En el caso que nos ocupa, el cliente requiere los servicios de Perytas para realizar la tasación de un edificio en el Centro Histórico de Málaga bajo la finalidad de liquidación del caudal hereditario.
Ubicación del edificio a tasar en Málaga
El inmueble está ubicado en Málaga capital, una de las principales ciudades de España en cuanto a número de habitantes. Málaga está rodeada de un gran número de municipios y ciudades de gran relevancia comercial e industrial como Vélez-Málaga, Fuengirola, Torremolinos, Alhaurín y más al oeste la ciudad de Marbella con su importante peso en el sector turístico.
El edificio a valorar, ubicado en una vía perpendicular a calle Larios, una de las de mayor interés turístico y comercial de Málaga, se encuentra actualmente en mal estado de conservación, habiendo sido recientemente sometido a la inspección técnica de edificios (ITE) y obtenido un resultado desfavorable, señalando como medidas urgentes el refuerzo estructural del edificio, planteándonos desde el conocimiento de este resultado el método de valoración.
Descripción del edificio
El edificio a valorar data de antes de 1900 y una superficie total construida de 568 m2 (según la información catastral). Consta de cuatro plantas de altura sobre rasante, donde planta baja se destina a locales comerciales y zonas comunes de acceso al edificio, y las tres plantas restantes se destinan a viviendas individuales con un solo vecino por planta. Salvo los locales comerciales que se han ido reformando periódicamente, el resto del edificio mantiene las materiales y acabados originales. Cabe destacar que actualmente las viviendas están deshabitadas y el local afectado de alquiler de renta antigua.
Método de valoración utilizado
Se opta para calcular el valor del inmueble por el método residual dinámico, que aporta a las valoraciones urbanísticas un pequeño análisis de proyectos de inversión por la complejidad que supone la estimación de los flujos financieros futuros del proceso promotor. De acuerdo con lo establecido en el artículo 34.3 de la Orden ECO/805/2003, el método residual dinámico es de aplicación en este caso ya que las obras de rehabilitación o edificación finalizarían en un plazo superior a un año debido a la envergadura del proyecto.
Según el estudio realizado de la normativa urbanística aplicable, para este edificio que da a tres calles, con una altura máxima edificable de B+3+A y una ocupación por planta del 100% del solar, se obtiene una edificabilidad de 5 m2t/m2s.
La promoción inmobiliaria más probable se entiende que es un edificio plurifamiliar de cinco plantas de altura sobre rasante destinándose planta baja a locales comerciales y el resto a viviendas individuales de 1, 2 y hasta 3 dormitorios, con una superficie total construida de 550,20 m2 de uso residencial y 104,80 m2 de uso comercial.
Para calcular el valor del inmueble aplicando el método residual dinámico se han homogenizado a nuevo testigos de locales comerciales y comparables de viviendas de obra nueva para obtener el valor unitario €/m2, que multiplicado por la edificabilidad del inmueble a valorar obtenemos el total de ingresos del flujo de caja, en el apartado de gastos se ha considerado la demolición del edificio actual, los costes de construcción, los gastos generales, el beneficio industrial, los honorarios de proyecto y dirección facultativa, los costes de comercialización y otros gastos necesarios. Estimando que la promoción finalizase en dos años, aplicando los intereses y gastos financieros, el valor de tasación del inmueble se obtiene de la diferencia entre ingresos y gastos.
Dictamen de tasación del edificio
El valor de tasación de este edificio, en el centro histórico de Málaga, en una vía perpendicular a calle Larios y en estado de conservación a rehabilitar, asciende a 860.900,00 €.
PERYTAS – Empresa tasadora en Málaga
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