOR

Índice calculado y publicado diariamente por la Federación Bancaria Europea con los datos de las principales entidades de la zona euro que muestra el tipo de interés promedio al que las entidades financieras se prestan dinero en el mercado interbancario del euro. Es utilizado frecuentemente como referencia para el cálculo del tipo de interés en las operaciones hipotecarias.

Índice de Referencia MIBOR

Índice cuyas siglas se corresponden con Madrid Interbanking Offered Rate, es decir, tipo interbancario de Madrid. La puesta en marcha de la Unión Monetaria Europea lo dejó obsoleto, ya que a partir de ese momento fue sustituido por el Euribor. De todas formas, el Mibor sigue actualizándose ya que es la referencia para las hipotecas firmadas antes de 1998.

Índice de Referencia Préstamos Hipotecarios (IRPH)

Índices utilizados por las entidades financieras para actualizar el tipo de interés de las hipotecas con tipos de interés variables. Se pueden clasificar en: IRPH de bancos, que representa la media de los préstamos a tres años concedidos por estas entidades; e IRPH de cajas de ahorro, que se construye igual que el anterior, pero con las ofertas hipotecarias de las cajas de ahorros.

Índice de Referencia Préstamos Hipotecarios del Conjunto de Entidades (IRPH Conjunto de Entidades)

Tipo resultante de calcular una media del IRPH de los bancos y el IRPH de las cajas de ahorro.

Indiviso

Lo que pudiendo ser dividido o separado no se encuentra fragmentado. Se da esta situación cuando existen varios propietarios para un derecho o un bien.

Infraestructuras (exteriores) del terreno

Infraestructuras básicas para conferir a un terreno los servicios urbanísticos exigidos por la legislación sobre régimen del suelo y ordenación urbana para ser considerado como suelo urbano.

Inmueble

Bienes que se caracterizan por su inmovilidad e imposibilidad de traslación. Esta definición incluye las tierras, edificios, caminos, construcciones y minas, con sus adornos y artefactos incorporados, y los derechos a los cuales atribuye la ley la misma consideración.

Inmueble en rehabilitación

Es todo edificio o elemento de un edificio en el que se hayan iniciado obras que cuenten con la correspondiente licencia y se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. Estas obras deben implicar el acondicionamiento de al menos el 50 % de su superficie edificada y el coste presupuestado alcanzará al menos el 50 % del valor de reemplazamiento bruto de la edificación (excluido el valor del terreno).

Inmueble ligado a una actividad económica

Edificio, o parte de él de uso monovalente, que puede estar o está afecto a una explotación económica.

Instalaciones polivalentes

Instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas para un uso concreto, consientan la utilización para otros usos permitidos, a juicio del tasador.

Interés de demora

Tipo de interés adicional, de importe superior al tipo de interés ordinario, que se cobra sobre las cuotas impagadas de un préstamo. El importe a pagar por el deudor se calcula en función de los días de retraso en el pago de la deuda vencida.

Interés fijo

Cuota de un préstamo o depósito que se calcula aplicando un tipo único y estable, es decir, que no varía a lo largo de la vida de la operación.

Interés nominal

Interés pactado en el momento de realizar una operación crediticia, es el porcentaje que se agregará al capital cedido como remuneración por un tiempo determinado.

Interés variable

Cuota de un préstamo o depósito que cambia a lo largo de la vida de la operación. Se calcula como la suma de un índice o tipo de interés de referencia (normalmente el Euribor) y un porcentaje o margen diferencial (constante).

J

Juicio crítico

Estimación de opinión del tasador en base a su experiencia y conocimiento del mercado.

Junta de compensación

Entidad urbanística colaboradora de la Administración Pública, con personalidad jurídica propia y plena capacidad, a través de la cual son los propietarios del terreno, polígono o unidad de actuación, quienes asumen la ejecución de la urbanización y proceden a la distribución de beneficios y cargas derivada del planeamiento.

Junta de propietarios

Órgano de gobierno de una comunidad de propietarios.

Justiprecio

Precio de la indemnización por la pérdida de los bienes y derechos expropiados en base al acuerdo entre las partes implicadas y a la decisión de los Jurados de Expropiación Forzosa o de los Tribunales de Justicia. Es un elemento esencial de la expropiación que lo diferencia de la confiscación.

L

Leasing

Contrato financiero atípico por el cual una empresa (sociedad de arrendamiento financiero) cede a otra (arrendatario) el uso de un bien comprado por la sociedad siguiendo las instrucciones del arrendatario, durante un tiempo determinado y a cambio del pago de unas cuotas periódicas por parte de éste, teniendo la posibilidad de ejercitar una opción de compra al final del contrato. En la práctica, es similar a una compra a plazos pero con ciertas ventajas: para el financiador, que conserva la propiedad del bien hasta que se realiza el último pago; y para el comprador, que goza de ventajas fiscales.

Legítima

Porción de bienes de la que el testador (persona que hace el testamento) no puede disponer libremente por marcar la ley a unos herederos forzosos o legitimarios. Por lo tanto, también es el derecho de los parientes cercanos del fallecido para obtener una parte del caudal hereditario, con preferencia sobre cualquier otro heredero o legatario, haya existido o no testamento.

Libertad de cargas

Inmueble sobre el que no existen deudas pendientes (hipotecas, censos, usufructos u otras limitaciones a su dominio).

Licencia de actividad

Procedimiento administrativo obligatorio que autoriza para el ejercicio de determinadas actividades en un inmueble, que pueden generar molestias, ruidos, humos, etc… y que obligan de unas medidas especiales marcadas por ordenanzas públicas.

Licencia de apertura

Permiso necesario para el inicio de una actividad comercial abierta al público expedido necesariamente por la autoridad municipal.

Licencia de obra

Permiso municipal obligatorio para iniciar obras o modificar arquitectónicamente un inmueble.

Licencia de primera ocupación

Licencia concedida por el ayuntamiento y que acredita que la vivienda cumple los requisitos establecidos de seguridad y edificación.

Linderos

Línea o señales que separan y marcan los límites de una propiedad o heredad de otras. Es el límite hasta los cuales superficialmente se extiende la finca o el dominio de la misma.

Local comercial

Elemento independiente de uso polivalente ubicado normalmente en planta baja, primera de un edificio de viviendas o en un centro comercial, destinado a una actividad comercial abierta al público.

Localidad

División territorial o administrativa genérica, núcleo de población con identidad propia donde se encuentra el inmueble objeto de valoración. Puede ser tanto un núcleo de pequeño tamaño y pocos habitantes (aldea, pueblo) como un núcleo de gran tamaño y muy poblado (ciudad).

M

Mancomunidad

Régimen jurídico de las obligaciones que afecta a deudores y acreedores cuando una u otra posición está formada por varias personas. Este régimen implica que solo podrá reclamarse a cada deudor la parte proporcional del crédito que le afecte y no la totalidad del mismo. Es el opuesto al régimen de solidaridad.

Mercado inmobiliario local

Mercado inmobiliario que puede actuar como inmuebles comparables dentro de un entorno urbano o rural homogéneo (barrio, pedanía, localidad o comarca) donde se encuentre el inmueble.

Mercado inmobiliario sectorial

Mercado inmobiliario formado por las oficinas, centros comerciales, hoteles, explotación agraria de cultivo,… siempre que resulte representativo para su comparación dentro del territorio nacional.

Metodología de la valoración

Procedimientos para la obtención de los valores, empleando procesos de estado y analíticas que varían en función de la tipología del inmueble a valorar.

MIBOR

Índice cuyas siglas se corresponden con Madrid Interbanking Offered Rate, es decir, tipo interbancario de Madrid. La puesta en marcha de la Unión Monetaria Europea lo dejó obsoleto, ya que a partir de ese momento fue sustituido por el EURIBOR. De todas formas, el MIBOR sigue actualizándose ya que es la referencia para las hipotecas firmadas antes de 1998.

Minusvaloración

Valoración de una cosa por debajo de su valor real.

Moratoria

Prórroga o aplazamiento del pago que se concede para el cumplimiento de una obligación vencida.

Multipropiedad

Prestación del derecho de uso y goce de una propiedad (usualmente en algún tipo de alojamiento vacacional) y que, por lo tanto, varias personas comparten la propiedad sobre el mismo bien u objeto.

N

Nave industrial

Inmueble (edificio u otro elemento independiente) destinado al uso industrial o de almacenaje, situado en un polígono industrial o en el casco urbano de una población.

Niveles urbanísticos de los terrenos

Existen dos niveles de clasificación de los terrenos para su tasación: El nivel II incluye los terrenos no urbanizables (no se permite edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal o ganadera) y los terrenos urbanizables (excluidos los que forman parte de un plan de desarrollo del planeamiento urbanístico o, aún estándolo, que no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo). En el nivel I se incluyen todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.

Normas Internacionales de Valoración (IVSC)

Son las directrices marcadas por el IVSC para el correcto desempeño de los profesionales de la valoración y tasación de todo el mundo.

IVSC

Organización independiente sin ánimo de lucro cuyos objetivos son fortalecer la profesión del tasador a nivel internacional mediante el desarrollo de estándares internacionales de calidad, facilitando la colaboración entre sus organizaciones miembros y cooperando con otras organizaciones internacionales.

Nota extensa registral

Documento expedido por el Registro de la Propiedad en el que se reproduce el contenido de todos los apuntes que constan acerca de él en el Registro; es decir, recoge toda la vida de un inmueble, como una fotocopia literal de los Libros de Registro.

Nota simple registral

Documento emitido por el Registro de la Propiedad con carácter informativo, que contiene tan solo un extracto del contenido del Registro relativo a un inmueble y, por tanto, tiene un contenido más resumido que la nota extensa.

Novación

Sustitución de una obligación anterior por otra otorgada nuevamente, la cual queda anulada en este acto cambiando uno o varios de los elementos básicos de la relación obligatoria. Si lo que se está novando es un préstamo hipotecario, el elemento que varía es el objeto y no los sujetos. Existen dos tipos: novación modificativa que no necesita escritura pública y novación constitutiva que sí la necesita.

Nuda propiedad

Derecho que tiene una persona sobre un bien sobre el que carece del derecho de usufructo, por lo que su relación con ella es únicamente de propiedad.

O

Obra civil

Obras cuyo objetivo es el de contribuir a la organización del territorio y al buen aprovechamiento que se hace de éste. Promueve la creación de distintas infraestructuras como carreteras, alcantarillado, ferrocarriles, presas, etc.

Obra nueva

Acto formal mediante documento público en el que el titular declara la existencia de una nueva edificación o construcción. Su inscripción en el Registro de la Propiedad supone la creación de una finca registral.

Obras de acondicionamiento

Obras destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio, o a alterar su morfología, mediante la sustitución, restauración o modernización de sus instalaciones o elementos constructivos.

Obras de conservación

Obras necesarias para el correcto mantenimiento de un bien inmueble.

Obras de mejora

Obras realizadas para mejorar un bien inmueble voluntariamente.

Oferta vinculante

Documento que deben entregar obligatoriamente los bancos, cajas de ahorro u otra entidad de crédito al cliente para las nuevas hipotecas. En este documento deben figurar todas las condiciones financieras del préstamo hipotecario ofertado.

Oferta vinculante de subrogación de hipotecas entre bancos

Por este documento, la entidad que quiere subrogarse en una hipoteca le comunica y envía a la entidad prestataria actual las nuevas condiciones de tipo de interés que aplicará al cliente si cambia de banco.

Oficina

Estructura física o local no sujeto a explotación económica, destinado a algún trabajo, el cual puede tener distintas formas de organización y de distribución del espacio de acuerdo a la cantidad de trabajadores y a su función.

O.G.N. (Otros Gastos Necesarios)

Son los gastos necesarios y obligatorios para realizar la edificación incluyendo los impuestos no recuperables, las licencias y tasas de construcción, los honorarios técnicos, los seguros, aranceles e inspecciones técnicas obligatorias y los gastos de administración. Sin incluir los gastos financieros ni de comercialización.

Opción de compra

Contrato por el cual el vendedor de un bien, mueble o inmueble, concede el derecho al comprador a adquirirlo en una fecha futura o plazo concreto y a un precio predeterminado.

Ordenanzas

Norma jurídica o disposición que se incluye dentro de los reglamentos subordinados a la ley.

Ordenanzas municipales

Dentro de las ordenanzas civiles, las municipales son las ordenanzas emitidas por la administración local (dictadas por un ayuntamiento o municipalidad para la gestión de su municipio). Sus disposiciones están dirigidas a los ciudadanos para regir aspectos propios que son competencia de la administración que las dicta.

P

Parcela

Pequeña porción de suelo o terreno tanto en la rasante, como en el vuelo o el subsuelo, que puede ser utilizada para diferentes finalidades (normalmente construcciones urbanísticas) y tenga atribuido uso urbanístico o edificabilidad y uso.

Patrimonio

Conjunto de bienes y derechos de los que una persona es titular.

Periodo de carencia

Periodo de tiempo, dentro de la vida de un préstamo, durante el cual no se amortiza capital y sólo se pagan intereses.

Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)

Instrumento de planeamiento general, definido en la normativa urbanística vigente, que clasifica el territorio de un término municipal en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable, y define los elementos fundamentales del sistema de equipamientos del municipio en cuestión. El Plan General ha de contener un Plan de Actuación y un Estudio Económico Financiero de evaluación de las actuaciones de desarrollo.

Plan parcial

Instrumento de planeamiento que junto con el PGOU normativiza el suelo que ha sido clasificado como urbanizable.

Plan urbanístico

Conjunto de instrumentos normativos y técnicos que se utilizan para ordenar el uso del suelo y regular las circunstancias de su posible transformación.

Planta bajo rasante

Parte de una construcción que se encuentra edificada bajo el nivel de suelo.

Plazo de amortización de un préstamo

Tiempo acordado, entre la entidad financiera y el cliente, en la contratación de un préstamo para la devolución de la cantidad prestada más sus intereses. Es conveniente minimizar el plazo de amortización para evitar el pago de excesivos intereses puesto que éstos van aparejados a este plazo temporal.

Plazo de gracia

Tiempo otorgado unilateralmente por una de las partes contratantes en beneficio de la otra. Se utiliza en algunas pólizas de seguro cuando la entidad aseguradora cubre los riesgos que se puedan producirse, aun cuando el cliente no haya abonado las primas.

Plazo de preaviso

En seguros, es el tiempo establecido a favor del tomador del seguro y de la entidad aseguradora para formalizar su derecho a la rescisión del contrato.

Plusvalía

Beneficio obtenido al transmitir un bien, mueble o inmueble, a un precio superior al que se adquirió inicialmente.

Póliza

Contrato de seguro. Documento en el que se detallan las cláusulas y posibles endosos de un contrato de seguro.

Porcentaje de depreciación

Tanto por ciento que representa la pérdida de valor de un bien, incluyéndose las construcciones, motivado por el paso del tiempo, por correcciones funcionales o de diseño.

Prelación

Prioridad, antelación o preferencia con la que una cosa debe ser atendida respecto de otra con la que se compara.

Préstamo a tipo fijo

Préstamo cuya cuota en concepto de interés es fija a lo largo de toda la vida de la operación.

Préstamo a tipo variable

Préstamo cuya cuota de interés cambia, en función de un índice de referencia, a lo largo de la vida de la operación.

Préstamo hipotecario

Es un préstamo mediante el cual se garantiza el pago de la deuda con la afectación de uno o varios bienes inmuebles (además de contar con la garantía personal del prestatario, como en otros contratos de préstamos). También se asegura el cobro de los intereses ordinarios, los intereses de demora, las costas, etc. Este tipo de contrato debe inscribirse en el Registro de la Propiedad y formalizarse mediante escritura.

Presupuesto

Documento que expide una empresa a petición de un cliente en el que se detalla el coste que tendría la ejecución de un trabajo determinado, previamente a su realización. Implica el compromiso en el coste final en caso de consumarse finalmente el trabajo.

Prima

Precio de un contrato de seguro. Es aquel que el tomador paga al asegurador por la prestación de sus servicios.

Principal

Capital, nominal de un préstamo hipotecario o un crédito, es decir, es el importe total de la deuda (sin incluir los intereses).

Principio de anticipación

Principio en el que se basa el método de actualización de rentas por el cual el valor de un inmueble, explotado económicamente, se calcula dependiendo de las expectativas de renta que aportará en el futuro.

Principio de finalidad

Principio que condiciona los métodos, las técnicas y criterios de valoración a seguir dependiendo de cual sea la finalidad de la valoración a realizar.

Principio de mayor y mejor uso

Principio por el que el valor de un inmueble, apto para diferentes fines, será el que resulte de emplearlo (dentro de las posibilidades legales y físicas) al uso más aconsejable económicamente; o si es susceptible de ser construido con diversas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo (dentro de las posibilidades legales y físicas) con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

Principio de probabilidad

Principio según el cual se elegirán aquellos escenarios o posibilidades de elección razonable, que se estimen más probables entre todos los posibles.

Principio de proporcionalidad

Principio que rige que los informes de tasación se elaboren con la amplitud apropiada, teniendo en cuenta la importancia, el uso del inmueble a valorar y su especialidad en el mercado.

Principio de prudencia

Principio según el cual se elegirá, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables, el escenario que obtenga un menor valor de tasación. Este principio se aplicará obligatoriamente cuando la tasación tenga por finalidad: 1.Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. 2. Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados. 3. Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.

Principio de sustitución

Principio en el que se basa el método de comparación. Según este principio el valor de un inmueble es equivalente al de otros inmuebles con características similares que pudieran ser sustitutivos del primero.

Principio de temporalidad

Principio que rige que el valor de un inmueble varía a lo largo del tiempo.

Principio de transparencia

Principio por el cual el informe de valoración de un inmueble contendrá la información necesaria, y detallará las hipótesis y la documentación empleada, para facilitar su comprensión.

Principio del valor residual

Principio según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

Proindiviso

Situación existente en un bien, mueble o inmueble, o un derecho que pertenece indistintamente a más de una persona; es decir, situación en la que se encuentra el bien antes de ser dividido entre sus propietarios.

Promotor

Persona física o jurídica que decide, planifica y sufraga las obras de edificación. En esta definición se incluyen los propietarios, las comunidades de propietarios y las cooperativas de viviendas que construyen en beneficio propio.

Propiedad

Poder directo e inmediato sobre un objeto o bien por el que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo sin más limitaciones que las que imponga la ley. La propiedad de un bien inmueble es del nudo propietario.

Propiedad horizontal

Régimen que regula las relaciones jurídicas existentes entre los copropietarios de un inmueble en el que cada propietario posee en exclusiva un derecho de propiedad sobre un elemento arquitectónico situado en el interior del inmueble, y de un derecho de copropiedad sobre el conjunto de elementos comunes que lo componen.

Propiedad vertical

Finca compuesta por varios locales o viviendas pertenecientes a una única propiedad y que no esté constituido en régimen de propiedad horizontal, aunque dicha propiedad pudiera ser compartida proindiviso por varias personas.

Protección pública

Régimen legal que limita el precio de alquiler o venta de un bien inmueble.

Provisión de fondos

Importe que el cliente entrega en concepto de la elaboración del informe de tasación y previamente a su realización. Una vez finalizado el informe, se cobrará al cliente el importe pendiente sobre el presupuestado inicialmente.

Proyecto de ejecución

Es la fase inicial de una obra, donde se desarrolla el proyecto básico y se determinan todos los detalles y especifican los materiales, sistemas constructivos, elementos y equipos necesarios, antes del comienzo de la obra y durante la ejecución de la misma. Su contenido reglamentario es suficiente para conseguir el visado colegial necesario para iniciar las obras.

Proyecto técnico

Conjunto de planos, textos explicativos y esquemas utilizados para definir las condiciones de una obra en formato digital, en papel, maqueta u otros medios de representación.

Q

Quiebra

Procedimiento en el que se ejecutan forzosamente las deudas de una empresa insolvente frente a todos sus acreedores. La empresa insolvente responde con todo su patrimonio, presente y futuro. La ley establece una prelación al respecto de las pérdidas, que serán participadas por todos los acreedores, pero no proporcionalmente.

R

Referencia catastral

Código alfanumérico que sirve como identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles, es asignado por el Catastro y permite situar el inmueble inequívocamente en la cartografía catastral.

Régimen de ocupación

Situación en la que un bien inmueble se encuentra en relación a su arrendamiento o cesión.

Régimen de protección del patrimonio

Estado de protección de un bien inmueble de acuerdo con el cumplimiento de las normas urbanísticas de protección del patrimonio arquitectónico.

Régimen de protección pública

Estado de un bien inmueble respecto a su adecuación en valores y a su cumplimiento de las normativas y decretos de viviendas de protección oficial.

Registro civil

Oficina pública que se encarga de la inscripción de hechos referentes al estado civil de las personas físicas.

Registro de actos de última voluntad

Oficina pública facultada para inscribir el testamento, otorgado en vida, por una persona física.

Registro de la propiedad

Oficina pública encargada de validar los libros oficiales en los que constan todas las circunstancias (existencia de cargas, transmisiones, notas marginales, etc.) que afectan a los bienes inmuebles.

Registro mercantil

Oficina pública que se encarga de llevar los libros oficiales de las empresas en los que constan las circunstancias particulares de la misma, como pueden ser su constitución, domicilio y razón social, capital, estatutos, representante legal, etc., así como su extinción.

Renta

Aquello que paga en dinero o en frutos un arrendatario, y por tanto el arrendador recibe, por el uso del bien arrendado.

Renta de mercado

Valor de alquiler de un inmueble, estimado según un estudio de mercado de inmuebles comparables.

Renta personal

Es la suma total de los ingresos de una persona física.

Rentas de alquiler

Valores ofertados para el alquiler de un determinado inmueble.

Rentas esperadas

Ingresos que presumiblemente generará un bien inmueble con el uso al que se pretende destinar.

Reparcelación / Repercusión del suelo

Valor resultante de dividir el valor total de un suelo o terreno por la superficie total construida o construible. Se expresa en euros por metro cuadrado construido y se calcula en base a la utilización óptima del suelo (según su máxima edificabilidad y la tipología de la edificación). Su cálculo se realiza por el método residual.

Retranqueo

Distancia o separación mínima entre una edificación, o parte de ésta, y los linderos o línea de referencia, de otra; según las ordenanzas en vigencia.

Ruina

Estado de la construcción que corre el riesgo de derrumbe, esta situación obliga al propietario a la ejecución de las obras que sean necesarias para evitar su caída o a la demolición de la misma.

S

Segregación

Separación de una parte de una construcción para pasar a formar otra construcción independiente de la anterior.

Servidumbre

Derecho real que limita el dominio de un predio denominado fundo sirviente en beneficio de las necesidades de otro llamado fundo dominante y perteneciente a otra persona o cumunidad distinta del propietario.

Solar

Según la Ley de Suelos, terrenos o parcelas clasificados como suelo urbano que sean aptos para la edificación, según su calificación urbanística.

Solicitante

Cliente. Persona física o jurídica que encarga el trabajo a la compañía tasadora. La persona que realiza el pago no tiene porqué ser la misma que el solicitante del encargo.

Solidario

Personas que responden de una deuda indistintamente entre sí, es decir, se puede exigir el pago de la deuda íntegra a cualquiera de ellas.

Subrogación

Acción por la que el comprador de un inmueble asume los derechos y obligaciones de otra persona por razón de un préstamo anteriormente concedido con garantía de dicho inmueble. Es una acción habitual al comprar una vivienda nueva directamente al promotor de la misma, que financió la construcción con un préstamo hipotecario. El documento donde se plasma la subrogación es la propia escritura de compraventa. También se conoce por subrogación el hecho de sustitución del acreedor hipotecario.

Suelo no urbanizable

Suelo en el que no se puede urbanizar puesto que se encuentra privado por algún régimen especial de protección (paisajístico, histórico o ambiental).

Suelo rústico

Terreno empleado en labores agrícolas, ganaderas o forestales y que, por lo tanto, no puede ser edificado.

Suelo urbanizable

Suelo que es apto para su conversión en urbano mediante un Plan de Urbanismo, ya que no tiene la condición de suelo rústico o de no urbanizable.

Suelo urbano

Suelo caracterizado por estar transformado y disponer, como mínimo, de acceso rodado, suministro de energía eléctrica, abastecimiento y evacuación de aguas de acuerdo a la legislación urbanística vigente.

Superficie adoptada

Área computable a efectos de valoración tras realizar el tasador su medición y en base a la documentación aportada por el cliente.

Superficie comprobada

Superficie medida por el tasador de acuerdo con las definiciones de superficie construida o útil y el propio plano acotado.

Superficie construida con partes comunes

Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

Superficie construida sin parte comunes

Es la superficie útil, incluyendo la superficie ocupada por los elementos interiores y los cerramientos exteriores al 100% ó al 50%, según sea de cerramientos de fachada y medianeros o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

Superficie edificable / edificabilidad

Superficie de un inmueble expresada en m² que puede edificarse en aplicación de la normativa dictada por el ayuntamiento. La normativa establece que superficie construida computa a efectos de la edificabilidad.

Superficie real

Área obtenida mediante la medición directa del tasador sobre el inmueble.

Superficie útil

Superficie del suelo determinado por el perímetro interior de los cerramientos externos de una construcción. Incluye la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores cubiertos de uso privativo (terrazas, porches, balcones, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta; y excluye la superficie en planta de los cerramientos interiores fijos, los elementos estructurales verticales, las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior al metro cuadrado, la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros, y los espacios exteriores no cubiertos.

Superficie comprobada

Superficie medida por un técnico con titulación adecuada a la naturaleza del inmueble objeto de la tasación y empleada en las tasaciones para determinar los valores técnicos.

T

TAE (Tasa Anual Equivalente)

Indicador o referencia orientativa del coste o rendimiento efectivo de un producto financiero en forma de tanto por ciento anual. Incluye el tipo de interés nominal y los gastos y comisiones bancarias. Se diferencia del tipo de interés en que éste no recoge ni los gastos ni las comisiones. Es de gran utilidad para comparar las condiciones de diversos préstamos con tipos de interés y comisiones diferentes.

Tasa

Tributo cuyo hecho imponible es la prestación de servicios o realización de actividades por parte de entidades públicas que afecten o beneficien al obligado a su pago; o bien, la utilización privativa del dominio público. Surgen en el caso de servicios o actividades que no sean de solicitud o recepción voluntaria para los obligados tributarios o no se presten por el sector privado.

Tasación

Valor real de mercado de un inmueble, certificado por profesionales titulados para tal fin.

Tasador

Profesional que realiza y concede el informe de tasación según una serie de normas aplicables a cada tipo de tasación.

Técnicas urbanísticas

Conjunto de técnicas que sirven para la intervención urbana. En ellas se sistematizan los procesos urbanos a fin de lograr una eficacia de la intervención.

Terreno

Parcela sin edificaciones sobre la misma o, si las hubiera, si éstas no son consideradas en su valoración, atendiendo a su potencial aprovechamiento urbanístico. En el caso de encontrarse explotada agropecuariamente (cultivos, explotación ganadera, etc.) el tratamiento debe ser el de finca rústica.

Tipificación de la demanda

Ajuste de la demanda de un mercado a una norma de comportamiento común.

Tipificación de la oferta

Ajuste de la oferta de un mercado a una norma de comportamiento común.

Tipo de interés

Porcentaje que se aplica al capital pendiente de amortizar de un préstamo para el cálculo de los intereses que debe pagar el prestatario y que forman parte de la cuota. Puede ser fijo, variable o mixto.

U

Unidad de actuación

Superficies delimitadas de terrenos de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable que puntualizan el ámbito completo de una actuación integrada, incluyendo los terrenos reservados en el planeamiento urbanístico para la ejecución de los sistemas generales o dotaciones urbanísticas públicas.

Unidad de gestión / Ámbito de gestión

Zonas o suelos pendientes de desarrollo urbanístico de un término municipal remitidos a una ordenación urbanística conjunta.

Unidad de ejecución

Ámbito territorial determinado dentro de las áreas de reparto cuya finalidad es aprobar el cumplimiento conjunto de los deberes urbanísticos básicos conforme a lo establecido por la legislación urbanística vigente.

Unidad registral

Elemento definido en el Registro de la Propiedad con código alfanumérico propio y clasificación por el tipo de inmueble que corresponda.

Urbanismo

Conjunto de conocimientos y prácticas que se encarga del estudio, la planificación, desarrollo y remodelación de núcleos urbanos. Basado en la geografía urbana, busca comprender los procesos urbanos a fin de planificar las intervenciones para la cualificación del espacio.

Unifamiliar

Vivienda con parcela propia, no sujeta a división horizontal.

Urbanización

Creación y desarrollo de un centro urbano dotándolo de servicios e instalaciones (saneamiento, energía eléctrica, agua potable, vías de comunicación, etc.).

Usos permitidos

Usos definidos como permitidos en la normativa urbanística de aplicación a un determinado inmueble.

Usufructo

Derecho real de uso y disfrute de una propiedad ajena.

Usufructuario

Persona que tiene la posesión del bien pero no es el propietario, por lo que no podrá enajenarla ni disminuirla sin el consentimiento del propietario.

Usucapión

Adquisición de la propiedad llevada a cabo por la posesión continuada durante un periodo de tiempo determinado por la ley.

Usura

Término que se usa para referirse a los intereses de los préstamos cuando se perciben como desmesurados, excesivamente altos o son superiores al máximo legal permitido.

V

Valor catastral

Valor administrativo de un inmueble determinado unilateralmente por la Administración a partir de los datos contenidos en el Catastro. Está compuesto por el valor del suelo, el valor de la construcción y los coeficientes multiplicadores (ponencia de valores).

Valor de Mercado / venal de un inmueble

Precio al que podría venderse un inmueble voluntaria y libremente, sobre el que se realiza una tasación, formalizándose en un contrato privado entre el vendedor y el comprador. Con esta venta se supone que el bien se ha ofrecido públicamente en el mercado y no existe información privilegiada entre las partes.

Valor de Reemplazamiento Bruto o a nuevo (VRB)

Inversión necesaria para construir otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.

Valor de Reemplazamiento Neto o actual (VRN)

Resultado de deducir del valor de reemplazamiento bruto la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.

Valor de tasación

Valor que la Orden ECO/805/2003 establece para cada tipo de inmueble o derecho. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma.

Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado

Valor que previsiblemente alcanzará un edificio una vez finalizado, si se encuentra en fase de proyecto, construcción o rehabilitación, y se construye en los plazos estimados y con las características técnicas incluidas en su proyecto de edificación o rehabilitación.

Valor hipotecario/ valor a efecto de crédito hipotecario

Valor del inmueble determinado por una tasación, teniendo en cuenta los aspectos a largo plazo del bien, las condiciones del mercado normales y locales, el uso que se le está dando al bien en el momento de la tasación y sus otros usos posibles. En el valor hipotecario no se incluirán los elementos especulativos.

Valor liquidativo

Precio unitario de una participación en un fondo de inversión determinado. Se calcula dividiendo el patrimonio total del fondo entre el número de participaciones en circulación en ese momento.

Valor máximo legal

Precio máximo de venta de un inmueble sujeto a protección pública que se haya establecido en la normativa específica que le sea aplicable.

Valor medio ponderado

Medida de tendencia central. Es el promedio en el cual el resultado no surge de sumar todos los valores y dividirlos por el número total de valores, sino de asignarle un peso o importancia relativa (esto es, la ponderación) a cada valor para que algunos valores influyan más en el resultado final que otros. Se calcula como el cociente entre la suma de los productos de cada dato por su peso o ponderación y la suma de los datos.

Valor patrimonial

Valor de los bienes que forman el patrimonio de una persona.

Valor por comparación / valor por actualización / valor residual

Valor obtenido mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación, de actualización de rentas y método residual respectivamente.

Valoración

Proceso de asignar un valor económico a un bien.

Valoración de empresas

Determinar el valor de una sociedad mediante el descuento de flujos de caja actualizados al CMPC. Este valor comprende a toda la empresa, esto es, a todo su activo. La diferencia entre el valor contable y el valor por descuento de flujo de caja es el Fondo de Comercio.

Valoración en el suelo urbanizado

Valoración cuyo objetivo es obtener un valor en función de la aplicación del método residual estático tal como se estipula en la Orden Ministerial ECO/805/2003.

Valoración intermedia de obra

Valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasación inicial, durante la construcción o rehabilitación de un inmueble o parte de él, en los que se refleja el avance de las obras, el porcentaje de la obra finalizada y cualquier otra circunstancia que pueda afectar al valor de tasación.

Valoración judicial

Valoración cuya finalidad es su utilización ante la administración de justicia, como pruebas periciales en juicios.

Valores unitarios

Valor que se asigna a una sola unidad de cierto bien.

Vicios ocultos

Son defectos ocultos que presenta un bien, mueble o inmueble, y que han sido ocultados por el vendedor en el momento de la venta. En caso de aparecer en un plazo determinado posterior a la venta, el comprador tiene derecho a exigir el saneamiento del bien.

Vida útil

Plazo temporal durante el que un inmueble estará en condiciones de uso para la finalidad a la que se destina.

Vida útil residual

Vida útil calculada desde la fecha en que se realiza la tasación del inmueble.

Vida útil total

Vida útil calculada desde el momento de la construcción o última rehabilitación integral del inmueble.

Vivienda de Protección Oficial (VPO)

Vivienda protegida. Cuyo precio está limitado y subvencionado parcialmente por la administración pública española.

Vivienda para primera residencia

Inmueble que por sus características y ubicación tenga como ocupación más probable su uso como vivienda habitual.

Vivienda para segunda residencia

Inmueble que por sus características y ubicación tenga como uso más probable el de residencia temporal.

Vivienda protegida

Vivienda cuya tipología, dimensiones y precios están reguladas por la administración pública. Los compradores deben reunir unas condiciones establecidas (ingresos familiares, titularidad de inmuebles, etc.) y mediante la compra o alquiler de la misma, pueden acogerse a determinadas ventajas económicas y fiscales.

Vuelo / Saliente

Elementos que sobresalen del plano de la fachada de un edificio.