Tasación para calcular el valor de usufructo de una vivienda

En nuestro blog de hoy, os vamos a hablar sobre el derecho de usufructo de una vivienda y las diferentes implicaciones que tiene sobre la misma. Vamos a dar respuesta a tres premisas, ¿qué es el usufructo de una vivienda?, ¿cómo afecta a una tasación que una persona tenga el usufructo?, ¿cuál es el valor del usufructo de una vivienda?

¿Qué es el usufructo de una vivienda?

El usufructo de una vivienda es un derecho real que otorga a una persona, llamada usufructuario, el uso y disfrute de una propiedad, pero sin ser propietario de la misma. En otras palabras, el usufructo permite a alguien utilizar y beneficiarse de una vivienda (o cualquier otro tipo de propiedad) como si fuera el propietario, pero sin tener la propiedad legal.

El usufructo puede establecerse por diversas razones, como por ejemplo en casos de herencias, donde los herederos pueden recibir la nuda propiedad mientras que el cónyuge viudo recibe el usufructo vitalicio de la vivienda. El usufructo también puede tener una duración limitada o ser vitalicio, dependiendo de los términos establecidos en el acuerdo.

Es importante señalar que, a pesar de que el usufructuario tiene el derecho de uso y disfrute, no puede realizar cambios significativos en la propiedad sin el consentimiento del nudopropietario, ya que la propiedad legal sigue siendo de este último. Además, el usufructo es un derecho temporal que se extingue con la muerte del usufructuario o al cumplirse el plazo establecido, momento en el cual la propiedad vuelve completamente al nudopropietario o a otras partes designadas.

En un usufructo, hay dos partes involucradas:

Nudopropietario

Es la persona que conserva la propiedad legal de la vivienda. Aunque es propietario, no tiene el derecho de utilizar la propiedad ni de disfrutar de sus beneficios durante el período de usufructo.

Usufructuario

Es la persona que recibe el derecho de uso y disfrute de la vivienda. El usufructuario puede vivir en la propiedad, alquilarla, o utilizarla de alguna otra manera permitida por la ley, según los términos del acuerdo de usufructo.

¿Qué es el usufructo viudal?

El usufructo viudal se refiere a la parte de la herencia que se destina al cónyuge sobreviviente tras el fallecimiento de su pareja. Su cálculo y valor dependerán de la existencia de otros herederos, como los hijos. Este usufructo, que corresponde al derecho legal del viudo o la viuda, otorga el uso de los bienes, pero no la propiedad completa. Así, la persona que obtenga este derecho podrá disfrutar de un porcentaje del patrimonio heredado durante su vida, aunque los nudos propietarios serán otros y recuperarán la plena titularidad cuando el cónyuge superviviente fallezca.

¿Cómo afecta el usufructo a la tasación de una vivienda?

En una tasación, se considera tanto el valor de la nuda propiedad como el valor del usufructo, ya que ambas partes tienen derechos sobre la propiedad, aunque de manera separada. El valor de la vivienda se determina en base a su precio de mercado y, el valor se divide entre el usufructo y la nuda propiedad.

¿Cuál es el valor del usufructo?

Como norma general, el valor valor del usufructo de una propiedad es como mínimo, un 10% del valor de la propiedad y, como máximo, un 70%. Además, para el cálculo, se tiene en cuenta la edad el usufructuario, el cual, se resta a la esperanza de vida de una persona. ¡Os ponemos un ejemplo!

Ejemplo del cálculo del valor de usufructo de una vivienda

En nuestro ejemplo, partimos de una casa de 100.000€ donde se encuentra una persona de 72 años y una esperanza de vida de 89 años.

El valor del usufructo se calcula de la siguiente manera:

Porcentaje a calcular: 89 – 72 = 17%

Valor del usufructo se calcula como el 17% de 100.000€, por tanto, 17.000€

¿Cuál es el valor de la nuda propiedad?

Por contra, la nuda propiedad, como norma general, se calcula como máximo por el 90% del valor de la propiedad y como mínimo el 30% del valor. Para su cálculo, se tiene en cuenta el valor del usufructo, por tanto, la edad y esperanza de vida del usufructuario.

Ejemplo para el cálculo del valor de la nuda propiedad de una vivienda.

En el ejemplo de antes, donde, de una vivienda de 100.000€, una persona de 72 años y una esperanza de vida de 89, el valor de usufructo es 17.000€, el valor de la nuda propiedad se calcula como la diferencia entre el valor del inmueble y el valor de usufructo.

Valor de la nuda propiedad se calcula como 100.000€ – 17.000€ = 83.000€.

Por tanto, en este ejemplo, el valor de la nuda propiedad representa un 83% del valor, mientras que el valor del usufructo representa un 17%.

¿Se encuentra con un derecho de usufructo en el reparto de una herencia? ¿Necesita conocer el valor de usufructo de una propiedad? ¡No dude en llamarnos o contacta con nosotros y le llamaremos sin compromiso!

Preguntas frecuentes sobre usufructo

¿Se puede vender una propiedad en usufructo?

Sí, una propiedad gravada con usufructo puede venderse, pero con ciertas limitaciones. El nudo propietario puede vender su parte (la nuda propiedad), pero el usufructuario seguirá manteniendo su derecho a usar y disfrutar del bien hasta que se extinga el usufructo. Asimismo, el usufructuario también puede ceder su derecho de usufructo a un tercero, pero esto no afecta a la titularidad de la nuda propiedad, que sigue siendo del nudo propietario.

¿Qué diferencia hay entre usufructo y arrendamiento?

La diferencia principal radica en la naturaleza de los derechos que otorgan. El usufructo es un derecho real que permite al usufructuario disfrutar de la propiedad ajena, incluyendo los frutos que genere, durante un tiempo determinado, normalmente de por vida. En cambio, el arrendamiento es un contrato de carácter personal por el cual el arrendatario tiene el derecho a usar el bien durante el tiempo pactado, a cambio de una renta, pero sin que se le reconozcan derechos reales sobre la propiedad.

¿Puede la viuda renunciar al usufructo de una propiedad?

Sí, la viuda o viudo puede renunciar al usufructo que le haya sido otorgado, normalmente en el marco de la herencia del cónyuge fallecido. Esta renuncia debe formalizarse mediante una escritura pública para que tenga validez jurídica. Renunciar al usufructo implica que la nuda propiedad se convierte en plena propiedad para los herederos o el titular de la misma, quienes adquieren la totalidad del dominio del bien.

¿Se puede impugnar un usufructo vitalicio?

Sí, es posible impugnar un usufructo vitalicio bajo ciertas circunstancias. Las causas pueden incluir irregularidades en la constitución del usufructo, la mala gestión o el abuso por parte del usufructuario, o incluso si éste utiliza el bien de manera contraria a lo establecido en el título constitutivo. La impugnación debe realizarse a través de un procedimiento judicial, donde se valorará la validez de las razones presentadas.

¿Se puede vender el usufructo vitalicio?

El usufructuario tiene el derecho de vender o ceder su usufructo vitalicio a un tercero, pero esta venta no afecta la propiedad del nudo propietario. Es importante aclarar que la venta o cesión del usufructo no altera su duración, ya que sigue vigente hasta la muerte del usufructuario original (en el caso de un usufructo vitalicio) o hasta que se cumpla el plazo estipulado si fuera un usufructo temporal.

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