Diferencias entre solar urbano y solar urbanizable

En el ámbito de la planificación urbana y el desarrollo inmobiliario, es fundamental comprender las diferencias entre un solar urbano y un solar urbanizable. Esta distinción no solo afecta al valor de un terreno, sino también a las posibilidades de uso y desarrollo que ofrece. En este artículo, exploraremos en detalle qué caracteriza a cada tipo de solar, cómo identificar el tipo de suelo y las implicaciones que esto tiene para la construcción y la tasación.

¿Qué es un solar urbano?

Un solar urbano es un terreno que forma parte de una zona considerada como urbana según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o el planeamiento urbanístico correspondiente. Esto significa que el solar cuenta con las infraestructuras necesarias para ser urbanizado, como redes de agua, alcantarillado, electricidad y acceso viario. Es decir, el terreno está preparado para que se lleve a cabo una construcción en él.

¿Se puede construir en un solar urbano?

Sí, se puede construir en un solar urbano. De hecho, uno de los principales atractivos de este tipo de terreno es precisamente su aptitud para la edificación inmediata. Al estar ubicado en una zona con todas las infraestructuras urbanas ya implementadas, la normativa urbanística permite la construcción de viviendas, edificios comerciales o cualquier otro tipo de estructura permitida por el PGOU vigente. No obstante, es crucial revisar las normativas locales y los parámetros urbanísticos específicos del área para asegurarse de que el proyecto cumple con todas las regulaciones.

¿Qué es un solar urbanizable?

Un solar urbanizable, por otro lado, es un terreno que, aunque actualmente no cuenta con las infraestructuras necesarias para ser considerado urbano, está destinado a ser desarrollado urbanísticamente en el futuro. Según la normativa urbanística, este tipo de terreno se clasifica como suelo no urbanizado que, mediante un proceso de desarrollo y urbanización, puede convertirse en suelo urbano.

¿Se puede construir en un solar urbanizable?

Construir en un solar urbanizable no es tan sencillo como hacerlo en un solar urbano. Antes de que cualquier construcción pueda llevarse a cabo, es necesario que el terreno pase por un proceso de urbanización que incluya la instalación de las infraestructuras básicas. Este proceso puede ser largo y costoso, ya que implica la elaboración de un plan parcial y la ejecución de obras de urbanización conforme a lo establecido por el PGOU. Solo una vez completado este proceso, el solar urbanizable puede equipararse a un solar urbano y ser apto para la edificación.

¿Cómo saber si un solar es urbano o urbanizable?

Determinar si un terreno es urbano o urbanizable es esencial antes de realizar cualquier inversión o proyecto de construcción. Para ello, es necesario consultar el Plan General de Ordenación Urbana del municipio donde se encuentra el terreno. Este documento especifica la clasificación de los suelos y define las características y el destino de cada tipo de terreno. Además, es recomendable obtener una cédula urbanística o revisando el PGOU que certifique la clasificación del suelo y cualquier limitación o normativa aplicable.

¿Existe diferencia entre la tasación de suelos urbanos y urbanizables?

Sí, la tasación de suelos urbanos y urbanizables presenta diferencias significativas, dado que cada tipo de terreno tiene características y potencial de desarrollo distintos. Estas diferencias se reflejan en el valor económico de cada solar y en los métodos de valoración aplicados.

Método residual estático

El método residual estático se utiliza principalmente para valorar suelos urbanos consolidados, donde el valor de tasación del terreno se calcula en función del valor final del proyecto de edificación una vez terminado, descontando los costes de construcción y los beneficios esperados. Es un método que asume que las condiciones del mercado permanecerán estables durante el periodo de construcción.

Método residual dinámico

Este método se emplea con mayor frecuencia para valorar suelos urbanizables o suelos urbanos no consolidados. A diferencia del método estático, el método residual dinámico considera la evolución del mercado a lo largo del tiempo y permite ajustar el valor del suelo en función de los cambios esperados en el mercado, los plazos de urbanización y los riesgos asociados al desarrollo del terreno.

¿Influye el valor si el suelo tiene construcción?

La respuesta más correcta es depende. En el caso de que la edificabilidad no esté agotada y la construcción no tenga un gran valor, es posible que el solar valga más sin dicha edificación ya que, en la valoración hay que tener en cuenta gastos de demolición.

En cambio, si la edificabilidad está agotada, la valoración del suelo debe hacerse en función de lo que hay construido, salvo que, el inmueble se encuentre en un estado ruinoso.

Tipos de suelo por sus características

Los suelos pueden clasificarse en diferentes categorías según su estado de desarrollo y su capacidad para ser urbanizados. A continuación, describimos los principales tipos de suelos:

Solar urbano consolidado

Este tipo de solar urbano cuenta con todas las infraestructuras urbanas necesarias y está listo para ser edificado sin necesidad de obras adicionales. Su valor de mercado suele ser elevado debido a su aptitud inmediata para la construcción.

Solar urbano no consolidado

Aunque este terreno se encuentra en una zona urbana, todavía necesita la ejecución de algunas obras de urbanización para cumplir con los requisitos establecidos por la normativa urbanística. Es común que estas obras sean realizadas por el promotor del proyecto.

Solar urbanizable sectorizado

Se trata de un solar urbanizable que ha sido delimitado y planificado en un plan parcial aprobado. Aunque no cuenta con infraestructuras, se encuentra en una fase avanzada del proceso de urbanización, lo que facilita su desarrollo en comparación con otros suelos urbanizables.

Solar urbanizable no sectorizado

Este tipo de solar urbanizable aún no ha sido delimitado ni planificado en detalle. Su desarrollo requiere un planeamiento previo y la posterior ejecución de obras de urbanización, lo que puede demorar su conversión en suelo urbano.

Como hemos dicho, es imprescindible conocer los detalles de los solares urbanos y urbanizables antes de acometer inversiones sobre ellos. ¿Necesita más información sobre este tipo de inmuebles? ¡Contacta con nuestros gestores!

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