Comprar una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes en la vida de cualquier persona. Para asegurarse de que la operación se lleve a cabo sin inconvenientes, es habitual firmar un contrato de arras, un acuerdo previo que compromete a ambas partes a formalizar la compraventa en un futuro. Sin embargo, firmar este contrato sin haber realizado una tasación de la vivienda puede acarrear riesgos importantes. Conocer el valor real de la propiedad, verificar posibles cargas o problemas urbanísticos y asegurarse de que el inmueble es apto para una hipoteca son algunas de las razones por las que una tasación antes del contrato de arras puede ahorrarte sorpresas desagradables.
¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de un inmueble en el que comprador y vendedor pactan las condiciones de la operación. A través de este contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio total del inmueble, asegurando su intención de compra. A su vez, el vendedor se compromete a reservar la vivienda en favor del comprador.
Este contrato no es obligatorio, pero se utiliza habitualmente para garantizar la seguridad de ambas partes antes de la firma de la escritura de compraventa ante notario.
Tipos de contrato de arras
Existen tres tipos principales de contratos de arras, cada uno con implicaciones jurídicas distintas.
Arras penitenciales
Son las más utilizadas en las compraventas inmobiliarias. Según el artículo 1454 del Código Civil, este tipo de arras permiten a ambas partes desistir del contrato sin que esto suponga un incumplimiento legal. Si el comprador decide no seguir adelante con la compra, perderá la cantidad entregada. Si es el vendedor quien se echa atrás, deberá devolver el doble de lo recibido.
Arras penales
En este caso, las arras funcionan como una penalización en caso de incumplimiento. Si una de las partes no cumple con el contrato, la otra puede exigir su cumplimiento forzoso o una indemnización adicional a la cantidad entregada como arras.
Arras confirmatorias
Se consideran un anticipo del precio total de la vivienda. Si alguna de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o reclamar daños y perjuicios en los tribunales.
Arras para alquiler
Aunque menos frecuente, el contrato de arras también puede aplicarse en alquileres. En estos casos, se utiliza para asegurar el compromiso de arrendador e inquilino antes de la firma del contrato de arrendamiento. Su funcionamiento es similar a las arras de compraventa, garantizando que la operación se completará según lo pactado.
¿Qué debe incluir un contrato de arras?
Para que un contrato de arras sea válido y eficaz, debe contener una serie de elementos esenciales:
Datos de comprador y vendedor (nombre, DNI y dirección).
- Descripción del inmueble (dirección, referencia catastral, superficie, etc.).
- Cantidad de dinero entregada en concepto de arras.
- Plazo máximo para formalizar la compraventa.
- Tipo de arras pactado y sus consecuencias.
- Condiciones en caso de incumplimiento.
- Firmas de ambas partes.
¿Por qué debes hacer una tasación antes de firmar el contrato de arras?
Antes de comprometerse con un contrato de arras, es fundamental realizar una tasación inmobiliaria para evitar riesgos y asegurarse de que la operación se ajuste a la realidad del mercado y las condiciones legales del inmueble.
Conocer el valor real de la propiedad
Firmar un contrato de arras sin conocer el valor real del inmueble puede llevar a pagar un precio superior al de mercado. Una tasación profesional permite negociar con datos objetivos y evitar sobrevaloraciones.
Asegurarse de que la vivienda no tenga problemas urbanísticos
Los problemas urbanísticos, como construcciones sin licencia, inmuebles fuera de ordenación o incumplimientos normativos, pueden afectar la operación. Una tasación incluye comprobaciones sobre el estado urbanístico del inmueble para evitar futuras sanciones o la imposibilidad de escriturar la vivienda.
Comprobación de nota simple. Posibles cargas.
La nota simple registral es un documento fundamental que informa sobre la situación legal de la propiedad. A través de la tasación, se pueden detectar cargas como hipotecas, embargos o servidumbres que podrían suponer un problema para el comprador.
¿Será posible tasar para la hipoteca? Condicionantes o advertencias
Si el comprador necesita financiación, es crucial saber si el banco aceptará la vivienda como garantía. Algunas entidades pueden rechazar inmuebles por su ubicación, estado o problemas legales. Una tasación hipotecaria evita que el comprador se encuentre con la sorpresa de que el banco no conceda la hipoteca. Conoce más información sobre los condicionantes y advertencias en una tasación.
Desventajas de tasar una vivienda antes del contrato de arras
No obstante, conviene tener en cuenta algunos aspectos que pueden jugar en contra, dependiendo del contexto.
Coste adicional antes de comprometerse a la compra
El precio de una tasación homologada puede oscilar entre los 250 y 500 euros. Si finalmente no se firma la compraventa, esta inversión no tendrá utilidad directa.
Posibles discrepancias entre valor de tasación y precio de compra
En algunos casos, presentar una tasación con un valor inferior al precio pactado puede no ser bien recibido por el vendedor, sobre todo si no está dispuesto a renegociar.
¿Cuáles son las consecuencias de incumplir el contrato de arras?
Si tras la tasación se descubre que la vivienda no vale lo pactado, tiene problemas urbanísticos o no es financiable, el comprador podría enfrentarse a la difícil decisión de no continuar con la operación. Dependiendo del tipo de arras firmadas y como ya hemos comentado antes:
- Arras penitenciales: El comprador perderá el dinero entregado, mientras que el vendedor, si incumple, deberá devolver el doble.
- Arras penales: Se podría exigir el cumplimiento forzoso del contrato o una indemnización adicional.
- Arras confirmatorias: La parte afectada podrá reclamar el cumplimiento del contrato o iniciar una demanda por daños y perjuicios.
Por ello, es recomendable incluir una cláusula en el contrato de arras que condicione la compraventa a una tasación favorable, lo que permitiría al comprador recuperar su dinero en caso de que la operación no sea viable.
Contrato de arras sujeto a tasación
Existe la posibilidad de firmar un contrato de arras incluyendo una cláusula que condicione su validez a la obtención de una tasación favorable. Esta fórmula otorga seguridad jurídica al comprador, ya que le permite resolver el contrato sin penalización si la tasación resulta inferior a lo esperado.
Cláusula condicionada a financiación
Otra opción habitual es condicionar el contrato de arras a la concesión de la hipoteca por parte del banco. De este modo, si el banco rechaza la financiación por una tasación insuficiente, el comprador podrá desistir sin perder las cantidades entregadas.
Realice una tasación previa a firmas las arras
Realizar una tasación antes de firmar el contrato de arras es una decisión clave para evitar problemas y asegurarse de que la compra de la vivienda sea segura. Conocer el valor real del inmueble, detectar posibles cargas o problemas urbanísticos y comprobar su financiabilidad son aspectos fundamentales que solo una tasación profesional puede garantizar. Antes de comprometerse con un contrato de arras, contar con el asesoramiento de expertos en tasación inmobiliaria puede marcar la diferencia entre una compra segura y una experiencia llena de imprevistos. ¿Necesita la tasación de una vivienda previa a firmar el contrato de arras? ¡Contacta con nosotros!
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Por qué se firma un contrato de arras?
Se firma para garantizar que la compraventa se llevará a cabo, evitando que una de las partes se eche atrás sin consecuencias.
¿Qué cantidad hay que pagar para la firma del Contrato de Arras?
Generalmente, se entrega entre el 5% y el 10% del precio de la vivienda, aunque las partes pueden acordar otra cantidad.
¿Hago la tasación antes del contrato de arras?
Es recomendable hacer la tasación antes, ya que si la vivienda no alcanza el valor esperado, podrías tener problemas para obtener financiación.
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