¿Cómo es un informe de tasación oficial?

Muchas de las consultas que recibimos a diario por email o por teléfono, es por el desconocimiento de cómo es un servicio de tasación oficial de un inmueble. Muchas personas creen que una tasación o una valoración es simplemente ir a una propiedad y decir un precio aproximado o un rango de precios.

Muy alejado de esto, la tasación es un documento oficial que acredita el valor real de una propiedad en función de diferentes factores. ¡Os contamos en este post la estructura que tiene una tasación oficial!

Documentos que componen una tasación oficial de un inmueble.

La tasación se divide principalmente en dos grandes grupos. Por una parte, el certificado de tasación y por otro, el informe de tasación.

Certificado de tasación de un inmueble.

El certificado de tasación de un inmueble se trata de un resumen del informe, donde podemos encontrar la información básica y concreta sobre la tasación realizada.

• Solicitante de la tasación
• Inmueble objeto de tasación (información registral y catastral)
• Finalidad del informe de tasación
• Método de valoración
• Fechas de emisión y validez de la tasación
• Firma del tasador

Informe de tasación de un inmueble.

El informe de tasación oficial de un inmueble, es el documento donde se recoge toda la información de la tasación realizada. Desde el estudio del entorno y del mercado, hasta las posibles observaciones que pueda tener dicha valoración. Dicho informe, se compone de varias partes que permiten analizar la tasación de forma rigurosa y profesional.

Partes que componen un informe de tasación oficial.

Los informes de tasación se dividen en 14 partes, que dan forma a un informe de tasación oficial, válido para procedimientos administrativos o judiciales.

Solicitante y finalidad de la tasación

Es el primer apartado del informe de tasación, donde se indica tanto la finalidad sobre la que se realiza la tasación (valoración patrimonial, liquidación caudal hereditario, liquidación de sociedad de gananciales, tasación judicial, tasación pericial contradictoria, tasación para efectos fiscales, herencia, divorcio, operaciones vinculadas entre empresas, actualizaciones de activo en el balance, etc)

Identificación de la propiedad a tasar y localización

En esta segunda parte, se identifica y localiza la propiedad que va a ser objeto de tasación, dando un breve detalle de su estado, así como la información registral y catastral.

Comprobaciones realizadas por el perito tasador inmobiliario

El tercer apartado de un informe de tasación oficial recoge todas las comprobaciones que realiza el perito tasador inmobiliario cuando se realiza dicho servicio. En la mayoría de casos, las comprobaciones suelen ser el estado de ocupación, la identificación física y las normativas urbanísticas, además del régimen de protección

Descripción del entorno del inmueble

Tras ubicar e indicar las comprobaciones, llega el momento de describir la propiedad. Para ello se comienza con un análisis del entorno, en el que se describen las características de la ubicación, como pueden ser la población, el número de habitantes o una pequeña descripción de la evolución de la población.

Descripción del terreno y edificación del inmueble

Una vez que se ha descrito el entorno, llega el momento de describir y detallar el inmueble que se va a tasar. Dependiendo del tipo de inmueble, la descripción será mayor o menor, ya que, por ejemplo, en el caso de una vivienda unifamiliar hay que detallar el terreno y la edificación, pero en el caso de un piso hay que detallar las zonas comunes además de datos de la edificación.

En este apartado, se detallan las superficies que se adoptan para las tasaciones, siendo siempre la superficie construida más el terreno en el caso de las viviendas unifamiliares y la superficie construida más zonas comunes en el caso de los pisos.

Condiciones urbanísticas del municipio

La descripción urbanística nos permite a los tasadores conocer la situación urbanística según el planeamiento urbano vigente en el municipio donde se encuentra la propiedad a tasar. Este apartado es muy importante en la tasación de viviendas unifamiliares o suelos urbanos o urbanizables, pero también disponer de esta información es importante ya que cualquier propiedad puede incumplir normativa urbanística, por lo que su tasación variaría respecto a si estuviese cumpliendo dicha normativa.

Régimen de tenencia, protección y ocupación

Describe la ocupación de la vivienda (libre o ocupada) además de la protección (en el caso de viviendas VPO) y la tenencia (propietarios).

Análisis de mercado inmobiliario

Es uno de los apartados más importantes, en él se detalla el entorno directo de la propiedad a tasar, analizando la oferta, demanda, intervalos de precios y expectativas y revalorización que pueden tener.

Cálculo del valor de tasación para inmuebles

La tasación de la propiedad sale de todo el análisis económico que sale de este apartado. En él, se analiza el cálculo de € por metro cuadrado, detallando el método utilizado, en la mayoría de casos el método de comparación, donde se añaden los testigos comparables sobre los que se realiza el análisis de mercado. Este apartado incluye la homogeneización, para determinar el valor real de dicha propiedad.

Valores de tasación

Recoge el resumen de los cálculos previamente analizados, es el apartado donde se determina el valor real de tasación.

Condicionantes y advertencias de la tasación

Los condicionantes y advertencias de un informe de tasación pueden limitar el uso de dicho informe. Por ello, este apartado recoge todos los condicionantes o aquellas advertencias que el tasador considere que tiene un informe de tasación.

Observaciones aportadas por el tasador inmobiliario

Se incluyen anotaciones que el tasador quiera comunicar sin que se tenga en cuenta en el valor de tasación.

Fecha de emisión, caducidad y firmas que validan la tasación

Es la sección que recoge la fecha de emisión de un informe de tasación además del plazo de caducidad. Como ya hemos dicho en otros posts, todos los informes de tasación tienen una caducidad de unos meses. Además, se incorpora la información del tasador, que debe ser un tasador competente conforme a la normativa actual.

Documentación anexa

El último apartado, incorpora las fotografías y la documentación que se utiliza como prueba gráfica para la certificación del valor de tasación.

Los informes de tasación normalmente no son un ABC, incorporan información sensible además de detalles que pueden hacer variar el valor de tasación.

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