En este expediente, nuestro cliente se dirigió a Perytas para conocer la tasación de dos locales comerciales construidos en 1983 y situados en la planta baja de un edificio, para conocer su valor de mercado. Para ello, nuestros técnicos se basaron en la ley vigente en lo referente a la valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, la Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo.
Antes de visitar los inmuebles en cuestión, nuestros técnicos vieron que existía una discrepancia entre las superficies totales catastral, registral y de medición: 321 m² construidos en la primera, 199,34 m² útiles en la segunda y 223,10 m² útiles y 233,90 m² construidos en la tercera. Por ello, para la tasación, se adoptó la superficie comprobada in situ, pues no existían dudas sobre la correcta identificación, no existían discrepancias morfológicas entre la descripción registral y la realidad física, y se ha verificado la adecuación a la normativa urbanística aplicable.
Para la tasación, los datos que nuestros técnicos utilizaron fueron los siguientes:
- Estado del inmueble: Terminado, conservación media, no ocupado en el momento de la tasación.
- Uso del inmueble: Comercial.
- Localidad: Municipio.
- Actividad principal entorno: Industrial y servicios.
- Nivel de renta de los residentes: Medio.
- Población: Aproximadamente 40.000 €.
- Entorno: Barrio residencial de la población.
- Infraestructuras: Alcaltarillado, alumbrado público, pavimentado de aceras, asfaltado de calles, insatalaciones de agua, gas, telefonía, electricidad, aparcamientos a nivel de calle y buenas comunicaciones con el centro de la ciudad, autobuses urbanos e interurbanos, ferrocarriles y taxis.
- Equipamiento: Sanitarios, comerciales, docentes y lúdicos.
- Descripción del edificio: Edificio en esquina con dos portales, patio, garaje, planta baja para los locales comerciales y dos plantas más para viviendas.
- Descripción locales: Inmueble rectangular y diáfano. Situado entre medianerías y con una fachada de unos 13 metros.
- Características constructivas: Cimentación de zapatas de hormigón armado, estructura de forjados y soportes de hormigón armado, fachada de ladrillo visto, cerramientos de doble fábrica ventilada, cubierta plana,carpintería exterior de aluminio o hierro pintado con acristalamiento sencillo y carpinterñia interior de madera pintada.
- Instalaciones específicas: Teléfono, aparatos sanitarios y persianas motorizadas.
- Oferta y demanda: Tanto la oferta como la demanda es media.ç
Para calcular el valor de tasación, nuestros técnicos decidieron que el método idóneo era el método de comparación. Una vez que los técnicos tuvieron hecha una lista de testigos de inmuebles con las características más similares a éste, se seleccionaron seis de ellos, los más parecidos al local a tasar. Tras la selección, se homogeneizaron los datos, haciendo posible la comparación de todos estos inmuebles con el que había que tasar. De aquí obtuvieron que el valor de la tasación de los dos locales comerciales de 309.800 €.
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