La autorización judicial de venta de inmuebles de una persona incapacitada

Tasación oficial para autorización judicial de venta de un inmueble

Cuando uno de los propietarios de un inmueble está incapacitado judicialmente o es un menor de edad, la legislación regula el procedimiento para la autorización judicial. En este caso, se trata de la Ley 15/2015 de la Jurisdicción Voluntaria, regula en su capítulo octavo el procedimiento necesario para la autorización judicial de venta de un inmueble. ¡Os contamos todos los detalles sobre este procedimiento!

¿Qué es la autorización judicial para vender un inmueble?

En el momento en el que un inmueble tiene como propietarios personas incapacitadas o menores, se necesita de la orden de un juez que autorice la transacción de dicho inmueble. Esta orden, sirve como protección al menor o a la persona incapacitada ante una posible mala práctica de otro de los propietarios. Dentro del procedimiento, existen dos conceptos muy importantes que debes saber, por un lado, la curatela y por otro lado, el curador.

¿Qué es la curatela?

La curatela es el concepto jurídico que se utiliza en España para proteger y representar los intereses de aquellas personas que por cuestiones de edad o discapacidad, no pueden tomar decisiones sobre sus bienes inmuebles.

¿Qué es el curador en una autorización judicial?

El curador es el responsable de tomar las decisiones importantes en nombre del menor o persona discapacitada. La figura del curador es designada por el juez y debe actuar siempre velando por los intereses. El curador es responsable de que se garantice el respeto y los derechos de la persona a su cargo.

El procedimiento de autorización judicial de venta. ¿Cuánto tiempo tarda?

No se trata de un procedimiento rápido, por lo que habrá que planear bien los tiempos entre la compraventa de la propiedad y la autorización del juez. Se estima que el plazo medio de resolución es de unos 6 meses desde que se presenta la información y siempre y cuando todos los documentos solicitados por el juzgado se entreguen en tiempo y forma.

Además, el procedimiento consta de una serie de etapas, las cuales son muy importante que conozcas.

La designación del curador

En el caso de que la persona incapacitada no tenga asignada un responsable sobre sus intereses, el primer paso cuando se requiere de una autorización judicial es iniciar el llamado procedimiento especial sobre capacidad, que resultará en el nombramiento de una persona como responsable.

Solicitud de la autorización judicial

El segundo paso deberá realizar la solicitud de la autorización de venta por parte del juzgado. Se realizará por medio de abogado y procurador. En la misma, se debe detallar el motivo de la venta y un precio estimado.

Tasación sobre el inmueble

Para velar por los intereses de la persona incapacitada, es importante que el precio estimado que se le solicita al juez, sea el valor resultante de una tasación oficial ya que, en caso contrario, el juez le requerirá de un informe de tasación.

La tasación judicial realizada se aportará como prueba al juzgado, para que dé luz verde a la autorización judicial.

Autorización y venta del inmueble

Es el último paso, una vez que el juez aprueba la venta, se puede iniciar de forma directa la venta de la propiedad. Eso sí, existe un limitante en cuanto al valor de la propiedad. Os contamos más sobre esto, más adelante.

¿Cuándo se necesita una autorización judicial para enajenar un inmueble?

La autorización es necesaria en circunstancias especiales. Aunque la mayoría de veces se requiere para la protección de alguno de sus propietarios, existen otros casos en los que, los propietarios, requieren de una autorización. Hablamos de casos en los que exista una disputa legal en torno a la vivienda, cuando el inmueble tiene algún tipo de embargo o cuando existe alguna relación contractual en el que la propiedad esté inmersa, además, esta autorización también es necesaria para la aceptación de herencias cuando haya herederos incapacitados o menores.

Autorización judicial de venta por herencia

Es el momento en el que más habitual es encontrarse con este tipo de procedimiento judicial. Existen ocasiones en las que, por necesidad realizar el reparto de una herencia, existen propietarios que son menores de edad o personas con incapacidad judicial. En estos casos, el juez requerirá a los herederos un informe que determine y certifique el valor de las propiedades, con el fin de proteger sus intereses.

Autorización judicial de venta por necesidad económica

También es habitual encontrarse con personas en este procedimiento cuando, la persona sobre la que pesa la incapacidad, precisa de dinero para cualquier tipo de motivo. Es por ejemplo el caso de la venta de las propiedades de personas mayores, para afrontar gastos relativos a sus cuidados.

¿Por qué contratar una tasación para la autorización judicial de venta de un inmueble?

La tasación la debe contratar porque es el documento que permite al juez verificar si la venta o enajenación de la propiedad se está realizando a precio de mercado y por tanto, como protección a todos los propietarios. En este sentido, debemos advertir a todos los clientes, que la tasación actúa como limitante a la autorización y que, llegado el caso, el juez puede rechazar la enajenación del inmueble si considera que su venta es fraudulenta.

¿Cuál es el valor aceptado por el juez en el procedimiento de autorización judicial?

Al tener que presentar una tasación oficial de inmuebles ante el juez, el juez conocerá el valor real de dicha propiedad. El mismo autorizará la venta de la propiedad siempre y cuando el valor fijado esté por encima del valor de tasación.

Así pues, en el caso de un inmueble con un valor de tasación de 100.000€, la enajenación de la propiedad nunca se podrá realizar por menos de 100.000€.

¿Es válida una pretasación o una valoración de una inmobiliaria para la autorización?

No. El juez sólo autorizará tasaciones oficiales realizadas por tasadores competentes. En este sentido, informes de valoración online, pretasaciones o valoraciones de inmobiliarias NO serán aceptadas en dicho procedimiento.

Ante procedimientos judiciales, siempre nunca será válido un informe no vincultante de valoración realizadas por inmobiliarias o APIs, o pretasaciones online de portales inmobiliarios.

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