Comprar una casa fuera de ordenación puede traer consigo una serie de complicaciones tanto jurídicas como financieras. Una vivienda que se encuentra en esta situación no cumple con la normativa urbanística vigente, lo que puede derivar en múltiples limitaciones para su uso, regularización e incluso en la obtención de hipotecas. En este artículo, analizamos los principales problemas asociados a este tipo de inmuebles y las posibles soluciones para regularizar su situación.
¿Cómo saber si una vivienda está fuera de ordenación?
Para evitar posibles complicaciones, el primer paso es determinar si la vivienda en cuestión está fuera de ordenación. Existen diversas formas de averiguar esta información, siendo la más fiable la consulta en el ayuntamiento del municipio correspondiente.
Consulta urbanística en el Ayuntamiento
Al realizar una consulta urbanística, se puede verificar si la vivienda cumple con la normativa actual del Plan General de Ordenación Urbana de cada municipio. Este trámite se puede gestionar solicitando un certificado urbanístico que detalle la situación legal de la propiedad. Dicho documento confirmará si la vivienda ha sido construida conforme a la ley o si, por el contrario, se encuentra fuera de ordenación.
Además, es importante revisar las posibles restricciones para su reforma o ampliación, ya que en muchos casos las viviendas fuera de ordenación solo pueden ser objeto de reparaciones menores.
Problemas al tasar una vivienda fuera de ordenación
La tasación de una vivienda fuera de ordenación también presenta desafíos, ya que estas propiedades no se valoran de la misma manera que las que cumplen con la normativa. Esto puede influir directamente en el valor del inmueble y en su potencial financiación.
Documentación necesaria para la tasación
Para tasar una vivienda fuera de ordenación, es fundamental contar con toda la documentación relacionada con la propiedad, incluyendo la licencia de obra y los certificados urbanísticos. Sin esta documentación, la tasación puede verse afectada, ya que el tasador no tendrá suficientes datos para valorar el inmueble correctamente. Además, la falta de información puede resultar en una tasación más baja o en la inclusión de condicionantes.
Condicionantes y advertencias en el informe
En muchos casos, como tasadores debemos incluir advertencias y condicionantes en los informes de valoración para viviendas fuera de ordenación. Estas advertencias suelen reflejar el riesgo asociado a este tipo de propiedades, que puede incluir la imposibilidad de realizar reformas mayores o la necesidad de demoler la vivienda en caso de que la administración lo exija. Este tipo de condicionantes puede influir negativamente en la valoración final y limitar las opciones de financiación.
*Es importante reseñar que cuando se trata de una tasación hipotecaria, es imprescindible que el informe de tasación NO tenga condicionantes.
Legalizar una vivienda fuera de ordenación
La posibilidad de legalizar una vivienda fuera de ordenación depende de múltiples factores, como la ubicación de la propiedad, el tipo de infracción urbanística y las normativas locales vigentes. En algunos casos, es posible regularizar la situación, mientras que en otros, la vivienda permanecerá fuera de ordenación de forma indefinida.
Procedimiento para regularizar la vivienda
El procedimiento para legalizar una vivienda fuera de ordenación generalmente implica solicitar una regularización ante el ayuntamiento. Este proceso puede incluir la obtención de nuevas licencias, la adaptación de la vivienda a las normativas vigentes o incluso la modificación del planeamiento urbanístico. Sin embargo, no siempre es posible obtener la legalización, especialmente si la vivienda se encuentra en zonas protegidas o con restricciones urbanísticas estrictas.
El concepto de asimilado fuera de ordenación (AFO)
El Asimilado Fuera de Ordenación (AFO) es una figura jurídica que se aplica a aquellas edificaciones que, a pesar de no cumplir con la normativa urbanística vigente, no están sujetas a órdenes inmediatas de demolición. Este estatus es otorgado principalmente en comunidades autónomas como Andalucía y permite a los propietarios regularizar parcialmente la situación de sus viviendas.
Con el reconocimiento de AFO, la vivienda obtiene ciertos derechos básicos, como la posibilidad de acceder a servicios esenciales de agua, electricidad y saneamiento. No obstante, el AFO no implica una legalización plena de la vivienda. En otras palabras, aunque el inmueble sigue considerándose fuera de ordenación, se le otorgan algunos permisos limitados que facilitan su mantenimiento y habitabilidad.
El procedimiento para obtener el AFO varía según la normativa local, pero generalmente requiere que el propietario presente una solicitud ante el ayuntamiento y cumpla con una serie de requisitos, como la demostración de que la vivienda ha estado en uso durante un determinado número de años y que no existe un riesgo inminente de demolición. Asimismo, la obtención del AFO suele estar sujeta al pago de tasas municipales y a la adecuación parcial de la vivienda a la normativa vigente.
¿Se puede escriturar una vivienda con AFO?
La escrituración de una vivienda con AFO es posible, pero con limitaciones. Es importante señalar que el AFO no legaliza completamente el inmueble; simplemente lo asimila a una situación de tolerancia administrativa. Esto quiere decir que, si bien la vivienda puede ser objeto de transacciones y se le otorgan ciertos derechos, sigue existiendo la posibilidad de que en el futuro se le impongan restricciones o sanciones.
Antes de comprar o vender una vivienda con AFO, es fundamental consultar a un abogado especializado en derecho urbanístico para entender las implicaciones de este estatus y las posibles limitaciones que podrían surgir.
¿Se puede hipotecar un AFO?
Hipotecar una vivienda con estatus de Asimilado Fuera de Ordenación (AFO) puede ser complicado. Las entidades bancarias suelen ser muy cautelosas a la hora de conceder hipotecas sobre inmuebles en esta situación, ya que no cuentan con una regularización completa y, por lo tanto, implican un riesgo mayor en términos de garantía.
A pesar de ello, en algunos casos es posible obtener una hipoteca para una vivienda con AFO, pero las condiciones pueden ser más restrictivas que para una vivienda completamente legalizada. Los bancos pueden exigir una tasación más baja del inmueble, imponer intereses más altos o requerir garantías adicionales. Es recomendable consultar con varias entidades financieras y contar con la asesoría de un especialista para determinar si es viable obtener financiación en estas circunstancias.
*Además, es importante tener en cuenta que, aunque se obtenga una hipoteca, la venta futura de la propiedad con AFO puede verse afectada por la situación legal, lo que podría reducir el número de compradores interesados o la cantidad que estarían dispuestos a pagar.
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