
Si tienes un local comercial y estás considerando convertirlo en vivienda, o si ya has realizado el cambio y necesitas tasarlo, es importante conocer todos los aspectos legales, técnicos y urbanísticos que influyen en su valoración. En este artículo, te explicamos todo lo que debes saber sobre la tasación de un local convertido en vivienda en España.
¿Se puede hacer una vivienda en un local comercial?
La conversión de un local comercial en vivienda es posible, pero requiere cumplir una serie de requisitos legales, técnicos y urbanísticos. Antes de iniciar el proceso, es fundamental verificar que el cambio de uso esté permitido por la normativa local.
Requisitos legales
Para transformar un local comercial en vivienda, es necesario cumplir con las siguientes condiciones legales:
- Normativa municipal: Cada ayuntamiento establece sus propias reglas sobre el cambio de uso de locales. Es imprescindible consultar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o las normas urbanísticas de la localidad.
- Licencia de cambio de uso: Se debe solicitar una licencia en el ayuntamiento correspondiente. Sin esta aprobación, la vivienda no será legal.
- Registro en el catastro y escritura: Una vez aprobado el cambio de uso, es necesario actualizar la descripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad y el Catastro.
- Normativa de propiedad horizontal: Si el local forma parte de una comunidad de propietarios, se debe verificar que los estatutos permitan el cambio de uso.
Requisitos técnicos
Convertir un local en vivienda implica cumplir ciertos estándares técnicos para garantizar la habitabilidad del espacio:
- Superficie mínima: En muchas ciudades, la superficie mínima de una vivienda debe ser de 25 metros cuadrados.
- Altura libre: La altura entre suelo y techo debe cumplir con la normativa vigente, generalmente superior a 2,5 metros. Debes saber que si la altura NO supera el metro y medio, no se considera superficie útil.
- Iluminación y ventilación: Se deben garantizar aperturas al exterior suficientes para una adecuada ventilación e iluminación natural.
Requisitos urbanísticos
El cumplimiento de la normativa urbanística es clave para la viabilidad del proyecto. Entre los aspectos a considerar están:
- Estudio de la zona (comercial, residencial): No todas las zonas permiten el cambio de uso de locales a viviendas. Es importante verificar la normativa urbanística local.
- Compatibilidad con la edificación: En algunos casos, el cambio de uso está condicionado a la estructura del edificio y a su clasificación.
- Accesibilidad: La normativa exige que la vivienda sea accesible, especialmente en edificios residenciales.
¿Cuál es el valor de un local comercial convertido en vivienda?
El valor de un local transformado en vivienda dependerá de si ha sido legalizado completamente o si aún está en proceso de regularización.
Vivienda legalizada
Si el local ha cumplido con todos los requisitos y ha obtenido la licencia de habitabilidad, su valor de mercado será similar al de otras viviendas de la zona. Factores como la ubicación, superficie, estado de la reforma y demanda del mercado influyen en la tasación. En este caso, se realizará una tasación de vivienda.
Vivienda pendiente de legalizar
En ocasiones, aunque se pueda vivir en un local, es probable que el cambio de uso no esté legalizado. Por tanto, el valor del inmueble será inferior, ya que no podrá ser considerado oficialmente una vivienda. Esto puede afectar a la posibilidad de venta, financiación hipotecaria y alquiler. En estos casos, se considerará el inmueble como local comercial por tanto se realizará una tasación de local comercial.
¿Afecta a la hipoteca la condición de local convertido en vivienda?
La situación legal del inmueble impacta directamente en la concesión de hipotecas:
- Si la vivienda está legalizada: Se puede solicitar una hipoteca tradicional con las mismas condiciones que cualquier otra vivienda.
- Si el inmueble no está legalizado: Los bancos suelen rechazar la financiación de locales no convertidos oficialmente en vivienda. En algunos casos, podría obtenerse una hipoteca para local comercial, con condiciones menos favorables.
¿Tiene algún tipo de duda sobre la tasación de locales convertidos en vivienda? ¡No dude en contactar con nuestros gestores sin ningún compromiso!