Técnicos que intervienen en la construcción de una vivienda autopromotor

Construir tu propia vivienda es uno de los proyectos personales más ilusionantes que puedes emprender. No obstante, cuando decides construir y asumir el papel de autopromotor, no basta con tener un terreno y una idea. Debes rodearte y contratar un equipo técnico y profesional que garantice que cada paso se ejecuta conforme a la legalidad, la seguridad y los requisitos técnicos exigidos. En este artículo te explicamos de forma clara y detallada quiénes son los profesionales que intervienen en la construcción de una vivienda autopromotor en España, cuáles son sus funciones, en qué momentos son necesarios y qué debes tener en cuenta antes de contratar.

¿Qué es una autopromoción?

Empezando por lo más amplio, el concepto de autopromoción se entiende como el proceso de construir una vivienda para uso propio, asumiendo el papel de promotor. Es decir, la persona que impulsa el proyecto no es una empresa inmobiliaria, sino un particular que coordina o encarga la gestión de los recursos necesarios para edificar una casa en su propio terreno. Esta modalidad permite un mayor control sobre el diseño, el presupuesto y los acabados. Sin embargo, también implica una mayor responsabilidad técnica, legal y financiera.

Es importante señalar que, aunque se trate de una construcción para uso privado, se deben cumplir las mismas obligaciones legales y técnicas que si se tratase de una promoción profesional.

¿Qué debes contratar para construir una casa mediante autopromoción en España?

Para que la construcción de una vivienda autopromotor cumpla con todos los requisitos urbanísticos, técnicos y legales, deberá contar con distintos profesionales. Algunos son imprescindibles por ley; otros, aunque no siempre obligatorios, son altamente recomendables para evitar problemas o sobrecostes a medio plazo.

Arquitecto

El arquitecto es el profesional que redacta el proyecto básico y de ejecución de la vivienda, documento indispensable para obtener la licencia de obras. Además, ejerce como director de obra, supervisando que lo construido se ajusta al proyecto aprobado. Entre sus funciones más relevantes están:

• Diseño arquitectónico personalizado.
• Redacción del proyecto arquitectónico según el Código Técnico de la Edificación (CTE).
• Tramitación de licencias ante el Ayuntamiento.
• Dirección de obra en fase de ejecución.

Es fundamental escoger a un arquitecto con experiencia en viviendas unifamiliares y autopromoción, ya que podrá guiarte en aspectos técnicos y urbanísticos clave.

Arquitecto técnico

También conocido como aparejador, colabora con el arquitecto en la fase de ejecución y es responsable de la Dirección de Ejecución Material de la obra. Además, suele encargarse de coordinar la seguridad y salud en la obra, siempre que no se designe otro técnico para dicha función. Sus tareas principales incluyen:

• Control de calidad de los materiales y del proceso constructivo.
• Comprobación de mediciones y certificaciones de obra.
• Coordinación de seguridad y salud laboral.

Este perfil es obligatorio según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), por lo que no puede omitirse en la autopromoción.

Topógrafo

Antes de iniciar el proyecto arquitectónico, es esencial conocer con precisión las características del solar. Aquí entra en juego el topógrafo, que realiza el levantamiento topográfico y el replanteo del terreno. Sus funciones principales son:

• Medición exacta de la parcela.
• Generación de planos topográficos.
• Replanteo sobre el terreno de la ubicación de la vivienda.
• Georreferenciación para la inscripción en el Catastro.

Aunque no siempre es obligatorio por ley, su participación es muy recomendable para evitar errores de límites o desniveles que puedan afectar al diseño de la casa.

Empresa constructora

Es la encargada de ejecutar materialmente la obra. Puedes optar por una empresa que ofrezca todos los gremios o contratar por separado a los diferentes oficios (albañiles, fontaneros, electricistas, etc.). Lo más habitual es:

• Firmar un contrato de ejecución de obra.
• Establecer un calendario de plazos y entregas parciales.
• Solicitar garantías o seguros de responsabilidad civil.

El constructor debe seguir las instrucciones de la Dirección Facultativa (arquitecto y arquitecto técnico), y es recomendable verificar su solvencia y experiencia previa.

Tasador homologado (en caso de financiación)

Si vas a financiar parte de la construcción mediante una hipoteca autopromotor, el banco exigirá una tasación previa del solar y del proyecto de la vivienda bajo hipótesis vivienda terminada.

El tasador homologado es un profesional acreditado por una Sociedad de Tasación registrada en el Banco de España (sin esta figura, ninguna entidad concederá financiación para una autopromoción) y sus funciones principales son las siguientes:

• Valoración del terreno.
• Estimación del valor de la vivienda terminada.
• Informes de certificación del avance de obra, para liberar fondos de la hipoteca.

Notario y registrador

Aunque su intervención es más visible al principio y al final del proceso, ambos son imprescindibles.

El notario formaliza la compra del terreno y la declaración de obra nueva terminada mientras que el registrador de la propiedad inscribe tanto el solar como la nueva vivienda construida.

Además, en caso de financiación, también formalizan la escritura hipotecaria.

¿Cómo se financia la construcción de una vivienda autopromotor?

Construir una vivienda conlleva una inversión considerable. A diferencia de la compra de una vivienda terminada, en la autopromoción es habitual acudir a una hipoteca autopromotor, un producto financiero específico para este tipo de proyectos.

Hipoteca autopromotor

La hipoteca autopromotor permite financiar la construcción de una vivienda en un terreno de tu propiedad. A diferencia de las hipotecas convencionales, el capital no se entrega de una sola vez, sino en fases sucesivas, según avance la obra. La entidad financiera realiza un estudio previo y establece un calendario de disposiciones. El importe suele cubrir hasta el 80% del coste de ejecución material, excluyendo el valor del suelo si ya es tuyo.

Los requisitos habituales para acceder a este tipo de hipotecas incluyen:

• Proyecto visado por arquitecto.
• Licencia de obras concedida.
• Presupuesto de ejecución (PEM)
• Informe de tasación homologado (Tasación para préstamo autopromotor)

Certificaciones de obra

Cada vez que se finaliza una fase constructiva, el arquitecto y el aparejador emiten una certificación de obra. Este documento acredita que se ha ejecutado un porcentaje determinado del proyecto, y permite al banco liberar la siguiente parte del préstamo. Las fases típicas de disposición pueden ser:

• Inicio de obra (tras el acta de replanteo).
• Estructura.
• Cerramientos.
• Instalaciones.
• Final de obra.

El control técnico es clave para asegurar que todo se ejecuta conforme al proyecto, evitando desviaciones que puedan comprometer la financiación o la legalización final de la vivienda.

Su tasación para la construcción de una vivienda autopromotor con Perytas

La autopromoción de una vivienda en España es un proceso complejo que requiere la intervención de diversos profesionales especializados. Contar con un equipo competente y experimentado es fundamental para garantizar el éxito del proyecto y evitar contratiempos legales o técnicos.

Si estás considerando embarcarte en una autopromoción, es recomendable asesorarte adecuadamente y planificar cada etapa con detalle. Nuestro equipo de expertos en tasaciones y valoraciones inmobiliarias está a tu disposición para ayudarte en este proceso.

En Perytas somos especialistas en la gestión de tasaciones para hipoteca autopromotor y por tanto, para la construcción de una vivienda mediante autopromotor. ¿Necesitas más información? ¡Contacta con nosotros en el siguiente formulario!

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