Hoy traemos a nuestro blog de tasaciones, información actualizada sobre un post que fue muy leído en nuestra web, 5 factores que afectan al valor de una vivienda. En el post de hoy, vamos a desgranar un poco más todos estos factores y aspectos que tiene o puede tener una propiedad y el efecto que tienen sobre un informe de tasación.
Aspectos que influyen al valor de tasación de una propiedad.
Los tasadores, en cumplimiento de la Norma 805/2003, están obligados a realizar numerosas comprobaciones cuando hace el informe de tasación de una propiedad. En primer lugar, uno de las características fundamental es la ubicación, como siempre le decimos a nuestros clientes, entre el barrio Salamanca de Madrid y el municipio de Leganés, Getafe o Pinto, el valor de mercado es muy diferente.
Cuando se realiza un informe de tasación, debemos conocer también la superficie del inmueble a tasar, así como la distribución o el estado de conservación, que son dos elementos que solo se pueden valorar en caso de realizar una visita presencial.
En este post, hablaremos también de otros factores que pueden llegar a tener un peso importante en el valor de tasación, como puede ser la existencia de zonas comunes, anexos inseparables o la orientación de la vivienda a tasar.
La ubicación, clave en la tasación de cualquier propiedad.
Vamos a empezar a desgranar la importancia de la ubicación en cualquier tasación de cualquier propiedad. Como dijimos en nuestro anterior post, la ubicación es uno de los factores más importantes que tiene que considerar un tasador a la hora de dar un valor a una propiedad.
Debemos destacar que no es la misma valoración la que puede recibir una vivienda en el centro de la ciudad que una vivienda en las afueras, o la valoración que puede recibir una vivienda en un barrio de clase alta, frente a una vivienda en un barrio de clase obrera.
El grado de desarrollo urbano, la cercanía a servicios como pueden ser supermercados, médicos, transporte público, colegios o institutos o las características del barrio donde se ubica una propiedad, son elementos claves y directos que afectan a su valor de tasación.
Es por todo esto que, cuando se habla de los precios medios de inmuebles en un municipio, siempre se detalla el precio medio por barrio de una ciudad, ya que las diferencias en algunos casos pueden ser muy amplias.
La ubicación es un elemento esencial a la hora de determinar el valor de tasación de una propiedad.
Superficie, distribución y estado de conservación o reforma de la propiedad a tasar.
Vamos a continuar el post con un grupo de aspectos o características que son determinantes a la hora de realizar un informe de tasación. Por un lado, la superficie, factor clave, ya que no es lo mismo una vivienda de 50m2 que una de 200m2. La superficie debe ser comprobada siempre por el tasador, mediante la realización de plano o croquis de distribución del inmueble a tasar.
La distribución y el estado de conservación o reforma son dos aspectos que también influyen en el valor de tasación, aunque de una forma más indirecta que la superficie, siempre será mejor valorada una vivienda en buen estado de conservación y reforma que una vivienda sin reformar, o una vivienda con una distribución abierta que una vivienda cerrada.
Antigüedad del inmueble de tasación.
Hablamos de la antigüedad con un peso importante dentro de los criterios de tasación y es que, cuando se realiza el estudio de mercado, siempre hay que comparar viviendas de una antigüedad cercana, ya que no parece lógico comparar una vivienda del 2000 con una de 1950.
La antigüedad o el estado de conservación de una vivienda son dos factores que influyen y afectan al valor de tasación de una propiedad.
Distribución, orientación servicios comunitarios o anexos, otros aspectos que el tasador valorará de cada propiedad.
En mayor o menor medida, un informe de tasación siempre hace un breve chequeo de todos los aspectos de una vivienda. En este sentido, hay pequeños factores que, muchas veces los clientes no ven “representados en el informe” pero que siempre se han tenido en cuenta por parte del tasador.
En este sentido, un factor a tener en cuenta es la orientación, que puede hacer que una vivienda sea hasta un 66% más eficiente, además de variar su valor de un 10%.
Los servicios comunitarios, como pueden ser portero, ascensor, piscina o zonas ajardinadas también representan un plus, que el tasador cuando realiza el estudio de mercado debe tener en cuenta, ya sea en la búsqueda de testigos comparables, o en la homogeneización.
Por último, pero no menos importante, la tenencia de anexos inseparables son también un punto favorable en el valor total de una propiedad.
¿Cómo se hace la tasación de una propiedad?
Lo informes de tasación, a diferencia de lo que piensa mucha gente, no son esas famosas tablas donde se mira y se da un valor. No, los informes de tasación, tienen que ser informes objetivos y profesionales que aporten un valor real de mercado a la propiedad objeto de tasación. Para ello, cada tasador debe de realizar un profundo análisis de características, factores o aspectos que tiene cada propiedad, para determinar un valor objetivo y profesional.
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