¿De qué depende la tasación de un terreno?

tasación de suelos

En numerosas ocasiones, nuestros clientes nos solicitan la tasación de un terreno o de una parcela sin saber, a ciencia cierta, la tipología o el uso del mismo. ¿Es rústico, urbano o urbanizable? En el post de hoy, os vamos a comentar las principales diferencias entre los terrenos, además de que diferencia existe en los informes de valoración.

La tipología del terreno o parcela.

Comenzamos este post comentando que la valoración de un terreno, depende de la tipología del mismo terreno. Aquí, debemos diferenciar entre terrenos urbanos directos, terrenos urbanizables y fincas rústicas. La tasación de cualquier terreno, viene estipulada en la Norma ECO 805/2003, Orden que regula las tasaciones en la actualidad.

Finca rústica

Valoración de una finca rústica

Valoración de una finca rústica.

La valoración de las fincas rústicas se puede hacer conforme a varios métodos, siendo, el método de comparación y el método de actualización de rentas los métodos empleados más comunes.

Las fincas rústicas, se tasan en función de sus cultivos, fincas de regadío o fincas de secano, y también por su orografía, ya que, no es lo mismo una finca llana que una finca con grandes pendientes. Además, dichas tasaciones, se realizan siempre sin tener en cuenta una hipótesis de un mejor aprovechamiento en el futuro. Son tasaciones realizadas por ingenieros agrónomos o ingenieros técnicos agrícolas.

Valoración de un suelo urbano o urbanizable.

En el momento en el que el planeamiento urbanístico de un municipio permite la edificación de un inmueble, el terreno deja de ser rústico para ser urbano o urbanizable.

La valoración de las fincas urbanas o urbanizables, se realizan por el método residual, estático o dinámico, en función de cada parcela.

En ambos casos, la valoración de una finca urbana o urbanizable se realiza por medio de un arquitecto o arquitecto técnico, tal y como se comenta en la normativa actual.

Además, la tasación oficial de este tipo de terrenos, considera las posibilidades urbanísticas de dicho suelo, siendo, en cualquier caso, la valoración del mejor uso que se le pueda dar a cada parcela.

Comprobación urbanística para determinar la tipología del terreno.

Como ya hemos comentado en este post, es importante conocer la tipología de cada terreno, conocer las posibilidades urbanísticas y el tipo de suelo. Por ello, cuando se realizan tasaciones oficiales de terrenos, es importante realizar una consulta urbanísticas en el Ayuntamiento del municipio, para que, el técnico del Ayuntamiento, aclare las condiciones de la parcela en cuestión.

Posibilidades de edificar en dicho terreno o parcela.

Cuando hablamos de la posibilidad de edificar, hablamos de terrenos urbanos o urbanizables, condición que, en todo caso, afecta de forma directa a la tasación del terreno.

Tasación de solares urbanos directos.

Hablamos de terrenos urbanos directos, cuando pueden edificarse sin necesidad de un proyecto de urbanización, es decir, es directamente edificable. La tasación de estos solares, se realiza en función del tipo de inmueble que se puede edificar, sin tener en cuenta las posibilidades de urbanización, ni problemas que puede acarrear una urbanización.

Para la tasación o valoración de solares urbanos directos, se debe determinar el valor de la futura edificación, descontando gastos de construcción y, demolición, en algunos casos.

Valoraciones de solares

Tasación de un solar urbanizable

Tasación de solares urbanizables.

En cambio, en el otro lado de la balanza tenemos la tasación de solares urbanizables. Son informes de tasación más complejos, debido a que, en una urbanización, además de inmuebles, cabe la posibilidad de que haya elementos como locales comerciales, trasteros, garajes e incluso zonas verdes o zonas de asfaltado.

Con este post, queremos dejar claro que los solares o terrenos, a diferencia de las fincas rústicas, no valen según el uso que se le este dando, ya que, siempre se valorará el mejor aprovechamiento que pueda tener. En cambio, las fincas rústicas si obtienen su valor del uso y de sus rendimientos actuales.

En Perytas, sabemos que la tasación de fincas, solares o parcelas, a veces se hace muy compleja, debido al desconocimiento por parte de sus propietarios, de las diferentes condiciones urbanísticas presentes en cada propiedad. Por ello, recomendamos contactar con nuestros gestores, que le ayudarán en la tramitación de una tasación ajustada a sus necesidades.

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