Una tasación condicionada es un informe de valoración de un inmueble que incluye limitaciones o restricciones específicas conocidas como condicionantes, las cuales deben resolverse para que el informe tenga plena validez. Este tipo de tasación suele aparecer cuando no se pueden cumplir todos los requisitos técnicos, legales o urbanísticos para realizar una valoración completa y definitiva.
Además de los condicionantes, los informes de tasación también pueden incluir advertencias, que funcionan como observaciones importantes, pero no necesariamente impiden el uso del informe. Entender la diferencia entre ambos términos y su impacto es clave para cualquier comprador, vendedor o persona involucrada en una operación inmobiliaria.
Diferencias entre condicionantes y advertencias en un informe de tasación
Los términos condicionante y advertencia son esenciales para interpretar correctamente un informe de tasación. Aunque a menudo se confunden, tienen significados y consecuencias diferentes.
¿Qué es un condicionante en una tasación?
Un condicionante es una limitación que afecta directamente la validez del informe de tasación. Surge cuando no se dispone de información completa o hay irregularidades que generan incertidumbre sobre el valor o las características del inmueble. Los condicionantes en una tasación inmobiliaria hacen referencia a aquellos aspectos que deben cumplirse para que el valor otorgado al inmueble pueda considerarse plenamente válido. Es decir, son circunstancias que limitan la validez del informe hasta que se resuelvan o confirmen determinadas cuestiones.
Algunos ejemplos son:
- Falta de documentación: Nota simple o licencias de obra / ocupación.
- Acceso restringido: No se pudo inspeccionar el interior del inmueble (especialmente en el caso de viviendas okupadas).
- Problemas urbanísticos o legales: Modificaciones no regularizadas o litigios urbanísticos en curso.
Generalmente, estos condicionantes se incluyen cuando el tasador no ha podido verificar algún dato relevante o cuando la información disponible presenta limitaciones que impiden emitir una valoración completamente segura. En algunos casos, se trata de documentación pendiente, mientras que en otros pueden referirse a cuestiones físicas, legales o urbanísticas del inmueble.
¿Qué es una advertencia en una tasación?
Una advertencia, por otro lado, es una observación o recomendación del tasador que no invalida el informe pero señala aspectos relevantes que podrían afectar al valor o al inmueble. Existen distintas advertencias que pueden aparecer en una tasación. Algunas de las más habituales son:
- Advertencia sobre antigüedad constructiva: cuando no se puede verificar con exactitud el año de construcción.
- Advertencia sobre discrepancias registrales: cuando la descripción registral no coincide plenamente con la realidad física.
- Advertencia por estado de conservación: en inmuebles que presentan deterioro, sin que este sea objeto de peritación técnica.
- Advertencia sobre cargas no comprobadas: si no se dispone de información completa sobre cargas, hipotecas u otras afecciones legales.
- Advertencia por situación urbanística pendiente de regularización: cuando el inmueble se encuentra en un entorno donde el planeamiento está en revisión.
Estas advertencias no afectan directamente a la validez de la tasación, pero sí son cruciales para una interpretación correcta del informe y para la seguridad jurídica del interesado.
Entre 2020 y 2021, una de las advertencias más comunes en los informes de tasación era la situación de la COVID19. En los informes se advertía que el informe y el estudio de mercado se había realizado en una situación excepcional de emergencia sanitaria.
Las advertencias no condicionan la validez del informe, pero son importantes para que el cliente tome decisiones y evalúe posibles riesgos.
Tipos de condicionantes en una tasación
A continuación, se detallan los principales tipos de condicionantes que pueden aparecer en un informe de tasación:
Condicionante por falta de documentación
Este es uno de los más frecuentes. Se produce cuando no se ha facilitado al tasador alguno de los documentos necesarios para confirmar las características legales, registrales o técnicas del inmueble. Por ejemplo, la ausencia de una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, una copia de la escritura de compraventa o la cédula de habitabilidad.
Condicionante por identificación física
En este caso, el condicionante surge cuando no ha sido posible confirmar con exactitud la localización, distribución o superficies del inmueble. Esto puede deberse, por ejemplo, a que el acceso a la vivienda o local estaba restringido en el momento de la visita, o a que los planos facilitados no coinciden con la realidad física.
Condicionante por adecuación al planeamiento urbanístico
Las condiciones urbanísticas del suelo donde se ubica el inmueble son fundamentales. Si el inmueble está en una situación irregular, en suelo no urbanizable, o hay dudas sobre su legalidad urbanística, esto se reflejará como un condicionante. La valoración se supedita entonces a confirmar que el inmueble se ajusta a la normativa del planeamiento vigente.
Otros condicionantes
Existen condicionantes menos comunes pero igualmente relevantes, como por ejemplo, la existencia de litigios pendientes sobre la propiedad, la falta de inscripción registral, la posibilidad de división horizontal no ejecutada o la falta de licencia de primera ocupación. Todos ellos pueden impedir que el informe tenga plena validez hasta que se solventen.
¿Qué implica una tasación condicionada para el comprador y el banco?
La presencia de condicionantes en una tasación tiene implicaciones diferentes para el comprador y para el banco, ya que ambos dependen del informe para tomar decisiones clave.
Implicación para el comprador
Para un comprador, una tasación condicionada puede generar incertidumbre sobre el valor real del inmueble o sobre su situación legal. Esto puede traducirse en:
- Riesgo en la inversión: La existencia de condicionantes puede indicar problemas no resueltos en la propiedad, como irregularidades urbanísticas o conflictos legales, que podrían impactar en su uso o valor a futuro.
- Retrasos en la operación: Los condicionantes deben levantarse antes de que el banco acepte la tasación para formalizar una hipoteca, lo que puede alargar los plazos de la compraventa.
- Costes adicionales: Resolver los condicionantes (por ejemplo, regularizar una ampliación o tramitar licencias) puede suponer gastos que deben ser asumidos por el comprador, el vendedor o ambos, dependiendo del acuerdo.
¿Cómo actúan los bancos ante condicionantes en la tasación?
Los bancos utilizan las tasaciones hipotecarias para evaluar la viabilidad de otorgar un préstamo hipotecario. Una tasación condicionada puede llevar a que:
- Se rechace la solicitud: Si el condicionante genera incertidumbre sobre la garantía del préstamo, el banco podría negarse a aceptarla.
- Se exigen garantías adicionales: En algunos casos, el banco podría aceptar la tasación con condicionantes si el cliente aporta garantías adicionales o resuelve las limitaciones señaladas.
En definitiva, el banco busca minimizar riesgos y garantizar que el inmueble cumple con todos los requisitos legales, urbanísticos y de mercado para ser considerado una garantía válida.
Preguntas frecuentes
¿Una tasación condicionada es válida para una hipoteca?
No siempre. En la mayoría de los casos, los bancos requieren que las tasaciones hipotecarias (Norma ECO805/2003) estén libres de condicionantes para garantizar la seguridad de la operación. Sin embargo, algunos condicionantes menores, como falta de acceso a ciertas áreas del inmueble, podrían ser aceptados bajo condiciones específicas.
¿Se puede levantar el condicionante de una tasación?
La respuesta es sí. Los condicionantes no son necesariamente definitivos. Una vez que se subsanan las causas que motivaron su inclusión, el tasador puede levantar el condicionante y emitir una revisión del informe sin dicha limitación.
Por ejemplo, si se aporta posteriormente una nota simple actualizada, se permite el acceso al inmueble para comprobar su distribución o se obtiene la resolución de calificación urbanística, el informe puede ser actualizado con total validez. Eso sí, es imprescindible que el cliente notifique al gabinete tasador y solicite la revisión del informe con la nueva documentación.
¿Qué sucede si no se puede levantar un condicionante?
Si un condicionante no se puede resolver (por ejemplo, irregularidades urbanísticas imposibles de legalizar), la tasación puede no ser aceptada para fines como obtener una hipoteca. Esto también podría reducir el valor del inmueble y dificultar su venta.
Solicite su tasación con Perytas
Tanto los condicionantes como las advertencias son elementos esenciales para entender la fiabilidad y las limitaciones de una tasación inmobiliaria. Saber interpretarlos correctamente puede evitar errores de juicio, problemas legales e incluso pérdidas económicas. Por ello, es fundamental contar con un gabinete de peritaje y tasación profesional y experimentado, que no solo elabore informes precisos, sino que también asesore de forma personalizada en función de las necesidades del cliente.
Si necesitas una tasación o tienes dudas sobre un informe recibido, te invitamos a ponerte en contacto con nuestro equipo de profesionales. Completa el siguiente formulario y uno de nuestros expertos se pondrá en contacto contigo sin compromiso.
Tasación 
Tasación 
Tasación 
Tasación 
Tasación 
Aplazamiento 
Tasación 
Tasación 
