Documentación necesaria para la tasación de los bienes de una herencia

Gestionar una herencia no siempre es un proceso sencillo, especialmente cuando el patrimonio del causante incluye distintos tipos de bienes: inmuebles, mobiliario, maquinaria o incluso participaciones empresariales. Ante este escenario, contar con una tasación profesional se vuelve esencial para garantizar el reparto justo del patrimonio, calcular correctamente los impuestos y evitar conflictos entre herederos.

Ahora bien, ¿qué documentos son necesarios para llevar a cabo una tasación de herencia válida ante notario, Hacienda o un juzgado? En este artículo, analizamos de forma clara y estructurada la documentación necesaria según el tipo de activo a valorar, los motivos por los que conviene realizar una tasación profesional y qué debe incluir un informe técnico pericial en estos casos.

¿Por qué es necesaria una tasación en un reparto de herencias?

La tasación de los bienes incluidos en una herencia no solo tiene un valor informativo, sino también legal, económico y fiscal. Una correcta valoración permite repartir de forma equitativa el caudal hereditario, declarar los valores reales ante la administración tributaria y evitar disputas judiciales entre herederos o con terceros.

Reparto equitativo

Cuando una herencia incluye varios bienes de distinta naturaleza (una vivienda, una nave industrial, mobiliario, maquinaria o participaciones en una sociedad), la distribución puede ser compleja. No todos los bienes son fácilmente divisibles y su valor económico puede variar significativamente. Una tasación profesional garantiza que cada heredero reciba un valor equivalente, incluso si los bienes adjudicados son distintos.

Liquidación del Impuesto de Sucesiones

El valor de los bienes heredados sirve como base imponible para calcular el Impuesto de Sucesiones. Utilizar una tasación profesional, en lugar de un valor estimado o catastral, permite adecuar la declaración a la realidad del mercado y evitar tanto sanciones como reclamaciones posteriores por parte de Hacienda.

Además, en algunas comunidades autónomas, la administración puede realizar comprobaciones de valores, por lo que conviene disponer de una valoración justificada.

Valor real frente al valor fiscal

Existe una diferencia significativa entre el valor catastral, el valor fiscal asignado por la administración y el valor de mercado real de un bien.

En herencias complejas, donde se incluyen activos como maquinaria o participaciones empresariales, esta diferencia puede suponer un perjuicio económico para los herederos si no se justifica mediante un informe técnico. La tasación aporta seguridad jurídica y transparencia en todo el proceso.

Documentación según el tipo de bien heredado

Para poder realizar una tasación rigurosa y con plena validez, es imprescindible aportar una serie de documentos que permitan al perito conocer las características técnicas, jurídicas y económicas de cada bien. A continuación, se detalla la documentación necesaria en función del tipo de activo a valorar.

Documentación para tasación de bienes inmuebles

Los bienes inmuebles son uno de los activos más habituales en una herencia: viviendas, locales comerciales, garajes, terrenos o fincas rústicas. Para realizar una tasación adecuada, es necesario recopilar la siguiente documentación:

Nota simple o escritura

La nota simple del Registro de la Propiedad identifica al titular registral del inmueble, así como posibles cargas o limitaciones (hipotecas, embargos, usufructos, etc.). En su defecto, se puede aportar la escritura pública de compraventa o adjudicación, que también ofrece información clave sobre la propiedad.

Referencia catastral o recibo del IBI

La referencia catastral permite ubicar el inmueble en el catastro y consultar sus características básicas (superficie, antigüedad, uso, etc.). El recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) también es útil para conocer el valor catastral y la localización exacta.

Planos (si se disponen)

Aunque no siempre están disponibles, los planos permiten al técnico verificar la distribución interior del inmueble y sus superficies útiles y construidas. Pueden ser planos arquitectónicos, croquis realizados por el propietario o planos visados por el Colegio de Arquitectos en caso de reformas.

Otros documentos (licencias de obras, certificados de infracción urbanística, comprobaciones urbanísticas)

La existencia de licencias de obra, reformas legalizadas o certificados urbanísticos puede ser determinante para establecer el valor del inmueble, especialmente si existen edificaciones irregulares, ampliaciones no registradas o usos no autorizados.

Documentación para tasación de maquinaria o mobiliario

En herencias vinculadas a actividades empresariales o industriales, es frecuente encontrar maquinaria, equipos técnicos y mobiliario de valor relevante. Estos elementos también deben valorarse individualmente para su correcta adjudicación o liquidación.

Inventario detallado (antigüedad, modelo y marca)

Un inventario completo, que especifique las características de cada elemento, su marca, modelo, fecha de adquisición aproximada y estado de conservación, facilita enormemente la labor del tasador. Este inventario puede elaborarse por el propio heredero, aunque es recomendable validarlo con apoyo técnico.

Factura de compra

Las facturas originales, si se conservan, son la mejor fuente para acreditar la titularidad, fecha y valor de adquisición de la maquinaria o el mobiliario. En su defecto, pueden utilizarse presupuestos, contratos o informes contables.

Ficha técnica, manuales y/o facturas de mantenimiento

Disponer de la documentación técnica o de los manuales originales mejora la valoración técnica del bien. También resultan útiles los registros de mantenimiento, ya que indican el uso real y el estado de conservación, factores clave para ajustar su valor de mercado.

¿Qué incluye un informe de tasación de herencias?

Solicitar una tasación pericial implica recibir un informe técnico detallado, elaborado por un tasador profesional, que puede utilizarse tanto a efectos notariales como ante Hacienda o en un procedimiento judicial.

Desglose y análisis del tipo de bienes

El informe detalla cada uno de los bienes objeto de valoración, clasificándolos por tipología (inmuebles, maquinaria, mobiliario, participaciones, etc.) y especificando sus características técnicas, registrales y de uso. En el caso de herencias mixtas, este desglose es fundamental para entender el conjunto patrimonial.

Valor de mercado justificado

Cada bien se valora en función de su estado, localización, antigüedad, demanda en el mercado, comparables recientes y otras variables técnicas. El resultado es un valor de mercado justificado, es decir, un valor realista y argumentado, diferente del valor catastral o estimado.

Metodología de tasación

El informe explica la metodología utilizada en cada caso, que puede variar según el tipo de bien:

• Método de comparación (para inmuebles residenciales o locales)
• Método de coste (para maquinaria o inmuebles singulares)
• Método de actualización de rentas (en activos con ingresos recurrentes)

Conclusión: una documentación adecuada garantiza una tasación eficaz

La valoración de los bienes incluidos en una herencia requiere no solo de un enfoque técnico, sino también de una recopilación documental exhaustiva. Proporcionar al tasador toda la documentación necesaria permite emitir un informe riguroso, válido ante notario y Hacienda, y ajustado a la realidad del mercado.

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