Solicite su / Tasación expropiatoria

¿Le han notificado sobre la expropiación de un bien de su propiedad? Debe saber que se trata de un procedimiento complejo y que, debe contar con una tasación expropiatoria para conocer el valor real de los bienes sobre los que se va a realizar la expropiación. Antes de que la Administración tome posesión de los bienes, el propietario debe recibir una compensación justa.

La tasación expropiatoria con Perytas

Somos una empresa especialista en la tasación y valoración de bienes para expropiación. Desde hace más de 15 años contamos con una red de expertos en valoración de bienes con una amplia experiencia en expropiaciones. ¿Necesita un profesional para defender sus derechos frente a la administración? ¡Contacte con nuestros gestores o rellene este formulario sin ningún compromiso!

¿Qué es una expropiación?

La expropiación o expropiación forzosa es el procedimiento que lleva a cabo la administración para quitar una propiedad a su propietario a cambio de una compensación. La compensación que recibe el propietario del bien es, en la mayoría de las ocasiones, una compensación económica.

Las expropiaciones siempre se realizan por motivos de interés público, como puede ser la construcción de una carretera, líneas de tren u otras infraestructuras.

¿Cuál es el proceso de una expropiación?

El proceso o procedimiento de expropiación viene regulado en el Título II (artículos 9 a 58) de la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre expropiación forzosa (LEF). Podemos encontrar diferentes etapas dentro del procedimiento.

En primer lugar la declaración por parte de la Administración de declaración de interés social por el que se inicia la expropiación de un terreno.

La segunda etapa es la notificación de la necesidad de ocupación de terrenos. En esta etapa, la Administración notifica a los propietarios sobre la necesidad de ocupar sus terrenos por un fin de interés social.

En tercer lugar, entramos en la etapa de la hoja de aprecio, en la cual la Administración hace una oferta a los propietarios por sus terrenos.

Justiprecio de un terreno. Es la cuarta etapa de un procedimiento de expropiación. Es el momento en el que se llega a un acuerdo entre las partes. En esta etapa y en la anterior, en caso de desacuerdo es cuando se realizan las tasaciones expropiatorias con el fin de defender los derechos del propietario.

¿Cuál es el justiprecio de una expropiación?

El justiprecio se define como la compensación que acuerdan entre la Administración y el propietario para el acuerdo de expropiación. En la mayoría de ocasiones, en una primera oferta, la cantidad ofrecida por la Administración es más baja de la realidad del mercado.

¿Cuál es la Ley de Expropiación Forzosa?

La Ley de Expropiación Forzosa es la Ley que regula la facultad que poseen las Administraciones Públicas para privar de una propiedad privada a sus propietarios. Dicha Ley viene recogida en la Ley de 16 de diciembre de 1954 y su Reglamento aprobado por Decreto de 26 de abril de 1957.

¿Qué es la hoja de aprecio de una expropiación forzosa?

La hoja de aprecio en una expropiación forzosa es el documento que debe presentar el propietario para informar a la Administración de su “postura” frente a la Administración. En esta hoja de aprecio, se aportarán todas las alegaciones y en caso de desacuerdo con la oferta, será el propietario quien recoja el valor del terreno, por lo que es importante contar con una tasación expropiatoria.

Tasación por expropiación de terrenos para carreteras

En muchas ocasiones, los terrenos objeto de expropiación son terrenos que se van a utilizar para la construcción de carreteras. Es importante conocer el valor de las tierras sobre las que se va a iniciar la expropiación con el fin de pedir una cantidad de dinero “justa” por sus propiedades.

La tasación se realiza con el fin de obtener un valor comercial, o valor de mercado de los terrenos, que se determina con base en el precio de mercado de los terrenos en la zona (método de comparación), el potencial de desarrollo de los terrenos y el uso al que estos estén destinados. Para determinar el valor comercial de los terrenos se consideran factores como el suelo, el uso, la infraestructura, la ubicación, el uso actual y la calidad de la tierra. Puede conocer más detalles sobre la tasación de fincas y terrenos rústicos en nuestro blog.

¿Qué bienes pueden ser objeto de expropiación?

Los bienes que se pueden expropiar son todos aquellos bienes tanto inmuebles (terrenos, suelos urbanos, suelos urbanizables, viviendas, naves industriales) como bienes o derechos de empresas. Puede ser resultado de expropiación de bienes todos aquellos que dispongan de una propiedad privada.

Expropiaciones que estamos gestionando actualmente

Actualmente nuestro equipo se encuentra inmerso en el estudio de ofertas y análisis de precios de las propiedades afectadas en la variante Loja del AVE en Granada y también en las fincas expropiadas en la presa de Rules, en Granada.

Otras preguntas frecuentes sobre la tasación para expropiaciones

¿Cómo se calcula el justiprecio en una tasación expropiatoria?

El justiprecio se determina con métodos técnicos: método comparativo (operaciones reales), coste de reposición y, cuando procede, el método residual. El perito aplica correcciones por estado, antigüedad, cargas, edificabilidad y situación urbanística para obtener un valor técnico, documentado y defendible ante la administración o los tribunales. La elección del método depende del tipo de bien y del mercado. Para viviendas y locales se usa mucho el comparativo (ventas reales como referencia); para obras singulares puede aplicarse el coste de reposición; y en solares el método residual. El perito justifica cada corrección (superficie útil vs. construida, carga de ocupación, vicios ocultos, licencia, servidumbres, etc.) y aporta tablas, comparables y memoria de cálculo. Esta transparencia metodológica es la que permite rebatir, con criterios técnicos, la cifra propuesta por la administración.

¿Qué documentación debo facilitar para encargar la tasación expropiatoria?

Se solicita escritura o título de propiedad, nota simple del registro, referencia catastral, último recibo del IBI y planos (si existen). Además, es muy útil aportar la resolución expropiatoria, la pericia previa de la administración y cualquier proyecto, licencia o certificado que afecte al bien. La documentación mínima permite verificar titularidad, cargas y características físicas. Si puedes adjuntar la propia resolución de expropiación, el expediente administrativo y la pericia que acompañó la oferta de justiprecio, el perito podrá confrontar punto por punto esas valoraciones. Otros documentos valiosos: contratos de arrendamiento, presupuestos de obras, certificados energéticos, planos y fotografías actuales. Con todo ello el informe gana en precisión y reduce la necesidad de salidas adicionales o estudios complementarios.

¿Qué validez tiene el informe y cómo se emplea en el procedimiento expropiatorio?

Un informe pericial riguroso y firmado por un perito cualificado tiene validez probatoria y se utiliza para negociar el justiprecio, presentar recursos administrativos o servir como prueba en vía judicial. El perito puede ratificar sus conclusiones en sede judicial, defendiendo metodología y cálculos ante el juez. La fuerza del informe reside en su metodología, soporte documental y en la solvencia del profesional que lo firma. En la práctica, sirve para abrir negociaciones con la administración, sustentar un recurso de reposición o interponer demanda contencioso-administrativa. Si el caso llega a juicio, el perito responsable puede ser citado a ratificar y explicar la memoria técnica, lo que refuerza la credibilidad del valor propuesto. Por eso es aconsejable encargar la tasación a un perito con experiencia en expropiaciones y capacidad para actuar en sede administrativa y judicial.

¿En cuánto tiempo se entrega el informe de tasación expropiatoria?

El plazo estándar de entrega es de 10/15 días laborables desde la inspección del inmueble. Para expedientes con varios bienes, con necesidad de estudios complementarios o cuando se solicita ratificación judicial, el plazo puede ampliarse; cualquier variación se pacta previamente y se refleja en el presupuesto. Tras concertar la visita, el perito realiza la inspección y recoge datos in situ; luego redacta la memoria técnica con comparables, anexos y cálculos. En un encargo estándar el informe se entrega en 10/15 días hábiles. Si hay urgencia, se pueden acelerar plazos (con suplemento en el presupuesto). En expedientes complejos se informa al cliente de los tiempos estimados antes de comenzar, para evitar sorpresas y asegurar que el documento llegue en formato y plazos útiles para las reclamaciones o actuaciones administrativas o judiciales.

¿Cuánto cuesta una tasación expropiatoria?

El coste parte desde 450 € + IVA por tasación, aunque varía según la ubicación, el tipo de inmueble y la complejidad del trabajo. Desplazamientos, número de bienes, necesidad de estudios adicionales o la preparación para ratificación judicial pueden implicar suplementos; siempre se entrega un presupuesto previo y detallado. La cifra de “desde 450 € + IVA” es orientativa para encargos sencillos en áreas de fácil acceso. En expropiaciones complejas —varios inmuebles, parcelas extensas, edificios singulares o trámites que requieran informes técnicos adicionales (topografía, arqueología, etc.)— el presupuesto sube. También se suele incorporar un concepto por desplazamiento si el bien está en zona remota y un posible extra por preparación de pruebas para ratificación en juicio (tiempo de preparación y asistencia a vista). Nuestra práctica habitual es emitir un presupuesto cerrado tras recibir la información básica.