Valoración de una finca rústica

En este expediente, nuestro cliente acudió a Perytas para conocer la valoración de una finca rústica.

Una vez que nuestros técnicos realizaron el trabajo de campo y comprobaron el parcelario catastral y las superficies registrales, se apreciaron diferencias entre ambas, por lo que las valoraciones se realizaron en base a las superficie catastrales, en función de lo establecido en la Orden ECO/805/2003 en su artículo 3, capítulo 1: Ámbito, Principios y Definiciones, Título 1, Disposiciones Generales, por la que se deberá adoptar el principio de prudencia, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probable, se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.

La valoración se ejecutó de acuerdo a lo señalado en el artículo 26 de la ley 6/1998, dado lo dispuesto en su Disposición Transitoria 5ª, donde se disponía que el valor del suelo no urbanizable se determinaría por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas debiendo tener en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se valora.

Para calcular el valor de la tasación, nuestros técnicos utilizaron los siguientes datos:

• Localización: Municipio.
• Superficie de la finca: 45.421 m² + 33.563 m².
• Situación urbanística: Suele no urbanizable, rústico de regadío.
• Uso: Agrario.
• Tipo de cultivo: Labor o labradio secano.
• Entorno: Zona de predominio de tierras arable y cultivo de cereales y vid.
• Edficiaciones: No hay.

Por otro lado, nuestros técnicos realizaron una comprobación física del terreno de la parcela para determinar su precio de acuerdo al método comparativo y analítico de mercado, a partir de los valores de seis testigos de inmuebles con características similares al del objeto de tasación. Tras homogeneizar los datos y así hacerlos comparables entre sí y con la finca rústica a tasar, se obtuvo el valor patrimonial de la finca: 138.961,74 €.

Además, también se calculó el valor de mercado por actualizaciones de rentas, que es el valor máximo que un comprador estaría dispuesto a pagar. En este caso, existía una gran variedad de datos, pues estos dependían de muchos factores ajenos a las propias fincas. Dado que la finca objeto de tasación parecía encontrarse en condiciones medias agronómicas, la renta sería media con respecto a las tierras de su entorno y a las tomadas como muestreo.

Para calcular el valor de tasación, se calculó primero la renta potencial de una hectárea (Ha) productiva, adoptando los precios unitarios de mercado de materias primas, productos y servicios actuales en la comarca. Respecto a los beneficios, obtuvieron que los ingresos eran de 100 €/Ha, los costes de 637,5 €/Ha y el importe de 362,5 €/Ha. Una vez realizados los cálculos precisos, se obtuvo un valor de tasación por actualizaciones de rentas de 142.228, 43 €.

Haciendo una media entre los dos valores obtenidos por los dos métodos, 138.961,74 € por el método de comparación, y 142.228,43 € por el método de actualizaciones de rentas, se obtuvo un valor de tasación final de la finca de 140.595,09 €.

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