El valor de la vivienda puede variar en función a muchos factores, entre los que se encuentran el estado de conservación del inmueble, la ubicación y los servicios disponibles en la zona.
Sin embargo, no cualquier particular puede calcular el valor de una vivienda de forma veraz y exhaustiva; para que esa valoración sea lo más cercano a la realidad posible, es necesario contratar una empresa de tasaciones y valoraciones, como Perytas.
Métodos de tasación
Uno de los motivos por los que la gente busca una empresa de tasaciones y valoraciones es porque quiere conocer el valor de un bien inmueble. Es necesario contar con una empresa de este tipo porque esa tarea no es sencilla, sino que están involucrados varios factores, como el valor catastral, el valor fiscal, el valor de mercado y el valor hipotecario.
Si alguna vez ha escuchado estos términos, es posible que no tenga muy claro cuáles son las diferencias entre ellos, o a cuál debe atender a la hora de fijar un precio para vender un bien inmueble.
A continuación, detallamos cada uno de estos aspectos de la tasación de bienes inmuebles, y explicamos brevemente las diferencias entre ellos.
Valor catastral
El primer concepto que vamos a analizar es el valor catastral. El valor catastral los estipula los Ayuntamientos de cada municipio y se utiliza para la tributación del pago del IBI. Tiene que saber que el valor catastral puede ser revisado mediante una tasación.
En ocasiones, el valor catastral es irreal al valor de mercado, por ello, en ocasiones, es importante contar con una tasación oficial que refleje el valor real de cualquier inmueble. Se calcula en base a la superficie y a la situación de una propiedad, sin tener en cuenta el estado, las cargas o los diferentes problemas o factores que pueden afectar al valor de dicha propiedad.
El valor catastral es un valor objetivo de un bien inmueble. Su principal característica es que se trata de una valoración realizada por la Dirección General del Catastro; se realizan revisiones anuales, pero eso no supone un cambio de valor. Además, desde 2022 el valor catastral tan solo afecta al IBI en lo que respecta a los propietarios de los inmuebles. Se trata de un valor administrativo.
Valor fiscal
Este segundo concepto a analizar es el valor fiscal. Como su propio nombre, el valor fiscal se utiliza a la hora de tributar por la compraventa de una vivienda. Dicho valor, queda estipulado en función del valor catastral, multiplicado por un coeficiente que puede variar en función del Ayuntamiento.
Pese a que es una situación extraña, es posible que una vivienda con un valor de mercado menor que otra, tenga un valor fiscal más alto, debido al coeficiente que se determine en uno y otro municipio.
En España, actualmente, la norma nos indica que los inmuebles que se transmiten se deben declarar en base a su valor fiscal, y no, por el valor de la compraventa. No obstante, aun tributando una vivienda por su valor fiscal, es posible que le llegue una comprobación de valores, en el caso de que el valor de tasación, o el valor de compraventa sea mayor que el valor fiscal.
El valor fiscal viene marcado por la Agencia Tributaria, que define un valor del inmueble para determinar el pago de impuestos en los casos de venta, compra o herencia del mismo. Es decir, qué impuestos se tendrían que abonar a Hacienda en cada uno de estos supuestos.
Valor de mercado de una vivienda
También vamos a hablar del valor real de un inmueble. Dicho valor, se determina en las tasaciones oficiales de inmuebles, y representa el valor de la vivienda, en base al mercado actual en la zona.
Dicha valoración, tiene en cuenta diferentes factores, como es el estado de la misma, las cargas o el estudio del entorno, determinando un valor real.
El valor de mercado o valor venal se rige por la ley de la oferta y la demanda. Se trata del precio máximo por el que se puede vender un bien inmueble en un momento y un lugar determinados. Para calcular el valor de mercado por el que un propietario podrá vender un bien inmueble, tendrá que consultar los precios aproximados que se piden por otros inmuebles similares en la misma zona.
Valor hipotecario
El valor hipotecario es el resultante de las tasaciones hipotecarias que se realizan para los bancos. Dicho valor, queda determinado por una tasación que elimina elementos especulativos, siendo prudentes de las posibilidades futuras de dicho inmueble objeto de tasación.
El valor hipotecario de un bien inmueble es el valor determinado mediante una tasación. En este caso, el responsable que determinar ese valor es una empresa de tasaciones hipotecarias. Esta tasación es un proceso obligatorio para la concesión de una hipoteca por parte de cualquier entidad bancaria.
¿El valor de mercado puede diferenciarse del valor resultante de una tasación Homologada por Banco de España?
Debemos decir que sí. El valor de mercado de un inmueble puede diferenciarse del valor de una tasación Homologada por Banco de España.
Ambas tasaciones se realizan conforme a la Norma ECO 805/2003, pero, su valor puede diferenciarse debido a que, en las tasaciones Homologadas por Banco de España se es prudente en cuanto a las posibilidades futuras del inmueble tasado.
¿Por qué hacer una tasación de valoración de mercado o tasación oficial?
En muchas ocasiones, contar con una tasación oficial, es importante a la hora de encarar los pertinentes pagos tributarios, ya que, existen situaciones en las que se están realizando comprobaciones de valores o excesos de pago en los IBI, debido a que los valores catastrales o fiscales son demasiado altos.
Además, la tasación oficial le va a ayudar a conocer el valor real del inmueble, decisión que le va a ayudar a tomar decisiones a la hora de encarar una compraventa de un inmueble.
Calcula el valor de tu vivienda con Perytas
En definitiva, si está pensando en comprar o vender un bien inmueble, deberá fijar el precio atendiendo a los diferentes factores que hemos mencionado a lo largo de este artículo. Para saber cuál es el valor de su vivienda, puede contar con Perytas.
Tasaciones 
Tasación 
Tasación 
Tasación 
Tasación 
Aplazamiento 
Tasación 
Tasación 
