¿Cómo se realiza la tasación de una nave industrial?

La tasación de una nave industrial es un proceso complejo que requiere de un análisis exhaustivo de diversos factores que pueden influir en su valor final. Este tipo de inmuebles tiene características específicas que lo diferencian de otros tipos de propiedades, como las residenciales o comerciales, y es fundamental que la tasación sea realizada por profesionales especializados, como arquitectos o arquitectos técnicos. En este artículo, exploraremos los principales elementos que influyen en la tasación y las metodologías más utilizadas para determinar el valor de una nave industrial.

Factores a tener en cuenta en la tasación de naves

Existen varios factores clave que intervienen en la tasación de naves industriales. Estos elementos son analizados para obtener una valoración precisa que refleje el valor de mercado del inmueble. A continuación, desglosamos algunos de los más importantes.

Ubicación

La ubicación es uno de los aspectos fundamentales en cualquier tasación inmobiliaria, y las naves industriales no son la excepción. En este caso, la proximidad a vías de transporte, accesos a carreteras principales y zonas de actividad económica influye notablemente en la valoración. Además, se valoran aspectos como la cercanía a proveedores, clientes y recursos logísticos.

Ubicación específica dentro de un polígono industrial

Cuando una nave está situada dentro de un polígono industrial, su ubicación exacta dentro de ese entorno puede tener un impacto significativo. Las naves situadas cerca de los accesos principales del polígono suelen tener un valor superior, ya que facilitan el tránsito de vehículos pesados y permiten un acceso más rápido a las principales vías de transporte.

Características de la nave

Las características estructurales y funcionales de la nave también son esenciales en el proceso de tasación. Entre ellas, destacan:

• Superficie construida y útil: La cantidad de metros cuadrados de la nave es un factor esencial. Una mayor superficie suele implicar un mayor valor.
• Altura libre: La altura de la nave es importante, ya que influye en la capacidad de almacenamiento o en las posibilidades de instalación de maquinaria.
• Capacidad de carga del suelo: Un suelo reforzado que soporte maquinaria pesada puede aumentar el valor de la nave.

Antigüedad y estado de conservación

La antigüedad de la nave industrial y su estado de conservación también influyen de manera determinante en su valoración. Naves nuevas o que hayan sido sometidas a un adecuado mantenimiento tendrán una tasación más alta que aquellas más antiguas o deterioradas. Aspectos como la necesidad de reformas o actualizaciones pueden restar valor a la propiedad.

Infraestructuras y servicios

La disponibilidad de infraestructuras como acceso a servicios de electricidad, agua, sistemas de climatización, así como instalaciones de seguridad, son factores que pueden incrementar el valor de la nave. Además, se debe considerar la conectividad a redes de telecomunicaciones y la posibilidad de adecuar las instalaciones a las necesidades de la actividad empresarial que se desarrolla en el inmueble.

¿Se valoran los elementos monovalentes o las instalaciones específicas?

En algunas naves industriales, existen elementos o instalaciones monovalentes, es decir, diseñados específicamente para una actividad concreta. Estos componentes pueden influir en la valoración de la nave dependiendo de la posibilidad de adaptarlos o no, a otros usos.

Posibilidad de valorar como Inmueble Ligado a Explotación Económica

Cuando una nave se utiliza para una actividad económica concreta, puede valorarse como un “Inmueble Ligado a Explotación Económica”. Esto significa que no solo se tiene en cuenta el valor del inmueble como tal, sino también su capacidad para generar ingresos. Este enfoque es particularmente relevante cuando la nave incluye instalaciones especializadas que aportan un valor añadido al negocio.

Tipología de nave

No todas las naves industriales son iguales. Existen diferentes tipologías según el uso que se les dé, y esto afecta su tasación. A continuación, describimos las principales:

Agrícola o de aperos

Las naves agrícolas o de aperos se utilizan principalmente para el almacenamiento de maquinaria y productos agrícolas. Estas naves suelen estar ubicadas en zonas rurales y su tasación dependerá de su cercanía a áreas de cultivo, tamaño y estado de conservación.

Industrial o de fabricación

Las naves industriales están diseñadas para albergar procesos de fabricación. Aquí, es clave considerar las instalaciones especializadas, la capacidad de almacenamiento y las posibilidades de expansión de la nave.

Comercial

Las naves comerciales se utilizan para actividades logísticas o comerciales. Su proximidad a centros de distribución, su visibilidad y el acceso a infraestructuras clave son determinantes para la tasación de este tipo de naves.

¿Con qué finalidad se tasan naves en España?

Las naves industriales pueden ser tasadas por diferentes motivos, lo que puede influir en el enfoque de la valoración. A continuación, detallamos las finalidades más comunes.

Valor de mercado

En muchos casos, las naves industriales son tasadas para determinar su valor de mercado, especialmente en situaciones de compra-venta. La valoración en este caso se centra en encontrar el precio más ajustado al que el inmueble podría venderse en el mercado actual. Para ello es necesario una tasación oficial inmobiliaria.

Hipoteca

Si la nave se va a utilizar como garantía para solicitar una hipoteca, es imprescindible realizar una tasación hipotecaria que determine su valor real. En estos casos, las entidades bancarias requieren una valoración precisa para asegurarse de que el valor del inmueble respalde el préstamo solicitado.

Estructuración del valor del activo en contabilidad (empresas)

Las empresas que poseen naves industriales necesitan conocer el valor de sus activos para reflejarlos correctamente en su contabilidad. En estos casos, la tasación contable debe ajustarse a las normativas contables y fiscales vigentes.

Finalidad judicial

En situaciones de litigio, como herencias, divorcios o conflictos empresariales, puede ser necesario realizar una tasación judicial de la nave industrial. Esta valoración debe ser objetiva y detallada, ya que se utilizará como prueba en un proceso legal.

¿Quién debe tasar naves?

La tasación de naves industriales debe ser realizada por profesionales especializados, como arquitectos, arquitectos técnicos o ingenieros. Estos profesionales cuentan con el conocimiento y la experiencia necesarios para evaluar todos los factores relevantes y ofrecer una valoración precisa del inmueble.

¿Qué métodos se pueden emplear en la tasación de naves?

Existen varios métodos que se pueden emplear en la tasación de naves industriales, cada uno con un enfoque distinto. A continuación, describimos los más utilizados.

Método de comparación

El método de comparación se basa en analizar los precios de naves similares en el mercado para obtener una referencia. Este enfoque es muy útil en zonas donde existe un mercado activo de compra-venta de naves industriales.

Método del coste

El método del coste consiste en calcular cuánto costaría construir una nave similar desde cero. Se tiene en cuenta el precio del terreno, los materiales, la mano de obra y otros factores que influyen en el proceso de construcción.

Método de actualización de renta

En este método, se calcula el valor de la nave en función de la rentabilidad que puede generar a través de su alquiler. Se proyecta la renta futura y se actualiza al valor presente utilizando una tasa de descuento adecuada.

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