La plusvalía municipal es un impuesto que genera muchas dudas entre propietarios, herederos y vendedores de inmuebles. En los últimos años, ha sido objeto de diversas sentencias judiciales que han modificado su aplicación y han abierto la puerta a reclamaciones. En esta guía detallada, explicaremos en qué consiste, quién está obligado a pagarlo, cómo se calcula y qué hacer en caso de venta a pérdidas o liquidaciones incorrectas.
*IMPORTANTE* En cualquier caso, cuando se recibe la notificación del pago de la plusvalía, se debe PAGAR Y DESPUÉS RECLAMAR.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal, oficialmente denominada Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo gestionado por los ayuntamientos que grava el incremento de valor que experimenta un terreno urbano desde que es adquirido hasta que se transmite.
Este impuesto se basa en la premisa de que el suelo urbano tiende a aumentar de valor con el tiempo debido a mejoras en infraestructuras, revalorización de la zona o desarrollo urbano.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
La obligación de pagar la plusvalía municipal varía según la naturaleza de la transmisión del inmueble. Los casos más habituales son:
Pago de plusvalía en herencias
En el caso de una herencia, son los herederos o legatarios quienes deben asumir el pago de la plusvalía municipal. El impuesto se debe liquidar ante el ayuntamiento correspondiente en un plazo de seis meses desde el fallecimiento del causante, con la posibilidad de solicitar una prórroga de otros seis meses.
Es importante destacar que la base imponible se calcula desde la última transmisión del inmueble hasta la fecha en que se hereda, por lo que puede variar considerablemente dependiendo del tiempo transcurrido y la evolución del valor catastral.
Pago de plusvalía en compraventa inmobiliaria
En operaciones de compraventa de inmuebles, la plusvalía municipal debe ser abonada por el vendedor. Sin embargo, las partes pueden acordar en el contrato que sea el comprador quien asuma la carga tributaria, aunque esta situación no es la más común.
Tipos de bienes afectados por el impuesto
Bienes inmuebles de naturaleza urbana
El IIVTNU solo se aplica a terrenos de naturaleza urbana. Los terrenos rústicos están exentos de este impuesto, ya que su revalorización no está sujeta a los mismos criterios de incremento de valor aplicados a los terrenos urbanos.
¿Cuál es el plazo para liquidar el impuesto de plusvalía?
El pago del impuesto debe realizarse dentro de los siguientes plazos:
- En compraventas: 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
- En herencias: Seis meses desde el fallecimiento del propietario, prorrogables otros seis meses si se solicita dentro del plazo inicial.
¿Qué ocurre en caso de no pagarla?
Si el impuesto no se abona en el plazo establecido, el ayuntamiento puede iniciar un procedimiento de apremio que conlleva recargos e intereses de demora. En última instancia, la administración podría llegar a embargar bienes del contribuyente para saldar la deuda.
Cálculo del importe a pagar en concepto de plusvalía
El cálculo de la plusvalía municipal depende de varios factores entre los que destacamos dos conceptos, base imponible y tipo impositivo.
Base imponible
La base imponible del impuesto se determina en función del valor catastral del suelo y el número de años que han transcurrido desde la última transmisión del inmueble.
Para calcular el porcentaje de incremento, hay que multiplicar el coeficiente en función del número de años, por el valor catastral. Cada Ayuntamiento fija sus propios coeficientes, pero los máximos marcados por la Ley son los siguientes.
- Entre 1 y 5 años: 3.7% máximo.
- Entre 5 y 10 años: 3.5% máximo.
- Entre 10 y 15 años, 3.5% máximo.
- Entre 15 y 20 años, 3% máximo.
- Más de 20 años, el importe no aumentará.
Por ejemplo. Si una vivienda se ha adquirido en 2010 y se ha transmitido en 2025, el coeficiente será de un 3% máximo.
Tipo impositivo
Cada ayuntamiento establece un tipo impositivo dentro de los márgenes fijados por la normativa estatal. Este tipo suele oscilar entre el 20% y el 30%. Siendo un 30% el máximo.
Ejemplo de cálculo de plusvalía en una herencia
Pongamos un ejemplo de cómo se calcularía el impuesto de plusvalía en caso de recibir en herencia una propiedad. Pongamos que una vivienda recibe en herencia un inmueble en 2023, el cual fue adquirido en 2012. El valor catastral de dicho inmueble es de 50.000€.
Incremento de valor: 3.5% (máximo) x 9 años: 31.5%.
Base imponible: 31.5% x 50.000€: 15.750 euros.
Cálculo de tipo impositivo (en el supuesto de que el tipo impositivo sea de un 27%): 27% x 15.750€: 4.252,50€.
En este ejemplo, el obligado tributario debería abonar 4.252,50€ en concepto de plusvalía.
Sentencias del Tribunal Supremo respecto a la plusvalía
En los últimos años, el Tribunal Supremo ha emitido varias sentencias que han cambiado la forma en que se aplica la plusvalía municipal.
Sentencia del Tribunal Supremo 338/2024 de 28 de febrero
Esta sentencia establece la posibilidad de reclamar la devolución de lo pagado por plusvalía municipal en liquidaciones tributarias firmes, abriendo la puerta a la recuperación de cantidades indebidamente abonadas.
Sentencia 182/2021, de 26 de octubre de 2021
El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional la base imponible del impuesto cuando no se ha producido un incremento real de valor del terreno. Esta decisión permite impugnar liquidaciones en casos de venta a pérdidas.
Supuestos donde hay que pagar plusvalía municipal
Ganancia patrimonial entre adquisición y transmisión del inmueble
Si se vende un inmueble por un precio superior al de adquisición, se considera que ha existido una ganancia patrimonial y, por tanto, hay obligación de pagar el impuesto. Existen muchas ocasiones en las que por motivos de herencia o tributación a la mínima, los valores de adquisición son realmente bajos, situaciones en las que el impuesto de plusvalía puede jugar una mala pasada a los obligados tribuatarios.
Venta a pérdidas. ¿Qué debes hacer si te solicitan el pago del impuesto?
Si la venta de un inmueble se ha realizado por un importe inferior al de adquisición, el contribuyente tiene derecho a impugnar la liquidación de la plusvalía municipal. Para ello, puede presentar un recurso ante el ayuntamiento correspondiente y, en caso de que este sea rechazado, acudir a la vía contencioso-administrativa.
Es recomendable contar con una tasación de plusvalía que acredite la pérdida de valor del inmueble y refuerce la argumentación en la reclamación.
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