¿Cómo se valora el garaje y trastero en la tasación de un piso?

Vender, comprar o incluso heredar una vivienda suele despertar una pregunta habitual: ¿se tiene en cuenta el garaje o el trastero en la tasación del piso? No es una cuestión menor, porque esos espacios anexos pueden marcar una diferencia notable en el valor final del inmueble, especialmente en ciudades donde el aparcamiento escasea o los metros cuadrados se cotizan al alza.

Para entender cómo influye realmente un garaje o un trastero en la tasación, conviene ir más allá de la idea simplista de “suma o no suma”. El valor de un inmueble no se calcula de manera arbitraria: detrás hay una metodología técnica, unos criterios normativos y una interpretación profesional que solo un tasador homologado puede aplicar con precisión.

En este post vamos a desglosar cómo se determina el valor de garaje y la tasación de trasteros dentro de una tasación inmobiliaria, cuándo se incluyen dentro del valor global de la vivienda y en qué casos deben tasarse por separado. También veremos cómo esos importes aparecen reflejados en el informe del tasador y resolveremos algunas preguntas frecuentes que surgen en este tipo de procesos.

Antes de empezar: qué se tiene en cuenta en una tasación inmobiliaria

Antes de entrar en materia con el garaje o el trastero, conviene detenerse un momento en lo esencial: qué evalúa realmente un tasador cuando analiza una vivienda. Entenderlo te ayudará a poner en contexto el peso que tienen los anexos y por qué, en algunos casos, su valor puede suponer varios miles de euros de diferencia.

Elementos principales: superficie, ubicación y estado del inmueble

Podríamos decir que estos tres son el “triángulo básico” de cualquier tasación: superficie, localización y conservación.

En primer lugar, la superficie es un factor determinante. No se trata solo de los metros cuadrados útiles o construidos, sino también de la forma en que están distribuidos, el aprovechamiento de los espacios o la presencia de terrazas, patios o zonas exteriores.

Por otro lado, la ubicación tiene un peso enorme. No vale lo mismo un piso en el centro de Madrid que uno en la periferia, aunque tengan el mismo tamaño. La proximidad a servicios, transporte público, zonas verdes o colegios influye directamente en el valor. De hecho, los tasadores utilizan comparativas de mercado con inmuebles similares del entorno para ajustar el precio.

El estado del inmueble es el tercer pilar. Una vivienda reformada, con instalaciones actualizadas y buena eficiencia energética, puede incrementar su valor notablemente frente a otra en mal estado.

Valor añadido de los anexos y espacios complementarios

Y aquí es donde entran en juego el garaje y el trastero, que se consideran anexos vinculados a la vivienda. Su aportación al valor total depende de varios factores: ubicación dentro del edificio, superficie, accesibilidad y, sobre todo, su vinculación registral con la vivienda principal.

No es lo mismo disponer de una plaza de garaje amplia y cómoda que una plaza estrecha en un sótano de difícil acceso. Tampoco un trastero ventilado y seco tiene el mismo valor que otro pequeño y sin luz. Por tanto, el tasador pondera no solo la existencia de estos anexos, sino también su funcionalidad y demanda en la zona.

¿Cuándo se incluye el garaje y el trastero en la tasación de un piso?

Llegados a este punto, una de las preguntas más comunes que suelen plantearse quienes van a solicitar una tasación es precisamente esta: ¿cuándo se incluyen el garaje y el trastero dentro del valor del piso? La respuesta no es universal, porque depende de cómo estén configuradas las propiedades desde el punto de vista registral y físico.

Hay que tener en cuenta si los anexos forman parte de una única finca registral o si se encuentran como fincas independientes, aunque estén dentro del mismo edificio o urbanización.

Cuando son anexos de una única finca registral

Este es el caso más sencillo y frecuente. Cuando el garaje y/o el trastero figuran en la misma escritura que la vivienda, se consideran partes integrantes del inmueble principal. En ese supuesto, el tasador los incluye automáticamente dentro de la valoración global del piso.

En el informe de tasación, estos elementos aparecen identificados como anexos vinculados de uso exclusivo, indicando su superficie, ubicación dentro del edificio y relación con la vivienda.

Por ejemplo, en una escritura puede leerse algo como:

Este tipo de configuración tiene varias ventajas: simplifica la documentación, evita problemas a la hora de solicitar una hipoteca y garantiza que el banco o la administración valoren todo el conjunto como una unidad inmobiliaria.

Cuando no son anexos en el mismo edificio (aunque sean fincas registrales independientes)

Existen muchos casos en los que la vivienda, el garaje y el trastero se encuentran en el mismo edificio o complejo residencial, pero cada uno tiene su número de finca registral propio. En este supuesto, aunque físicamente estén unidos, legalmente se consideran propiedades independientes.

¿Qué hace el tasador en estos casos?

Depende del tipo de tasación y de la finalidad del informe.

Si se trata de una tasación para una hipoteca, lo habitual es que el banco indique al tasador qué elementos debe valorar. Si el préstamo hipotecario solo recae sobre la vivienda, el informe incluirá exclusivamente esa finca. En cambio, si el préstamo cubre también el garaje y el trastero, el tasador valorará cada elemento por separado y luego sumará los valores para obtener el total hipotecable.

En una tasación de mercado o de herencia, el criterio suele ser más flexible. El tasador puede incluir el valor del garaje y el trastero aunque estén en fincas distintas, siempre que formen parte del conjunto que se pretende valorar o transmitir.

¿Cuándo debe tasarse el garaje o trastero en otro informe?

En ocasiones, los garajes o trasteros no se encuentran físicamente ni jurídicamente ligados a la vivienda principal. Por ejemplo, pueden estar en otro edificio, otro portal o incluso en otra finca registral dentro de la misma urbanización. En estos casos, el tasador suele recomendar realizar un informe independiente para cada anexo, en lugar de integrarlos en la tasación del piso.

La razón principal es la seguridad jurídica y la precisión del valor. Cuando un anexo no forma parte de la misma finca registral, incluirlo directamente en el valor de la vivienda podría generar problemas legales, especialmente en operaciones hipotecarias o de compraventa. Además, su valoración individual permite detallar características propias, como superficie, ubicación y estado, sin mezclarlas con las del piso principal.

Preguntas frecuentes sobre la tasación de pisos con garaje y trastero

¿El garaje cuenta en la tasación del piso?

Sí, siempre que forme parte de la misma finca registral que la vivienda. En ese caso, se incluye automáticamente en el valor global del piso. Si es una finca independiente, puede tasarse por separado.

¿Cuánto suma un garaje al precio de tasación?

Depende de factores como tamaño, ubicación, accesibilidad y demanda local. Por ejemplo, una plaza en el centro de una ciudad con aparcamiento limitado puede añadir varios miles de euros al valor de la vivienda.

¿Qué pasa si el garaje o trastero no figuran en la escritura?

Si no están registrados, el tasador no puede incluirlos directamente en la valoración legal de la vivienda. Sin embargo, es posible tasarlos por separado o regularizar su situación para incluirlos posteriormente.

¿Puedo tasar el garaje y el trastero por separado?

Sí, especialmente cuando son fincas independientes o se encuentran en otra ubicación distinta a la vivienda. Esta opción aporta claridad y exactitud en el valor de cada elemento.

¿El trastero influye tanto como el garaje en la tasación?

Generalmente, su valor es menor que el de un garaje, pero sigue siendo relevante, sobre todo en zonas urbanas donde los espacios de almacenamiento son escasos. Su aportación depende de superficie, accesibilidad y estado de conservación.

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En definitiva, el garaje y el trastero pueden tener un impacto significativo en la tasación de un piso, pero su inclusión depende de factores jurídicos, físicos y del contexto de mercado. Conocer cómo se valoran estos anexos te permite tomar decisiones más informadas a la hora de vender, comprar o heredar tu vivienda.

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