Diferencias entre el valor de mercado y el valor hipotecario de una vivienda

Diferencia entre valor hipotecario y valor de mercado

En nuestro sector, el sector de la valoración inmobiliaria, en ocasiones existen ligeras confusiones y errores en la asimilación de conceptos. En el día a día nos encontramos multitud de clientes que nos requieren de una ‘tasación Homologada’ para determinar un precio de mercado o para un procedimiento judicial de divorcio. Por eso, hemos redactado este post donde nos adentramos en los conceptos de valor hipotecario de una vivienda y valor de mercado. En este post, explicaremos en detalle qué significa cada uno de estos valores, sus aplicaciones y las principales diferencias entre ellos.

¿Qué se considera valor hipotecario de una vivienda?

Cuando hablamos del concepto valor hipotecario nos referimos al valor que se certifica en una tasación que se realiza con finalidad garantía hipotecaria. Se entiende que es el valor que las entidades bancarias asumen como segura a la hora de conceder hipotecas.

En otras palabras, el valor hipotecario refleja el importe sobre el cual el banco está dispuesto a otorgar financiación, minimizando el riesgo de pérdidas.

¿Qué es el valor de mercado de una vivienda?

Cuando hablamos de valores en ocasiones nos topamos con conceptos como valor fiscal, valor de referencia y valor de mercado. El valor de mercado es el valor que es certificado por un tasador competente (arquitecto o arquitecto técnico) y representa el precio más probable por el que una propiedad puede transmitirse.

En otras palabras, el valor de mercado es el valor JUSTO de una vivienda y es el valor que debe ser usado en procedimientos de compraventa, reparto de herencias, procedimientos de divorcios y autorizaciones judiciales de venta.

¿En qué aspectos puede variar el valor hipotecario y el valor de mercado?

Entre ambos, además de diferencias en el concepto, existen pequeños elementos que hacen variar ambos valores. ¡Os contamos algunos detalles!

Cuidado con la superficie adoptada

El primer elemento en el que nos queremos parar es en la superficie adoptada. Como ya hemos hablado otras veces en nuestro blog, existen diferentes tipos de superficies asociadas a las viviendas. En concreto, la superficie adoptada es la superficie sobre la que se calcula el valor de tasación.

Este es un elemento diferencial entre valor hipotecario y valor de mercado, porque en las tasaciones hipotecarias se tasa y certifica el valor en función de la superficie registral. En cambio, cuando se realiza una valoración de mercado, se tasa por la superficie real.

¿Por qué es un elemento que afecta al valor?

Imaginemos el caso hipotético de una vivienda de 150m2 que solo tiene registrados 100m2, porque posteriormente se hizo una obra y no se escrituraron los metros. A efectos de hipoteca, los bancos sólo aceptarán la tasación si se adopta la superficie registrada. En cambio, realmente la casa tiene 150m2, por tanto en la valoración de asesoramiento se adopta dicha superficie.

*Importante: Esto es teoría. En el día a día se dan circunstancias en las que en ambos casos se adopta la misma superficie, por ejemplo, en caso de que la edificabilidad esté excedida.

Estado de ocupación y/o reformas en la vivienda

Por norma general las tasaciones de valoración de mercado son menos restrictivas que las tasaciones hipotecarias. En este sentido, al determinar un valor de mercado, es posible que se consideren aspectos como vivienda libre y/o reformada aunque no lo esté.

En cambio, cuando hablamos de valor hipotecario, el tasador SIEMPRE certifica su informe con el estado de la vivienda. Aunque esto pueda suponer ciertas advertencias o condicionantes en el informe.

¿Para qué se necesita el informe de valoración?

El segundo aspecto que se debe considerar cuando se solicita un tipo de tasación u otro, es el uso que se le va a dar al mismo.

Por norma general, hablamos de una tasación que certifique el valor hipotecario cuando se precisa presentar el informe para garantía hipotecaria o para garantía de deuda con Hacienda.

En cambio, hablamos de una tasación que acredite un valor de mercado cuando se trata de procedimientos judiciales, herencias, divorcios, autorización judicial de venta o, simplemente para conocer el valor a efectos de iniciar una negociación. Este valor también podrá ser utilizado a efectos fiscales.

¿Cuál de los dos valores suele ser más alto y por qué?

El kit de la cuestión, para muchos clientes es “¿Qué valor es más alto?” “¿de qué forma se tasa más bajo”?. Siempre hablaremos como norma general, porque como ya hemos dicho, existen casos en los que esto varía.

El carácter restrictivo de la valoración hipotecaria hace que, en la mayoría de ocasiones, el valor hipotecario sea más bajo que el valor de mercado.

 

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