Cuando se realiza una tasación oficial inmobiliaria, se debe realizar conforme a la Orden ECO 805/2003, la cual, en su artículo número 10, nos habla de posibles condicionantes y advertencias que pueden afectar a un informe de tasación oficial.
¿Qué es un condicionante en una tasación?
Se entiende por condicionante las diferentes características, documentos y normativas que deben cumplirse para que, el valor de tasación, tenga validez a la hora de ser presentado ante diferentes organismos. En el caso de que, dicha información no tenga cumplimiento, el valor de tasación quedará condicionado a la resolución de dicho problema.
¿En qué situaciones se pone un condicionante en una tasación?
El caso más habitual de condicionante, es cuando no se posee toda la documentación para las comprobaciones mínimas requeridas (notas simples o comprobaciones urbanísticas) o incluso, aportándolas, la información es errónea.
- Condicionantes por falta de documentación (falta de nota simple, registro catastral, cédulas urbanísticas o proyectos visados)
- Condicionante por errores de identificación (problemas con servidumbres, errores entre la información catastral / registral y la realidad física)
- Condicionante por adecuación al plan urbanístico vigente (existen situaciones en las que las construcciones incumplen el plan urbanístico)
- Condicionante por ocupación de la vivienda
¿Se puede hacer un levantamiento del condicionante de una vivienda?
Sí, en el caso en el que el problema que origina el condicionante se solventa, se puede realizar una actualización del informe de tasación y el posterior levantamiento del condicionante.
¿Qué es una advertencia en una tasación?
Debemos de diferenciar las advertencias generales y las advertencias específicas. Entendemos como generales, aquellas en las que se tiene alguna duda acerca del cálculo de valores obtenidos. En cambio, las advertencias específicas son aquellas que pueden afectar directamente al valor de tasación, pudiendo alterarse con el paso del tiempo. Por ejemplo, la situación de pandemia.
¿Situaciones más habituales que producen una advertencia general o específica?
Las situaciones más habituales en las que se dejan advertencias generales son cuando existen dudas sobre la realidad física de un inmueble, cuando el inmueble no está conforme al planeamiento urbanístico o tiene una afección por una expropiación.
En cambio, las situaciones más habituales en las que el informe debe de quedar con una advertencia específica son cuando se realiza una tasación homologada por banco de España, cuando se utiliza sólo el método de comparación o cuando el mercado ha cambiado de forma sustancial en un periodo corto de tiempo.
Condicionantes y advertencias en una tasación oficial
Los condicionantes y las advertencias pueden llegar a ser perjudiciales para el interesado, ya que, en el caso de una tasación hipotecaria, puede acarrear la negación del banco a aceptar la tasación, y en el caso de tasaciones oficiales, hacer “nulo” el valor tasado.
Para evitar esto, es muy importante aportar siempre la máxima documentación posible, además de conocer las posibles situaciones que la vivienda a tasar pueda tener; estar fuera de ordenación, contar con una superficie edificada mayor de la registrada, estar ubicada en una zona inundable, etc.
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5 preguntas frecuentes sobre condicionantes y advertencias en una tasación
¿Cuáles son los condicionantes más habituales en una tasación?
La Orden ECO 805/2003 establece diversos condicionantes, entre los que se incluyen aspectos legales, urbanísticos, medioambientales y técnicos. Es crucial evaluar restricciones de uso del suelo, normativas urbanísticas, limitaciones medioambientales y cualquier otro factor que pueda afectar el valor del inmueble.
¿Cómo se abordan las advertencias relacionadas con la tasación de inmuebles en la normativa mencionada?
La normativa prevé que la tasación debe incluir advertencias explícitas sobre posibles limitaciones o riesgos que puedan afectar el valor del inmueble. Esto puede incluir problemas legales pendientes, litigios, defectos estructurales u otros aspectos que puedan impactar negativamente en la valoración.
¿Qué implicaciones tiene la falta de consideración de los condicionantes en una tasación?
La omisión de condicionantes puede resultar en una tasación incompleta e inexacta. Esto podría llevar a decisiones financieras erróneas y tener consecuencias legales. Es esencial cumplir con la normativa para garantizar la integridad y la precisión del proceso de tasación.
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