Inmueble en alquiler. ¿Cómo afecta al valor de tasación?

¿afecta el alquiler al valor de tasación?

En el boom de las viviendas de alquiler, muchos de nuestros clientes nos consultan sobre cómo puede afectar el alquiler de un inmueble a su valor. En la actualidad, una gran parte de la oferta de viviendas está dedicado al alquiler; alquiler turístico, alquiler vacacional o alquiler anual, son de los alquileres más habituales.

Pero también, tenemos que hablar de alquileres de larga duración, como aquellas viviendas que están, aún, sujetas a un alquiler de renta antigua, o aquellos locales comerciales o naves industriales con un alquiler a largo plazo.

Viviendas de alquiler turístico ¿qué debemos tener en cuenta en la tasación?

Cuando hablamos de viviendas de alquiler turístico, apartamentos turísticos o viviendas de uso turístico, hablamos de las diferentes tipologías de alquiler existente en aquellas viviendas que se alquilan para finalidades vacacionales.

A la hora de tasar una vivienda destinada a alojamiento vacacional, debemos tener en cuenta el rendimiento económico (análisis de rentas) resultante de los alquileres. Por tanto, aquellas viviendas destinadas a este tipo de alquileres, con buen rendimiento económico, verán incrementado su valor de tasación.

Pero… ¿se debe de tener en cuenta la condición de vivienda vacacional en la tasación?

Cuando hablamos de tasaciones oficiales u Homologadas por Banco de España, la vivienda debe de tasarse conforme a la realidad existente o al uso del suelo, en este caso, vivienda de uso vacacional o vivienda de alquiler turístico.

No obstante, es posible que, en algunas valoraciones de asesoramiento, algunos clientes no quieran que se valore esta condición.

Tasación de un inmueble con alquiler de renta antigua.

Pese a que los alquileres afectan al valor de tasación, los alquileres de renta antigua, son el tipo de alquiler que más puede afectar al valor de tasación. Esto es debido a la incapacidad de uso de dicho inmueble durante un periodo largo de tiempo (contratos de 20-30 años por ejemplo).

En la actualidad, este tipo de alquileres continua en cerca de 200.000 inmuebles en España. Pese a que existe la posibilidad de subrogar el contrato, son muchos los propietarios que no ejercen este derecho.

En este caso, el valor de tasación se ve afectado por un contrato de alquiler muy largo, con unas rentas muy bajas, por tanto, el alquiler de renta antigua afecta de forma negativa al valor de tasación de cualquier inmueble.

Alquiler anual de su inmueble. ¿afecta al valor de tasación?

En los contratos de alquiler a corto plazo (anual), dicho alquiler también afectará al valor de tasación, con una implicación mucho más baja que en las viviendas vacacionales o en las viviendas de renta antigua.

Cuando hablamos de tasaciones cumpliendo la Norma ECO, en aquellas tasaciones que se realicen bajo fines hipotecarios, la tenencia y ocupación de la vivienda debe tenerse en cuenta siempre.

No es así, en las tasaciones que se realizan para determinar el valor de mercado, en las que el alquiler debe de tenerse en cuenta dependiendo de la finalidad o del interés del cliente.

Así pues, muchos de los clientes, quieren que sus viviendas se tasen como libres de cargas en cuanto al alquiler, debido a que su objetivo es poner en venta el inmueble una vez que se ha terminado el contrato de alquiler.

En el caso de tasaciones judiciales, para divorcios y herencias, es frecuente que las partes decidan excluir el alquiler en la tasación, pero, en ciertas ocasiones, este alquiler supone una gran diferencia, por lo que el tasador debe de tenerlo en cuenta de acuerdo a la normativa.

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